תל אביב הייתה אחת המובילות בתמ"א 38. האם תשמור על מעמדה?

בעוד חודש תסתיים תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית. בכמה ערים הכינו לה תוכנית חלופית שקיבלה תוקף, בערים אחרות היא תימשך עוד שנתיים שבמהלכן יסיימו להכין את התוכנית החלופית, וברוב המכריע של הרשויות בארץ יעברו לפעול לפי "חלופת שקד" לתמ"א 38.

● פרויקט מיוחד |תמ"א 38 נגמרת: הכדור עבר לרשויות המקומיות
● פרויקט מיוחד | 75% מהיתרי הבנייה בהתחדשות העירונית ב־2023: בתמ"א 38

העיר תל אביב היא מקרה מיוחד שכן בחלק מהעיר - רובעים 3 ו־4 המבוקשים בצפון הישן - חלה תוכנית הרובעים, שמכוחה אפשר להוציא היתרי בנייה בדומה לתמ"א 38. הרובעים הבאים שכבר מקודמת להם תוכנית הם 5 ו־6, אבל לפי גורמים בשוק נראה כי בעקבות החלטת בית המשפט שלא לאפשר לעירייה לגבות היטלי השבחה מלאים ברובע 3, במסגרת התוכנית אשר "נשענת" על תמ"א 38, בעירייה לא ממהרים לקדם כרגע את תוכניות יתר הרובעים.

לאחר שתפקע התמ"א, ובהיעדר תוכנית חלופית, יוכלו התל אביבים לבחור אם לחכות עד לאישור התוכנית החלופית או לנסות לקדם פינוי בינוי - מהלך ארוך ומורכב בהרבה שמחייב התארגנות עם בתים אחרים.

מעיריית תל אביב נמסר: "לצורך קידום התחדשות עירונית נכונה תכנונית המוסיפה פתרונות מיגון בכל העיר, כולל בדרום העיר וביפו- מקדמת העירייה בימים אלה תכנית מתחמית כוללת- תכנית תא 5555 אשר עקרונותיה אושרו כבר בוועדה המקומית. בשלב זה אנו מכינים את מסמכי התכנית בהתאם לעקרונות שאושרו, ובהתאם להחלטת הוועדה המקומית, נציג אותה במסגרת שיתוף ציבור. לאחר סיום הכנת המסמכים הם יועברו לוועדה המחוזית. אנו מקווים שתוך שנתיים היא תאושר וכל נושא הזכויות יהיה ברור ומוגדר ברמת הבניין הבודד".

משיחות עם גורמים בשוק נראה שרבים לא האמינו שהתמ"א אכן תסתיים במועד, אולם במכתב ששלחו ראש מינהל התכנון רפי אלמליח וראש מטה הדיור הרב נתן אלנתן לאחרונה, הם הבהירו לכל מי שקיווה - כי תמ"א 38 לא תוארך עוד: על פי המכתב, כל רשות אשר עדיין מעוניינת לקדם תוכנית חלופית לתמ"א 38, חייבת להגיש את התוכנית באופן רשמי עד 1 באוגוסט, קרי עוד ימים ספורים; רשות שלא תגיש תוכנית כזו, התמ"א תפקע בתחומיה באופן סופי ב־29 באוגוסט.

איך מתמודדים בשוק התל אביבי עם השינוי - יצאנו לשאול את השחקנים השונים.

הפרויקטים שייתקעו

"לגבי כל הערים, הסיום של התמ"א והמעבר למתווה חדש מייצר רמה גבוהה מאוד של חוסר ודאות תכנונית וכלכלית", אומרת עו"ד דולפין מינצר־כרמון ממשרד מינצר, כרמון, נסים המייצג דיירים בהתחדשות עירונית. "לדברים האלה יש השלכות רציניות ביותר. זה נכון לגבי יזמים, ובטח גם כלפי בעלי דירות שאותם אנחנו מייצגים.

"המרכיב של אי הוודאות מכביד מאוד על שלבי ההתארגנות, כי הרבה דברים אנחנו לא יודעים לגבי היקף הזכויות, התהליכים, המשמעויות הכלכליות. בערים שבהן החליטו שבעצם לא תחודש התמ"א בכלל ולא יהיה לה בעצם תוכנית מחליפה - המצב אפילו יותר קשה".

