הצעיר שמחזיק חמש דירות בגיל 33 וגר בשכירות

בגיל 33, דניאל מורס וזוגתו ענבל כבר מחזיקים בחמש דירות. הסיפור שלהם הוא לא רק סיפור הצלחה כלכלי, אלא גם סיפור של התמודדות עם אתגרים אישיים וניצול נכון של הזדמנויות. דניאל, שגדל עם תסמונת טורט, הפך את האתגר לקריירה. הוא מרצה על ההפרעה, ובמקביל עובד ככתב בתחום הצרכנות הפיננסית בכאן 11. פלא שהוא גם הפך לכוכב רשת? בשיחה ב"כסף בקיר", פודקאסט הנדל"ן של גלובס, הוא שיתף אותנו בסיפורו.

● המגרש של חנן מור בשדה דב נמכר ב-400 מיליון שקל פחות. זה הלקח
● בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בבת ים שזקוקה לשיפוץ?

"בגיל שמונה אובחנתי עם תסמונת טורט, שהתבטאה בצורה בולטת יותר ויותר ככל שגדלתי. לא היה איזה טריגר - כמו כל תסמונת זה יכול לסגת או להתגבר, אצלי זה רק הלך והתגבר".

כיום מורס מדבר על הנושא בפתיחות, אך לא תמיד זה היה קל. "בגלל הבריונות, החרמות והאלימות שעברתי בבית הספר, חשוב לי להעלות את המודעות לקבלת עצמך והשונה ממך, במיוחד בקרב בני ובנות נוער. ואני רואה את זה כשליחות ועשיית טוב. אבל אני גם מתפרנס מזה בכבוד, ומרוויח כיום יפה", הוא מודה.

"הגעתי ל־300 אלף שקל בחשבון עו"ש"

בגיל 16 החל מורס לעבוד, בעיקר כיוון שלא הסתדר בבית הספר. העבודה הראשונה שלו הייתה במטבח, במסגרת פרויקט של עמותת על"ם שלדבריו "הציל לי את החיים". אחרי הצבא שב למטבח, ואחרי שנים מספר, כשצבר סכום של כמה מאות אלפי שקלים, החל לתהות מה לעשות עם הכסף.

"כשזה הגיע ל־300 אלף שקל בעו"ש. ידעתי שזה לא אמור להיות שם. מצד שני לא ידעתי איפה כן". וכך, באמצע שנות העשרים לחייו, החל לצלול לעולמות הפיננסיים. "קראתי הרבה את הסולידית, והתחברתי לנושא של להיות צרכן נבון". בגיל 26 החל להשקיע. תחילה בשוק ההון, ולאחר מכן בדירה.

למה החלטת להשקיע בנדל"ן ולא להישאר רק בשוק ההון?
"הרגשתי בנוח עם המניות, אבל רציתי לפזר השקעות. גם רציתי להיכנס לעולם הזה, ולהתמנף בגיל צעיר ככל הניתן".

באותה עת מורס כבר היה בזוגיות, ולפחות חלק מההחלטה שלא להתחתן, כך הוא מספר, קשורה לעולמות המיסוי הישראלי.

"אחת מהסיבות המרכזיות שלא התחתנו היא באמת כדי שלא ניחשב לתא משפחתי. להתחתן זה אחד הדברים הכי לא משתלמים מבחינת מיסוי", הוא מסביר ומתכוון למקרה שבו רכישת דירה שנייה על ידי אותו תא משפחתי כבר מחייבת מיסוי גבוה.

הם ניצלו היכרות של המשפחה עם אזור קריית חיים מזרח - מקום שבו הוריו של מורס השקיעו - ורכשו נכס בעזרת מלווה משקיעים.

מה קניתם ומתי?
"זה היה לפני ארבע שנים, ממש רגע לפני פרוץ הקורונה. רכשנו דירת 2.5 חדרים, 45 מ"ר, שלא הייתה זקוקה לשיפוץ. הדירה נרכשה ב־640 אלף שקל והושכרה ב־2,000 שקל לחודש. כיום כבר מציעים לנו תמורתה 870 אלף שקל".

