יזמי הנדל"ן: "מבצעי המימון יגמרו בקרוב. אי אפשר למשוך את זה הרבה זמן במאזן"

"אנחנו רואים התאוששות בשוק המשכנתאות. ההיקף של נטילת משכנתאות כבר מגיע ל־8 מיליארד שקל בחודש. כלומר, למרות המלחמה, אנשים שעד כה ישבו על הגדר החליטו לפעול". כך פתח דרור פלדמן, מנהל זרוע המשכנתאות בבנק מזרחי טפחות, את הפאנל בנושא "איך קונים היום דירות" בוועידת הנדל"ן השנתית של מזרחי טפחות בשיתוף גלובס.

● מנהלת החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות: "עלייה של 87% בהיקף נטילת המשכנתאות והמגמה הולכת וגוברת"
● משה לארי, מנכ"ל מזרחי טפחות: "הגיעה העת לייצר תוכנית שמתעדפת את חיילי המילואים בתחום הדיור"
● החשכ"ל: "אי אפשר להמשיך לקבל את הדרישות של מערכת הביטחון כפי שהן"

בפאנל, שהנחה סגן עורכת גלובס דרור מרמור, השתתפו לצד פלדמן מספר יזמים מובילים נוספים, בהם מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים; עופר פלדמן, מנהל שותף בקנדה ישראל; ודפנה הרלב, בעלים משותפת ומנכ"לית קבוצת אביב ואביב ייזום.

במסגרת השיחה, נרשם קונצנזוס (אינטרנסטי יש לומר) סביב ההערכות שמחירי הדיור ימשיכו לעלות. מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, הסביר כי "אין ספק שזה יקרה, כי יש כשל ברמת המדינה. כבר תשעה חודשים מתחילת המלחמה שלא מצליחים להתגבר על מצוקת הפועלים הזרים ומחירי השינוע עולים באופן משמעותי. אנשים מבינים שהם עדיין חייבים לדאוג לעצמם לפתרונות דיור - ואנשים מבינים שהעתיד בשוק יהיה יותר גרוע".

המדינה נקטמה בצפון ובדרום ולא כולם יחזרו

לפי קליין, התחזית השלילית לשוק המגורים בשנים הבאות מגיעה בין השאר בעקבות קשיים ביורוקרטיים מצד רשויות המדינה, וההשלכות הדמוגרפיות של המלחמה: "מכרזים שזכו בהם היום, יתחילו להיבנות בעוד שש שנים. כך למשל המכרז המדובר בשבוע שעבר בנס ציונה, שם נמכרה קרקע ליותר מאלף דירות תמורת כמיליארד שקל, אבל צריך עדיין לחבר את השכונה החדשה לקווי מים וזה יארך שנים. מעבר לזה, המדינה נקטמה בצפון ובדרום, ולא בטוח שכל התושבים יחזרו לגור שם. חלקם עוברים לגור במרכז, מה שמאיץ את שוק השכירות וגם את מכירת הדירות".

דפנה הרלב, הצטרפה להערכות הפסימיות עבור הרוכשים באשר למגמות מחירי הדירות. "אנשים בחרו להמשיך לחיות בישראל למרות הכל. השוק מרוכז כל השנים במרכז הארץ באזורי הביקוש, והקרקע הולכת ומצטמצמת. בין היתר, כי הליכים מאוד ארוכים. בארץ אין פתרון אחר לרכישת דירה, כי לא יצרו כאן שוק של דירות להשכרה".

הפיל בחדר: "הופכים את מבצעי המימון להנחה"

ה"פיל בחדר" נגע למבצעי המכירות הפופולאריים של יזמי הנדל"ן בחודשים האחרונים, במסגרתם הקונה נדרש להביא אחוזים בודדים מהעסקה ואת היתרה רק במסירת המפתח. המבצעים הללו משאירים את הביקושים בשיא, אבל הם דוחים את שאלת המימון וישימות לעוד מספר שנים - אז יתברר האם הקונה אכן מסוגל להשלים את העסקה. ולא פחות חשוב, האם היזם שספג את ההתייקרות בעלויות המימון והביצוע במרוצת הדרך גם יצא מרווח.

לדברי דרור פלדמן: "איננו מעמידים אשראי למי שלא יכול לעמוד בסיכון. צריך לבחון אפשרויות בהשוואה ליכולת של כל משק בית, ואנו מתאימים לו משכנתה שמאזנת בין הסיכוי לסיכון. בכל מקרה, אני מאמין שהמבצעים האלה יילכו ויצטמצמו. תוצאה על עלייה בביקושים, בזמן שההיצע לא עולה. אנשים לא סתם יורדים מהגדר. הנחת היסוד שלהם שהריבית לא תרד בעתיד הנראה לעין, ושתחזית לעליות מחירים עשויה להתממש - כלומר המתנה פירושה קושי גדול יותר לקנות דירות בעתיד".

עופר פלדמן: "מבצעי מימון הם מכשיר פיננסי לרכישת מוצרים, וזה היה קיים עוד מלפני המצאת הבנק. זה נכון וטוב אם עושים את זה נכון, וישראל נמצאת מאד אחורה ביחס למדינות אחרות ביחס לפתרונות כאלו. גם הרגולציה מאד חנקה את ההלוואות, והמנגנון של הלוואות הבלון עושה עבודה רבה מול הלקוח".