"אחד הדברים היפים בתמ"א 38 זה שלאורך השנים נוצרו קווים מנחים. לא רק בתוכנית הרובעים ששם הוודאות כבר הייתה מבוססת תוכנית, אלא בפסיקה ובמדיניות - ואם זה בכל מיני כללים שנוצרו סביב התמ"א. היום אנחנו כבר הולכים שם ברגל הרבה יותר בטוחה וזה שעכשיו טורפים את הקלפים זה מחזיר אותנו לאחור".

האם זה ברמה שפרויקטים ייעצרו?
"בהחלט ייתכן. יש לנו פרויקטים ברמת סיכון גבוהה מאוד. אחרי כל כך הרבה שנים בתחום הזה אני לא יודעת להגיד אם צריך להיפרד מהפרויקטים הספציפיים האלה לגמרי, כי אולי ייווצרו נסיבות שיאפשרו להוציא אותם לפועל".

יכול להיות שנראה פרויקטים יוצאים לדרך לבד, לפחות כדי להוסיף ממ"דים?
"מההיכרות שלי בהתארגנויות של בעלי דירות, אם זה כל כך קשה לארגן אותם בפרויקטים של התחדשות עירונית שבהם הם בעצם לא צריכים לשלם כלום - כשיהיה עליהם להתארגן לבד, לקדם פרויקט שהם כן צריכים לשלם בו - זה יהיה קשה עשרות מונים".

"אני מייצג 150 בניינים בתל אביב, ואני גם תל אביבי כל החיים, אז אני מרשה לעצמי לדבר על העיר", אומר עו"ד דן הלפרט. "יש לי כרגע שלושה פרויקטים בתל אביב שנתקעו דקה לפני החתימה - זה אומר שהפרויקט ירד לטמיון, אחרי תקופה ממושכת של מאמצים. אחד היה בשלב של חתימה והבנו שאין טעם עכשיו לחתום. אלה חודשים של משא ומתן מסחרי ומשפטי והכנת הסכמים ודיונים ופגישות וכנסים - ואז מתקבלת הודעה שבתל אביב אין יותר התחדשות בניינית. במקרה אחר בעיר, דקה לפני הגשת בקשה להיתר נעצרנו כי הבנו שלא נספיק. זה נזק כלכלי גדול, גם ליזם וגם לבעלי דירות.

 עו''ד דן הלפרט / צילום: יח''צ

"אני חושב שרון חולדאי, שכבר הצהיר הרבה פעמים שהוא נגד תמ"א 38, ניצל את ההזדמנות כדי לסיים סופית את העניין. אני יכול להבין גם חלק מהביקורת שלו כלפי תמ"א 38, אבל אני לא יכול להבין איך הוא לא מייצר אלטרנטיבה מיד, בלי ואקום. הבעיה שלי היא שאין רציפות. זאת הבעיה".

"אני חושב שחבל שלא חייבו כל רשות להחליף את התמ"א בתוכנית שמסדירה את החלופה להתחדשות הבניינים הראויה", אומר אילי בר, מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי. "נוצר ואקום. לדוגמה, תל אביב ובת ים שהחליטו כרגע לא לקדם תוכניות להתחדשות בניינים. עוד רגע אוגוסט ואין בכל העיר חלופה. צריך היה להמשיך את התמ"א עד שתהיה תוכנית מסודרת לכולן. בנקודה הזאת אני חושב שכאן היה פספוס".

יש לכם פרויקטים שפתאום נעצרו כי הבינו שאין לזה כבר היתכנות?
בר: "ידענו שזה המצב ולכן מאוד נזהרנו לא להיכנס לפרויקטים שעלולים להיתקע ולא להגיע בזמן ליעד. הפרויקט האחרון שהיה מהקטגוריה הזאת אצלנו, נקלט בעירייה לפני חודש.

