האם משקיעי הנדל"ן חוזרים לשוק הדיור?

אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, עונה על שאלת השבוע 

מחירי הדיור עלו בכ־6% מתחילת השנה ועד חודש יוני. ריבית בנק ישראל (4.5%) ברמות גבוהות ברמה היסטורית, והורדת הריבית בישראל, בניגוד לארה"ב ואירופה, לא נראית באופק. הריבית הגבוהה בשנתיים האחרונות הורידה את האטרקטיביות של רכישת דירה להשקעה; המינוף הפך יקר והאלטרנטיבות הבטוחות כמו פיקדונות הפכו משתלמות יותר. כך, במשך תקופה ארוכה חלה ירידה מתמשכת ברכישת דירות להשקעה.

● שאלת השבוע | האם המקלט לתנודתיות בתיק ההשקעות נמצא באירופה?
● שאלת השבוע | כולם מדברים על S&P 500. האם זה המדד שכל משקיע צריך?

אלא שכעת אינדקטורים שונים מאותתים על שינוי מגמה. אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, אומר כי "סביר היה להניח שכל עוד שיעור הריבית במשק גבוה והתשואה על פיקדונות מגיעה לרמות של 4.5% תשואה מובטחת לשנה וחסרת סיכון, המשקיעים יחשבו פעמיים אם לרכוש דירות להשקעה. במיוחד משום שגם המחירים עלו וממשיכים לעלות, כך שהם ברמת מחירים גבוהה. מימון הרכישה גם כן מאוד יקר. אך למרות כל זאת, החל מינואר אנחנו רואים מגמה הדרגתית של חזרת משקיעים שמגדילים את הפעילות שלהם בשוק".

הביקושים דווקא בדרום

"בתחילת שנת 2022 או עד מחצית 2022 היקף הפעילות של המשקיעים הגיע לשיעור גבוה של 25% מסך הרכישות והמשכנתאות בישראל", אומר יוניסי. "אבל מאז, ככל שהריבית במשק עלתה, ראינו שמקטינים את הפעילות שלהם בשוק עד כדי מצב שהנתח הגיע לכדי 7% מרכישות הדירות ואף פחות מכך לאורך שנת 2023. ברגע שהביקושים ירדו בצורה ניכרת זה גרם לכך שעליות המחירים בשוק הדיור נמחקו".

אבל התופעה הזו, לדברי יוניסי, הייתה לטווח הקצר בלבד. "המחירים שבו לעלות מתחילת 2024, תוך שאנחנו עדיין במלחמה. זו גם נקודת 'פיק' ומכאן יש פוטנציאל לירידת הריבית במשק".כלומר, יוניסי מעריך שמכאן הריבית יכולה גם לרדת. לכן, לדבריו, המשקיעים חוזרים לשוק הדיור.

"כשמנתחים למה המשקיעים חזרו לשוק, למרות סביבת הריבית הגבוהה, רואים שהם פעילים בעיקר באזור הדרום", הוא אומר. "המשקיעים קונים בדימונה, בנתיבות, באופקים, בשדרות, באשקלון ובאשדוד. האזור מקבל ביקושים משום שרואים פוטנציאל בעליית ערך הנכסים מעבר לשכירות, לאחר שהאיום הביטחוני יוסר מהאזור. בנוסף, בדרום יש גם 'דלתא', פער במחירים, בעקבות הציפייה לראות עליה בערכי הנכסים.

בשורה התחתונה, יש תהליך שעולה בהדרגה של כניסת המשקיעים לשוק. אמנם עדיין לא הגענו למספרים שהיו בתחילת 2022, אבל הם חוזרים לשוק".

בתקופה האחרונה, בצל אותה הצטננות ביקושים של 2023, חברות הנדל"ן משווקות באגרסיביות מבצעי רכישה לקונים נוסח שלם 20% ממחיר הדירה עכשיו ו־80% עם קבלת המפתח, או מבצעי מימון שונים. אלו, מהווים הלכה למעשה הנחה משמעותית וירידת מחירים בפועל, אבל יוניסי טוען שלא המבצעים החזירו את המשקיעים לשוק. "הרוכשים במבצעים זה לא המשקיעים. מי שהסתער ולקח את המבצעים אלו משפרי דיור או רוכשי דירה ראשונה. חלק טענו שיש שוק בועתי, שמשקיעים מתחילים את העסקה, משלמים 20%, מקבלים הלוואת קבלן, ובמקביל אומרים לעצמם שעוד 3 שנים היא תהיה מוכנה ואז ימכרו אותה. אבל כשמסתכלים על הנתונים עצמם אנחנו לא רואים את זה. כשהלקוח מגיע לקחת את הלוואת הקבלן אנחנו בבנק עושים לו חיתום של 100% ובודקים את מקורות המימון לדירה הנרכשת ואנחנו עדיין לא רואים את המשקיעים במבצעים האלה. מה שהמשקיעים קונים למשל בדרום זה בעיקר דירות יד שניה או דירות חדשות שמוכנות לאכלוס".

פער בהיצע שקשה לסגור

לדברי יוניסי, המחירים ממשיכים לעלות בשוק הדיור כתוצאה ממחסור מתמשך בהיצע: "הסיפור הוא שיש עודף ביקוש עקבי. כבר 15 שנה יש מצב שבו המדינה לא מצליחה לסגור את הפער בהיצע. בכל שנה צריך לספק קצב התחלות בנייה שיהיה מתאים לקצב הריבוי הטבעי של אוכלוסיית מדינת ישראל, אשר עומד על תוספת 55 אלף בתי אב בכל שנה. זה אומר שבכל שנה צריך לייצר 55 אלף דירות, ואם ייצרת פחות - נוצר פער. כשבודקים נתונים מצטברים לפי הלמ"ס מגיעים למינוס 130 אלף דירות ברבעון השני של 2024.

"גם שמתסכלים על המחירים, אנחנו רואים שבשבעת החודשים הראשונים של שנת 2024 קצב עליית המחירים המצטבר הוא של 6%. זה אומר קצב דו־ספרתי בכל שנת 2024. כל זה קורה כתוצאה מעודף הביקוש הקבוע, שלא ייפתר עד שלא ישפרו את ההיצע ויתחילו לייצר יותר התחלות בנייה בשטח".

*** גילוי מלא: שאלת השבוע הוא פרויקט מערכתי הנעשה בשיתוף מומחי בנק לאומי. אין לראות באמור המלצה או תחליף לשיקול־דעתו העצמאי של הקורא, או הזמנה לבצע רכישה או השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ השקעות אישי המתחשב בצרכיו ובנתוניו של כל אדם