הלוואות הבלון, שנמצאות בחודשים האחרונים בשיא (1.3 מיליארד שקל במאי), הן הלוואה לטווח קצר שנוטל היזם במקום רוכש הדירה, כדי לגשר על הפער בין מועד הרכישה למועד התשלום בפועל של מרבית הסכום, רק במסירת המפתח.

לדברי פלדמן מקנדה ישראל, "כשלקוח מדבר על תנאי ההלוואה, אני פעמים רבות מציע לו לקבל את זה מראש במחיר דירה מוזל יותר. בכל מקרה, אני גם בודק במה הקונה עובד, במה עובד בן או בת הזוג, ואיך הוא מסיים את העסקה.

"בכל מקרה, זה טרנד שייגמר בקרוב. אי אפשר למשוך את זה במאזן הרבה זמן. זה נתן בוסט נכון למי שעשה את זה, אבל חברה שתמכור 100% מהפרויקט ככה תעשה טעות. מישהו יצטרך לשלם את זה, ואם זה לא מתומחר מספיק חזק זו טעות".

הרלב הדגישה כי בחברת אביב לא יורדים מרף מינימלי של 15% עד 20% במועד חתימת החוזה. במקביל, בחברה דורשים לשלם את הרוב המוחלט של התשלום כחצי שנה לפני מסירה, "ואז אני כבר אני יודעת מה קורה עם הלקוח שלי ואם מסתמנת בעיה".

בכל מקרה, היא מדגישה, "רוב הלקוחות קנו דירה לילדיהם או לעצמם. הם משמשי קצה. הם מניחים שעם הזמן יממשו נכסים במחרי גבוה יותר, שהמחירים יעלו, ומשוכנעים שחבל לא לקנות כעת בשעה שהמחיר רק הולך ומתייקר". גם היא העריכה היא המינון של המבצעים הללו ירד בקרוב, "והיזמים יתעשתו, כי בסוף זה מכביד על המאזן ונוגס בשורת הרווח".

גם קליין ציין כי "חלק לא מבוטל של הקונים מעדיף לקבל הנחה עודפת, מאשר לקחת את מבצעי המימון שמציעה החברה. לכן, אפריקה ישראל כדוגמה כמעט לא חשופה לכך והסיכון בטל בשישים. כל הדירות שיאוכלסו השנה ועד שנה הבאה ואחריה - הכל מכור. אז בוודאי שאנחנו יודעים לתחום את הסיכון".

הפריפריה: בישראל לא ברור היכן היא מתחילה

היכן נמצאות כעת ההזדמנות? אפריקה ישראל היא היחידה בדיון שהחלה לתכנן לא מעט פרויקטים בפריפריה, "אלפי דירות בנהריה, בבאר שבע ועוד, מתוך ביטחון ואמונה שבהחלט תהיה תקומה לאזורים הללו".

להערכת הרלב, בסופו של דבר, "ההזדמנויות נמצאות קודם כל במרכז הארץ". לדבריה, "הפריפריה חייבת עזרה ממשלתית. היא צריכה חיזוק בתשתיות, כדי שתוכל להביא תושבים אל אזורי התעסוקה. אבל אם אין תעסוקה, אין תחבורה ואין כלכליות, זאת בעיה. כשמדברים על התחדשות עירונית שנדרשת למשל בטבריה ובקרית שמונה, זה לא קורה כי זה לא כלכלי. אם זה לא כלכלי הבנק לא ייתן אשראי ליזמים".

עופר פלדמן, מנהל שותף בקנדה ישראל, התייחס גם הוא לשאלת הבנייה בפריפריה: "פריפריה בישראל זה מונח לא ממש אמיתי, כי לא ברור מהיכן היא מתחילה. הרי עוד מעט נתנייתי לא יוכל לעבוד בתל אביב בזמן נסיעה סביר. בחו"ל, כשאדם מחליף מקום עבודה הוא גם עובר דירה בהתאם ואנחנו קרובים ליום שזה יקרה גם אצלנו".

לדבריו, "הגיע הזמן שיגיעו לפריפריה, ואולי זה יקח 10־20 שנים. כרגע אנחנו כקבוצה עובדים ובונים רק במרכז, כי שם ערך המוסף שלנו".

עוד העריך פלדמן כי "60%־70% מרוכשי הדירות קונים את הדירה למגורים. תושבי חוץ מתעניינים גם, ופעם ראשונה שאנחנו רואים אנשים שבעבר באו לבקר בארץ רק במסגרת 'תגלית' או בר־מצווה, שבאים וקונים דירה. ליהודים אמריקאים יש חלום על דירה בישראל".

דרור פלדמן הוסיף כי "יש התעוררות ברכישת דירות, לא רק בירושלים ובתל אביב אלא גם באשקלון ובנתיבות. אז זה לא אומר שהציבור נמנע מרכישות".

***גילוי מלא: סיקור הוועידה נעשה בשיתוף בין בנק מזרחי טפחות לגלובס על פי שיקולי עריכה ועניין לקוראי גלובס