"אבל אני בטוח שיש לא מעט יוזמות. אולי 100 יוזמות בהערכה גסה שלי, שלא הספיקו להיכנס בזמן וכבר היו מבושלות ברמה של הסכמים חתומים. אלה בניינים שיכלו להתחדש ולא הספיקו לעבור בדלת. צריך לראות אם העירייה תיתן לזה מענה.

מנגד, עו"ד גיא יקותיאל, המייצג דיירים בפרויקטים של תמ"א 38, מעיד שהקרבה לסיום התמ"א גם זירזה עניינים: "אני מכיר פרויקט בדרום תל אביב שהדיירים הוציאו ליזם את הנשמה עם הבקשה להיתר, הם לא אישרו לו את הבקשה להיתר כי רצו שיעשה שיפורים כאלה ושיפורים כאלה, והוציאו את הנשמה במשך יותר משנתיים. עכשיו כשהם הבינו שהם הולכים לבכות, ואם לא מגישים את הבקשה להיתר, הלך הפרויקט - פתאום הם חתמו".

 ראש עיריית תל אביב רון חולדאי. ''הצהיר הרבה פעמים שהוא נגד תמ''א 38'' / צילום: כפיר סיון

"לא מכירים את התוכנית"

בעוד שלפי תוכנית הרובעים אפשר לחזק בניינים בודדים, חלופת שקד מבקשת לעודד התחדשות של כמה בניינים יחד, בעדיפות למתחם שלם, ונותנת זכויות בנייה מוגדלות במקרה כזה. "מיליוני אנשים גרים בבניינים שלא יכולים להיות חלק ממתחם של פינוי בינוי מכל מיני סיבות", אומר דן הלפרט. "ואין יותר פתרון לבניינים בודדים".

נוסף לעניין ההתאגדות של שני בניינים יחד או יותר, חלופת שקד מאפשרת לעיריות לקחת לעצמה חלק מסוים מזכויות הבנייה לשטחי ציבור - ובשוק עדיין לא מספיק מכירים אותה. עו"ד יקותיאל מסביר: "חלופת שקד יכולה לתת מענה מסוים אם הרשויות יידעו לגרום לה לעבוד. אבל עברנו שבעה מדורי גיהינום עד שהגענו למצב שבו מחלקת רישוי בעירייה מבינה בכלל מה זה תמ"א ואיך עובדים עם הדבר הזה, והאדריכלים, והיזמים ועורכי הדין ידעו - ועכשיו אנחנו נכנסים מחדש לאותו תהליך. יש לנו כמה פרויקטים לפי חלופת שקד ואף אחד לא באמת יודע מה צריך לעשות. גם התקנות לא מדויקות. יש חבלי לידה.

"ברור לכל מי שעוסק במקצוע שפרויקטים נרחבים של פינוי בינוי הם הרבה יותר נכונים וטובים. יש שם ניסיון לתת מענה כולל לצורכי ציבור וניסיון להתחשב בהרבה מאוד גורמים כמו תחבורה, חינוך, שטחים ירוקים וכולי. הבעיה היא שזה באמת לוקח הרבה בירוקרטיה. נצח, נצח, נצח".

על כך מוסיף רון חן, מנכ"ל אנשי העיר: "בלי תמ"א 38 ועשר השנים הראשונות שלה, לא היינו מגיעים למה שאנחנו היום, שכמעט 25% מהדירות החדשות במדינה זה התחדשות עירונית, מעל ל‏־50% מהפרויקטים בתל אביב. לדעתי צריך להאריך את זה שוב, עד 2026. אני רוצה שימצאו את הפתרון הזמני להתחדשות בניינים כי אין ברירה. לא כל אזור מתאים לפינוי.

"אם לא, הפרויקטים יידחו וייאלצו לעבור תהליך של מיני תב"ע. המשמעות היא עיכוב של שנים. בבניינים ישנים, בשכונות שאין להן תוכנית הרובעים, לדוגמה בתל אביב ברובע 9, ברובע 7 וברובע 8 איןן פתרון כרגע".