התוכנית של הדירה השנייה התבססה על "אסטרטגיית השליש", קרי רכישת שליש דירה או פחות מכך, כדי להימנע מתשלום מס רכישה גבוה. בעזרת מלווה המשקיעים יהב שפינרד, פנה הפעם מורס לנוף הגליל, ושותפיו לנכס הם אחיו ואחותו. "כל אחד מאיתנו הביא 100 אלף שקל", הוא משחזר. הם רכשו דירת ארבעה חדרים בקומה שלישית על עמודים, במחיר של 780 אלף שקל, שמושכרת ב־2,600 שקל. לדבריו, הדירה ממוקמת באזור שמיועד להתחדשות עירונית בעתיד.

אמרת שהדירה בקריית חיים נרשמה רק על שם זוגתך, מדוע לא רכשת את הדירה הזו רק על שמך?
"בגלל הטורט יש לי סיוע בשכר דירה, ורציתי לשמור על ההטבה הזו. לא ידעתי שגם שליש דירה מבטל לי את ההטבה. התבאסתי איזה חודש, ואחר כך אמרתי, 'יאללה, יש דברים חשובים יותר', וזה להשקיע נכון את הכסף שצברתי. אז קניתי עוד דירה".

גם את דירה מספר 3, שרכש בקריות, הוא רכש עם עוד שני שותפים - הפעם חברים. בעניין זה הוא מצביע על החשיבות של עיגון היחסים בצורה נכונה ובהסכם מסודר. "כדאי לבדוק שכולם באותו הראש. לפחות בהתחלה, ולעגן כמה שיותר פרטים בחוזה עם עו"ד נייטרלי, הוא אומר".

"הקו הירוק של הרק"ל יעבור ממש בסמוך"

התיאבון של מורס לא נגמר, ובשנה שעברה הוא רכש את דירה מספר 4. לטובת הפרויקט הזה, הוא הנזיל חלק ניכר מתיק ההשקעות שלו, וגם הפעם נעזר במלווה משקיעים שסייע לו באיתור נכס. הוא בחר בדירת 2.5 חדרים באזור כיכר ויצמן בחולון, בקומה שלישית ואחרונה, שרכש ב־1.8 מיליון שקל.

למה בחרת דווקא במיקום הזה?
"הדירה נמצאת ממש בסמוך לתחנה של הקו הירוק של הרכבת הקלה. בעתיד תוכל להגיע לכיכר רבין בתל אביב בתוך 15 עד 18 דקות".

גורם משיכה נוסף לדבריו הוא העובדה שגם פה צפוי להיבנות פרויקט התחדשות עירונית.

לפני חודשים מספר פרסם מורס פוסט שבו הוא מצולם כשידו מסמלת את המספר 5. בפוסט הוא סיפר שבדיוק רכש את דירתו החמישית - שוב בקריות - עבורה הוא שילם 780 אלף שקל, על כך יש להוסיף את 8% המס לדירות להשקעה.

לדברי מורס, התוכנית שלו היא לגור בשכירות כל חייו ולהחזיק בכל הדירות "עד שאעצום את עיני".

תסביר את התוכנית.
"אני אוהב את הגמישות. כיום אני גר בדירה שבשביל לרכוש אותה מבעלת הבית שלי הייתי צריך להיפרד מ־3 מיליון שקל. המשמעות היא לקחת משכנתה גבוהה מאוד. במקום זה אני חי בדירה שאני אוהב ומשלם שכירות, בלי לסנדל מיליון שקל".

אם אני מחבר את כל ההכנסה משכירות על הדירות שלך כיום לעומת ההלוואות, נראה לי שאתה בתזרים שלילי.
"זה נכון. אבל אני כן רואה את עצמי אולי סוגר חלק ממסלולי הפריים, ומתישהו המשכנתאות יסתיימו, ואז תהיה לי הכנסה".

ראיתי שאתה מדבר על לפרוש מעבודה בגילאי 50 או 55. לשם אתה מכוון?
"אני רוצה לדעת שאני עובד במה שאני רוצה, מתי שאני רוצה, עם מי שאני רוצה, כי אני יכול להרשות לעצמי. זה מה שאני מחפש".