מחירה הממוצע של דירה שנרכשת בישראל מגיע ל-2.33 מיליון שקל. זה אולי המספר החשוב ביותר מכל הסטטיסטיקה העניפה שפורסמה בסוף השבוע ע"י הלמ"ס. כי כל היתר הם מדדים ומספרים שאולי נראים סתמיים ולא חשובים. אבל הנתון הזה אומר הכל, וגם מסביר הרבה. לפתע ברור למה משכנתה ממוצעת בישראל חוצה את המיליון שקל, וברורה הסיבה מדוע צעירים מתנתקים ממרכז הארץ ומנסים למצוא דירות במחירים סבירים בפריפריה.
● העליון דחה את בקשת תושבי דניה לדיון נוסף על התוכנית בשכונה
● קבלני הביצוע קורסים: "שוקל לפתוח חנות צעצועים"
מחירי הדירות עלו בין החודשים אפריל-מאי למאי-יוני ברמה של 0.7%, והשלימו עלייה של כ-6% מאז פרוץ המלחמה. מדובר במדד שביעי רצוף של עליות מחירים של יותר מחצי אחוז בחודש וקצב עליית המחירים השנתי הנוכחי מגיע ל-10.5%. מי זוכר בכלל שבשנה שעברה מחירי הדירות ירדו מעט וששר האוצר סמוטריץ' אפילו ניסה לנכס לעצמו את הירידות ההן, שנגרמו בגלל העלאות הריבית של בנק ישראל? היום אנחנו במציאות שונה ותקדימית.
התפרצויות של ביקושים כבושים דוחפים את מחירי הדירות כלפי מעלה
מחירי הדירות בישראל עולים בקצב מואץ, בדיוק כמו ב-2009-10 ו-2020-22. המשותף לשלושת האירועים הללו הוא התפרצויות של ביקושים כבושים. ב-2009 ההתפרצות הגיעה לאחר מיתון בשוק שנמשך כעשור; ההתפרצות מלפני שנתיים נגרמה לאחר הקורונה שהורידה מאוד את כמות העסקאות שבוצעו בשוק, ואילו האירוע הנוכחי של 2024 נגרם לאחר 2023, שנחשבת לשנת שפל היסטורית בשוק הנדל"ן. ואולם זה פחות או יותר המשותף היחיד שיש בין מה שקורה בשוק לבין התרחשויות דומות קודמות.
בניגוד ל-2 ההתפרצויות הקודמות, עליות המחירים היום נעשות בתקופה של ריבית גבוהה, שאינה שונה משמעותית מהריבית שהפילה את השוק בשנה שעברה; היצע הדירות כיום מצוי ברמות הרבה יותר גבוהות מאז: פי 6 ממה שהיה ב-2009 וב-50% יותר מ-2021; ולבסוף: כמות העסקאות שמבצועות בשוק הנוכחי נמוכה בהרבה מזו של 2 ההתפרצויות הקודמות. בניגוד לתקופות ההן, 2024 אולי נחשבת לשנה טובה יותר מקודמתה, מבחינת היקפי עסקאות, אך רחוקה מאוד להיות אפילו שנה ממוצעת.
עוד הבדל משמעותי הוא כמובן עיתוי האירוע. אמצע של מלחמה קשה ומתמשכת, שפוגעת ועתידה לפגוע קשה בכלכלה הלאומית וכבר עתה גרמה לנזקים כלכליים קשים לעשרות אלפי משפחות. עליות המחירים הנוכחיות אינן מלוות בשום סימנים של צמיחה ופריחה.
מדוע זה קורה? לדעתנו מדובר בחוסר אמון של הציבור כלפי הממשלה בכל הקשור להתנהלותה בשוק הדיור, התפקוד הגרוע שלה בעת המלחמה, חוסר מדיניות והקרנה של חוסר אכפתיות ורשלנות, כמו למשל בעת הנסיונות לייבא ארצה פועלים מחו"ל במקום הפועלים הפלסטינים שסולקו. הרוכשים רואים בכך אות ועדות לכך שמחירי הדירות ימשיכו לעלות על אף המלחמה - והם מוכנים לשלם יותר ולקחת משכנתה יותר גבוהה. מהממשלה הנוכחית, כך נראה, לא יגיע כלום.
מחירי דירות יד שנייה זינקו בכ-9% מפרוץ המלחמה
אילו סוגי דירות עולות הכי הרבה במחירים בימים הללו? לפי הלמ"ס- דירות יד שנייה. מדד מחירי הדירות החדשות בניכוי דירות מסובסדות במחיר למשתכן, עלה מפרוץ המלחמה ב-2.4%, שזה פחות ממחצית מעליית מדד מחירי הדירות הכולל. לפי זה, מחירי דירות יד שנייה בתקופה הזו עלו בלמעלה מ-9%.
מה קרה? הבעיה כיום עם דירות חדשות, במיוחד על הנייר, שאין לדעת מתי יאוכלסו, וזאת עקב המחסור החמור בעובדים. מי שרוצה לרכוש לעצמו דירה, ולאכלס אותה בעתיד הנראה לעין, לא יכול לרכוש דירות כאלה. מה שנותר זה לפנות לדירות יד שנייה.
בשוק זה הבעיה, שרוב הדירות ישנות ואינן ממוגנות, וכיום ממ"ד הוא אחת מדרישות היסוד של הרוכשים מדירה. התוצאה - ההיצע האפקטיבי של דירות ממוגנות זמינות למגורים בתקופה הקרובה מוגבל מאוד, ומחירן עולה.
העליות הבולטות ביותר נרשמו באזור חיפה והקריות. מאז פרוץ המלחמה מחירי הדירות שם עלו ב-9%. במקום השני נמצא מחוז הצפון, שבו מחירי הדירות עלו בתקופת המלחמה בכ-7%. זה המקום להזכיר, שפחות ממחצית ממחוז הצפון מצויה תחת התקפות טילים וכטב"מים.
אין בידינו נתונים לוודא, מדוע מחירי הדירות במחוזות הצפוניים עלו במידה כה רבה בעת המלחמה. האם יתכן שמפונים החלו לרכוש שם דירות? יש לכך אמנם עדויות, אך לא ברור עד כמה זה באמת מחדד את עליות המחירים באותם מקומות.
מחוז תל אביב הוא השלישי במדרג העליות, עם עליית מחירים של 6.6% מאז פרוץ המלחמה,מחוז המרכז עם עליות של 5.7%, בדרום המחירים עלו בכ-4% ובמחוז ירושלים - בכ-3%.
כאמור בפתיח, מחיר דירה שנרכשה ברבעון השני של השנה, הגיע לשיא של 2.3 מיליון שקל, עלייה של 2.1% לעומת מחירי הדירות שנרכשו ברבעון הראשון של השנה, ואילו יחסית לרבעון השני של 2023 המחיר עלה בלא פחות מ-9.0%.
מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים שנרכשה בתל אביב ברבעון השני של השנה הגיע ל-4.75 מיליון שקל, ברמת גן 3.28 מיליון שקל, בחיפה 1.95 מיליון שקל, בירושלים 3.03 מיליון שקל, בהרצליה 3.8 מיליון שקל ובבאר שבע 1.34 מיליון שקל.
נכון למתרחש ברבעון השלישי של השנה, המגמה שמסומנת מפרוץ המלחמה - נמשכת, ומהשטח מדווחים על המשך עליות המחירים.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