אודי בלום, מנכ"ל מטרופוליס, אומר בעניין זה: "חלופת שקד, במרבית הרשויות עוד לא כל כך יודעים לעכל אותה. יש בה כמה בעיות. לדוגמה, היא אומרת את המילה 'עד' באחוזי הבנייה. 'עד' זה נתון לשיקול דעת הרשות, וזה מכניס אותנו עוד פעם לדיונים תחשיבים. לדוגמה, מחירי הבנייה עלו בצורה אסטרונומית בשנה וחצי־שנתיים האחרונות, וזה לא מקבל ביטוי בדוחות השמאיים של הרשויות. צריך לפשט את העניין.

 אודי בלום- מנכל חברת מטרופוליס / צילום: סיוון פרג'

"אנחנו ממש בדברים הראשונים שאנחנו שולחים עכשיו לעיריות ואני רואה על פי תקן 21. בתפיסת העולם שלי התקן הוא סוג של המלצה, כי אין שמאי מכריע בתקן 21 יש שמאי של הוועדה, יש את השמאי שלך, אבל אין מנגנון הכרעה ביניהם כמו בהיטל השבחה. ועוד משהו, שכאשר מדברים בתקן 21 על רווח מינימלי לפרויקט, במרבית הרשויות זה הפך להיות רווח מקסימלי. זה לא בריא לקחת פרויקט, להביא אותו לפחות מ־16% רווחיות כאשר מחיר המכירה יכול בקלות לרדת ב־2%־3% ופשוט לאיין את הפרויקט.

"זה לא בושה שדיירים ירוויחו 13 מ"ר או 14 מ"ר במקום 12 מ"ר. חייבים גמישות. אי אפשר לעבוד על שוליים מאוד צרים".

כשבמקלט יש ג'וקים

עו"ד הלפרט: "נוסף לנזק הכלכלי הגדול שיש כשפרויקט התקדם ואז נתקע, זו גם הפקרה של בעלי הדירות מבחינת מיגון וחיזוק. בעצם המדינה והעירייה אומרות להם, 'אין לי פתרון עבורכם. בפעם הבאה שיהיו טילים תיאלצו לחפש איפה להסתתר. תרדו למקלט העירוני, אולי הוא יהיה מטונף, אולי הוא יהיה נקי, אולי יהיו בו בכלל כל מיני שלוליות וג'וקים'. את זה ראש עיר לא יכול לעשות".

בלום מזכיר כי "מרבית הבניינים הישנים בישראל לא עומדים בתקני רעידות אדמה ובטח לא בהגנה מפני טילים. הדבר הזה היה אמור להיות על מסלול מהיר להיתרי בנייה לטובת חיזוק מיגון. נוסף לכך, יש משמעות גדולה מבחינת היצע הדירות.

"אני באופן אישי כועס על זה שתמ"א 38 נעלמת כי מבחינת לוחות הזמנים באישור תוכניות של פינוי בינוי, התהליכים האלה לוקחים שנים. כשאני נותן הצעה לדיירים בתמ"א 38 אני יודע פחות או יותר את המוצר הסופי שהדייר מקבל. כמה קומות זה יהיה, כמה דירות ואפילו לשרטט לו את הדירה ב־95% פגיעה. במסגרת פינוי בינוי, המוצר הסופי לא ידוע. בחלק גדול מהמקרים אפילו אין מדיניות. אנחנו מתחילים תהליכים מאוד מאוד ארוכים כשהצד השני הוא לא בעל מוטיבציה גבוהה להתקדם אתנו, ולכן אני חושב שתמ"א 38 חייבת להישאר. למה לא יוצאת הוראת שעה שנותנת עכשיו עוד שלוש שנים? הערים צריכות להתמגן. טיל משמעותי מלבנון יכול למחוק שכונה".

בימים האחרונים חלו התפתחויות בנושא, ונראה כי גם מי שמחזיק בידיו תיק מידע בתוקף בנוגע לפרויקט שברצונו לקדם (קבלת תיק המידע היא המהלך הראשון בתהליך הרישוי לקראת קבלת היתר בנייה), יוכל להמשיך ולהתקדם לעבר היתר בתמ"א 38. בכך מקווים בעירייה "להציל" לא מעט פרויקטים שנמצאים בשלב מקדמי זה. הצעד דורש את אישור המועצה הארצית לתכנון ובנייה.