רושמים דירה על שם הילדים? כל היתרונות וכל הסכנות

הנה תרחיש כלל לא דמיוני. אתם כבר לא צעירים, ויש לכם כסף בצד. רציתם להשקיע בנדל"ן, אבל על שמכם רשומה כבר דירה אחת, ואתם רוצים לחסוך בתשלום המסים הגבוהים המוטלים בארץ על משקיעי נדל"ן. אחת האופציות הנפוצות היא לרשום את הנכס על שם הילד או הילדה, שהגיעו לגיל 18.

● כסף בקיר | איפה בישראל אפשר עוד למצוא דירות בפחות מחצי מיליון שקל?

"כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, פגש את מאיר מזרחי - אחד מעורכי הדין הבכירים בישראל לענייני מיסוי - שמדבר על המורכבות והאפשרויות הקיימות בהעברת נכסים בין בני משפחה.

ברישום דירה על שם ילד (מעל גיל 18) יש שלושה יתרונות עיקריים: האחד, חיסכון במס רכישה (שעומד על 8% מערך הנכס אם מדובר בדירה להשקעה), השני, חיסכון במס שבח כשמוכרים את הדירה (אם כי התקנות משתנות מעת לעת), והשלישי הוא היכולת לקבל מימון בשיעור של 75% מערך הנכס (לעומת 50% בלבד אם מדובר בדירה להשקעה).

אבל יש כמובן כמה הסתייגויות, ובראשן איך תראה את העסקה רשות המסים. הסתייגויות נוספות קשורות לבני הזוג של הילדים, שעשויים לקבל חלק בדירה גם אם לא התכוונתם לכך, אולם הפעם נתמקד בנושאי המיסוי.

רישום פיקטיבי: תשלום רטרואקטיבי בתוספת קנס של 30%

לדברי עו"ד מזרחי, "כל עוד הרישום על שם הילדים הוא אמיתי והוא כלכלית נכון ולא רק פורמלי - זה מותר. אני אבא, יש לי כסף, אני רוצה לרשום נכס על שם ילד, בין שאני רוצה לחסוך ולא לשלם מס רכישה, ובין שיש לי סיבות כאלה ואחרות - מותר לי לרשום את הנכס על שם הילד.

"אבל אסור לי שהרישום יהיה פיקטיבי.

"אם מתברר לרשויות המס שאתה רושם את הנכס על שם הילד, אבל הבן מעביר לך את דמי השכירות; או למשל שכאשר הבן מוכר את הנכס הוא מחזיר לך את הכסף - זה מלמד אותנו שהרישום שעשית על שם הילד הוא לא אמיתי.

"במקרה כזה הרשויות יכולות לבוא אליך ולהגיד 'זו עסקה מלאכותית', כי בפועל ההנאה הכלכלית מהנכס היא שלך. אתה נהנה מהשכירות, אתה שולט בנכס, אתה קובע מה קורה בנכס כשהוא נמכר ואתה מקבל את הכספים. רשויות המס יכולות להגיד לך, 'אדוני, זו פעולה לא לגיטימית'".

לשאלתנו כמה כסף ידרשו מאיתנו רשויות המס אם הן קבעו כי מעשינו לא כשרים, מסביר עו"ד מזרחי כי ניאלץ לשלם רטרואקטיבית את מס הרכישה, בתוספת תשלום מס שבח, ועל זה תשלום קנס בשיעור של 30% מסך המיסוי. לא מעט.

ויש גם תרחיש שבו אב מבקש לרשום את הדירה על שם יותר מילד אחד. "מותר לרשום דירה גם על שם שלושה ילדים", מסביר עו"ד מזרחי. "יש טרנד כזה היום, כי ברגע שאתה רושם דירה על שם שלושה ילדים, לכל אחד מהם יש שליש דירה, ולפי החוק שליש דירה לא תיחשב לו דירה נוספת אם ילך לקנות לעצמו דירה, וזה לגיטימי".

אלא שעו"ד מזרחי מזכיר שלא ניתן ליהנות מכל העולמות. אם אחד מהילדים מחזיק בדירה אחרת בבעלותו, או שירכוש כזו בעתיד וימכור אותה - אמנם הוא לא ישלם עליה מס רכישה או מס שבח במכירתה, אך אם הוא ירצה לאחר מכן למכור את שליש הדירה שקיבל מהוריו, הוא לא ייהנה מפטור על מס השבח.

דירה במתנה: תקופת צינון לפטור ממס שבח

באשר להעברת דירה קיימת במתנה, אומר עו"ד מזרחי כי "מותר להעביר נכסים במתנה לקרוב משפחה ללא תמורה, ויש גם פטור ממס שבח והקלה במס רכישה". לשאלתנו מי כלול באותה רשימה של "קרובים" הוא מצביע על ילדים וצאצאים, בני זוג, והורים.

מה הכוונה "הקלה" במס רכישה?
"המקבל צריך לשלם מס רכישה. אם זו מתנה בין קרובים אתה משלם שליש ממס הרכישה הרגיל. לדוגמה, מס הרכישה על מגרש עומד כיום על 6%, אז במקרה של מתנה בין קרוב, המקבל צריך לשלם 2% בלבד".

מה קורה כשרוצים למכור את הנכס שניתן מההורים?
"אם ילד מקבל מתנה מההורים והוא רוצה להשתמש בפטור ממס שבח, הוא חייב להמתין, יש תקופת צינון.

"אם הוא גר בדירה בעצמו הוא יכול לקבל את הפטור אחרי שלוש שנים, אם זו דירה יחידה שלו. אם הוא לא גר בדירה, הוא יכול לקבל את הפטור אחרי ארבע שנים, וגם אז מדובר בתקרה של עד 5 מיליון שקל".

עו"ד מזרחי מבקש לשים לב לכללים החלים דווקא ביחסים שבין אחים ואחיות. לדבריו, "אם קיבלת את הדירה בירושה או במתנה מהורה, אזי אתה יכול לתת אותה בפטור ממס שבח במתנה לאחיך.

"יש גם הוראה שאומרת שלא רק אם קיבלת את הדירה בפועל באופן פיזי מההורים שלך אתה יכול לעשות זאת, אלא גם אם קיבלת מההורים כסף לקניית הדירה, והכסף הזה מהווה לפחות 95% משווי רכישת הדירה".

ויש עוד טיפ כללי שנוגע להסכמים בין בני משפחה בכלל: עו"ד מזרחי מבקש להזהיר כי "אם אתם עושים מסמכים מעבר למה שמדווח לרשויות המס, זה לא לגיטימי. אל תעשו כאלה דברים. עשית, תדווחו לרשויות המס שידעו את המצב".