מנהל חטיבת המשכנתאות בלאומי: "יש התעניינות גדולה של תושבי חוץ בשוק הנדל"ן"

"רגע אחרי שהאיום הביטחוני יוסר, נראה בצפון פריחה שתוסיף לה ביקושים גדולים של תושבי חוץ, ואנחנו רואים יותר תיקי עלייה שנפתחים והתעניינות רבה בשוק הנדל"ן" - כך אמר אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, לבר לביא, ראש מערכת החדשות של גלובס, בכנס "מדברים צפון" של גלובס ובנק לאומי שהתקיים בעכו. עוד הוסיף יוניסי כי "לפני העלייה, אנשים מוודאים שיש להם לאן להגיע, והעסקה הראשונה שהם מבצעים היא עסקת נדל"ן, ונראה פריחה בכל הארץ ובדגש על קצוותיה". 

● כנס מדברים צפון | ראש העיר עכו: "כמה עוד נחכה? הצפון הוזנח, הצפון נעלם" 
● כנס מדברים צפון | "רק שלא יבקשו מאיתנו את המענקים בחזרה. אין לנו מאיפה להחזיר"
● כנס מדברים צפון | אייל בן-חיים, ראש החטיבה הבנקאית בלאומי: "הכלכלה בדרום התחילה לחזור לעצמה, אבל בצפון יש בעיה אמיתית"

יוניסי הדגיש כי מחירי הדיור יוסיפו לעלות לא רק בגלל הביקושים הללו, אלא משום שבישראל מחסור של 130 אלף דירות. "זהו פער שנוצר לאורך 15 שנים ויותר, ויש עודף ביקוש שלא ייסגר תוך שנה או שנתיים". זו גם התשובה שמסר לשאלה של לביא אודות מחירי הדיור המאמירים והמשכנתה הממוצעת שעברה את מיליון השקלים, בשעה שחבל הארץ הצפוני מפונה וסובל מאי-ודאות.

"היו ציפיות שמחירי הדיור יירדו בשנה שבה הריביות עלו דרמטית, וזה לא קרה", השיב יוניסי. "אנשים הבינו שהריבית לא תרד בצורה משמעותית, ולכן התחלנו לראות חזרה של קונים לשוק. יש הרבה ביקושים ועסקאות, וכתוצאה מכך מדד מחירי הדיור עולה ב-4.4%, וזאת על אף המצב גם בצפון וגם בדרום". 

"בדרום יש פריחה, בצפון אי-ודאות" 

לדבריו יוניסי, "בדרום כרגע יש פריחה: המשקיעים מגיעים, ואנשים באים כי הם מבינים שהאיום בדרום קרוב לסיום. לעומת זאת, בצפון רואים אי-ודאות, ועדיין אנחנו עדים לפעילות ערה כאן, בניגוד למה שיכולנו לצפות, אבל אי-אפשר להשוות למגמה בדרום. יש הרבה מאוד מפונים שלוחצים את מחירי השכירות במרכז כלפי מעלה, אבל מבינים שאנשים ישובו להתגורר כאן, ולכן היום מצטיידים בדירות, מתוך הבנה שדירות חדשות לא מוכנות תוך חודשים אלא תוך שנה-שנתיים, והן זולות ביחס למרכז הארץ".

ראינו בתקופה האחרונה שהתשואות על אגרות החוב הממשלתיות בארץ עלו. זה מתגלגל גם לנוטלי המשכנתאות?
"נוטלי המשכנתאות ספגו בשנתיים האחרונות הכבדה בכל הקשור להחזר המשכנתה. זה התחיל כתוצאה מפרוץ המלחמה באוקראינה שיצרה תהליך אינפלציוני בעולם וגם בארץ. כאן המגמה הייתה צנועה יותר, וזה גרם לכך שהכלכלנים היו צריכים להעלות את הריבית בצורה דרמטית, באופן שהשפיע על הריבית המוניטרית ועל אגרות החוב, ויש לנו פרמטר נוסף של עלות הסיכון כתוצאה מכך שהמדינה נמצאת במצב ביטחוני קיצוני. דירוג מדינת ישראל על-ידי מספר חברות ירד, וזה חלק מהתופעה. צריך לקחת בחשבון שלאור העובדה שהריביות עלו, הרווחים של הבנקים ירדו בצורה ניכרת, ויש תחרות משמעותית, כך שלא בטוח שלנוטלי המשכנתאות נגרם נזק, ואולי אפילו להפך". 

"השוק התחרותי ביותר" 

אתה מדבר על תחרות בשוק המשכנתאות, אבל מבקר המדינה ביקר את התנהגות הצרכנים שהולכים לבנק, מקבלים הצעה וחותמים, מבלי לעשות השוואת מחירים. זה עדיין המצב?
"ממש לא. שוק המשכנתאות הוא התחרותי ביותר בישראל, ופועלים בו 3,000 יועצי משכנתאות שבודקים תמהיל ולא רק מחיר. בנק שיודע להתאים עסקה נכונה ללקוח הוא הבנק שמגיש את הפתרון הנכון. משכנתה היא העסקה הפיננסית הגדולה ביותר של משקי בית לפרק זמן ארוך, וצריך לקחת אותה בכובד-ראש, לא רק לפי מחיר אלא לפי המבנה שלה. היום יש לפחות חמישה מסלולים, ועל-פי מחקרים, כל לקוח היום בודק בין שניים לשלושה בנקים לפני שהוא נוטל משכנתה".

המבצעים שמציעים הקבלנים כוללים מכירה של דירות חדשות בתנאי תשלום של 20% בעת החתימה על חוזה הרכישה ו-80% בעת אכלוס הפרויקט, אך יוניסי לא מסכים עם ההנחה שאלה משנים או מעוותים את תמונת המצב בשוק הנדל"ן. "זה תהליך מקובל שאומרים ללקוח שבעיקר משפר דיור, בוא תיתן הון עצמי ואחר-כך תשלים את היתר מהמשכנתה. בחצי השנה האחרונה הרבה קבלנים, כדי להימנע מעלויות מימון משמעותיות, רצו להקדים תשלומי לקוחות אליהם, ונעתרו לתהליך שבו מבצעים הנחות פיננסיות באמצעות סבסוד חלק מהריבית של המשכנתה. כלומר, הקבלנים מוכנים לסבסד זאת עד לכניסה לדירה, וזו פרקטיקה שהייתה נהוגה פה שנים רבות, והכול נעשה באחריות. כשהבנק מסתכל על עסקה כזו, הוא מסתכל עליה לטווח ארוך, כך שלקוח שנכנס לעסקה גם יודע להשלים אותה". 

*** גילוי מלא: הכנס בשיתוף בנק לאומי