החלטת ביהמ"ש נגד בעלי הדירות בוולדורף אסטוריה היא מסר לכל השוק

סעיף אחד בתקנון הבית המשותף של דיירי בניין המגורים היוקרתי וולדורף אסטוריה בירושלים, עורר מלחמת עולם בין בעלי הדירות, אשר הוכרעה בבית המשפט המחוזי בירושלים השבוע.

● מחירי הדירות יד שנייה עלו ב-4% בששת החודשים הראשונים למלחמה
● השכן השתמש בתשתית של הדירה שמעליו. מה קבע בית המשפט?

בסתירה לפסיקת המפקחת על רישום המקרקעין אביטל שרייבר מדצמבר אשתקד, השבוע קבע בית המשפט המחוזי כי דיירי בניין המגורים בפרויקט אינם רשאים להשכיר דירות בנוסח Airbnb.

פרויקט וולדורף אסטוריה, מהיוקרתיים במדינה, נמצא ברחוב אגרון 30 בירושלים, וכולל בניין מגורים סמוך למלון. בשלוש השנים האחרונות לא נרשמו בבניין עסקאות חדשות, אך היו אלה תושבי חוץ בעיקר שלא היססו מלשלם לעתים עשרות מיליוני שקלים כדי לרכוש דירה בפרויקט.

אותם תושבי חוץ רצו להשכיר את דירותיהם לתקופות קצרות, מה שגרר סכסוך בין אחדים מהם ובין יתר הדיירים שיוצגו על ידי נציגות הבית המשותף (ועד הבית).

לפני כארבע שנים הנציגות הגישה תביעה כנגד שישה מבעלי הדירות למפקח על רישום מקרקעין בירושלים, שבה נטען כי הנתבעים נוהגים להשכיר דירות לטווחים קצרים, בניגוד לתקנון הבית המשותף ולהחלטות שהתקבלו על ידי בעלי הדירות באסיפה הכללית.

ששת הנתבעים (שכנגד שניים מהם נסגרה התביעה במהלך המשפט, לאחר שהסכימו שלא להשכיר יותר את דירותיהם) טענו מנגד, כי החברה המנהלת את הפרויקט, IPC בבעלות משפחת רייכמן, התירה את ההשכרה; שניים מהם אף סיפרו כי בעת רכישת הדירות הוצגה בפניהם האופציה של השכרתן העתידית כיתרון.

פרשנויות סותרות

בפועל, השאלה המשפטית שעל בסיסה התהוותה המחלוקת בין הצדדים, נסבה סביב סעיף אחד בתקנון הבית המשותף. לפי הסעיף, "דירות המגורים תשמשנה למגורים בלבד, לא ייעשה בהן שימוש למטרות מסחריות, או כל מטרה אחרת שאינה מגורים".

השאלה שעלתה היתה, האם השכרה לטווח קצר והשכרות לנופש נכללות בפרשנות של "מגורים", כפי שטענו המשכירים, או שלא.

המפקחת על בתים משותפים בירושלים, אביטל שרייבר, סקרה פסיקות שונות שנכתבו בנושא האפשרות להשכיר דירות לטווח קצר, שבמרבית המקרים אסרו את המהלך, אך כתבה בפסק דינה, כי "במכלול הנסיבות, ועל בסיס הראיות שהוצגו בהליך, שוכנעתי שהמושג 'מגורים' כפי שהוא מופיע בתקנון הבית המשותף, בשונה מפרשנותו בפסיקה האמורה לעיל, יכול להכיל גם מגורים במסגרת 'נופש', ובוודאי שאין כוונתו למגורים של קבע, המהווים את מרכז חייו של המתגורר בהם. על בסיס האמור, ומכיוון שהתקנון לא הגביל את המגורים האמורים לבעלי הדירות או לאורחיהם, מסקנתי היא שלא ניתן לשלול, על פי פרשנות התקנון, השכרת הדירות גם לטווח קצר", והתירה את ההשכרה.

בתגובה, נציגות הבית המשותף באמצעות עורכי הדין גד טיכו וחיים בקשי ממשרד כספי ושות' ועו"ד עילית נבו-רפאל, הגישה ערעור על פסק הדין לבית המשפט המחוזי בירושלים, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים.

בין היתר הביאו מספר פסיקות בנושא שהציגו פרשנות סותרת של המונח "מגורים" לזו שהובאה בפסק הדין של המפקחת. למשל, סכסוך דומה שהתגלע בבית המלון דניאל בהרצליה, שההחלטה האחרונה בעניינו הוצאה לפני כחודשיים בבית המשפט העליון ע"י השופט יחיאל כשר, שדחה בקשה לערער על פסיקה בבית המשפט המחוזי. הפסיקה שם, כמו גם במקומות אחרים, אסרה השכרת דירות לטווח קצר.

יוקרתו של מותג

האם בוולדורף אסטוריה המצב שונה? השופטת בר אשר נדרשה שוב לסעיף המחלוקת, וניתחה אותו. היא עמדה על כוונתם של הצדדים השונים, שעה שחתמו על הסכמתם לתקנון הבית המשותף, שמהווה למעשה מעין "חוקה" של הבית ול"אומד דעתם", כלומר לשיקול דעתם של הדיירים שחתמו עליו.

"בנסיבות הנדונות, כפי שאף עולה מהניתוח העובדתי בפסק־דינה של המפקחת, מלכתחילה אומד דעת הצדדים לא היה אחיד. היה מי שהיה מעוניין שדירתו תשמש מקור הכנסה בדרך של השכרתה גם לטווח קצר ולעומת זאת, רבים אחרים (אף דומה כי היו אלו רוב בעלי הדירות), התנגדו לכך התנגדות נחרצת", כתבה.

ועל אף זאת הגיעה למסקנה, כי "תקנון הבית המשותף הנדון, אשר כאמור בו במפורש, נועד בין השאר, להסדיר את ההתנהלות בו בהיותו בית דירות יוקרתי וייחודי הצמוד אל מלון 'וולדורף אסטוריה', ואשר נהנה מיוקרתו של מותג זה. עובדה זו עשויה לתמוך בכך שהמשמעות של התנאי האוסר שימוש למטרות מסחריות ובכלל זה, למטרה שאינה מגורים, נועד למנוע את ניצול יוקרתו של הבית המשותף לשם ניהול 'מלון פרטי' בתוכו, שאינו המלון הצמוד אליו", כתבה בפסק דינה. לאור זאת, קיבלה השופטת בר אשר את הערעור, וקבעה כי יש לפרש את הסעיף בתקנון ככזה שאוסר על השכרת דירות ב־AIRBNB. עוד נקבע, כי אין משמעות לעובדה כי בעלי הדירות אינם מתגוררים כל השנה בדירותיהם.