שיא של שנתיים ברכישת דירות חדשות. איזו עיר מובילה בעסקאות?

שיא של שנתיים ברכישת דירות נרשם בחודש יולי האחרון, כשהערים המובילות במספר העסקאות הן ירושלים, תל אביב, חיפה ובאר שבע. על אף השיא, היצע הדירות נמצא ברמתו הגבוהה ביותר בעשורים האחרונים, שמגיעה לכמעט 70 אלף דירות חדשות לא מכורות, מהן כשמינית מצויות בעיר תל אביב - כך עולה מסקירת הלמ"ס על עסקאות הנדל"ן בדירות שבוצעו בחודש יולי 2024. 

● כסף בקיר | המשקיע שמזהיר מפני דירות יד ראשונה במבצעי קבלן
● מתביעות ועד פיצויים: כך נחלש כוחם של הדיירים הסרבנים

כאמור, בחודש יולי השנה נרשם שיא של 8,559 דירות שנמכרו. מדובר בכמות עסקאות שגבוהה בכ-41% מכמות העסקאות שבוצעו ביולי 2023 ובכ-2% יותר מאשר ביולי 2022. ואולם על אף כל זאת חשוב להדגיש כי כמות זו עדיין נמוכה ממהממוצע החודשי הרב-שנתי של העסקאות, שמגיע לכ-8,800 עסקות בחודש.

מבחינה היסטורית, כמות העסקאות דומה לזו שבוצעה במהלך השנים 2015-2016, אך תמהיל הדירות החדשות שנמכרות בתקופה הנוכחית, כ-45% מסך העסקאות, גבוה בהרבה מזה שהיה ב-2015-2016, אז הוא הגיע לכ-30% מכלל העסקאות.

הדבר מעיד לא רק על גידול משמעותי ברכישת דירות חדשות, אלא גם על ירידה ברכישת דירות יד שנייה, שלהערכתנו הביקושים לרובן יורדים, עקב היותן חסרות מיגון נאות. 

הערים המובילות 

הערים שהובילו במכירת דירות הן ירושלים, שבה בוצעו בסך-הכול 1,698 עסקאות בחודשים מאי-יולי, לפני תל אביב, שבה נמכרו 1,226 דירות בתקופה הזו; חיפה, שבה נמכרו 1,126 דירות; ובאר שבע, שבה נמכרו 1,099 דירות.

ואולם בעוד ירושלים מצויה במקום הראשון במכירת דירות יד שנייה ובמקום השני במכירת דירות חדשות, רוב העסקאות שבוצעו בתל אביב (775 במספר, מקום ראשון במכירת דירות חדשות) היו על דירות חדשות, ואילו בחיפה ובבאר שבע התמהיל היה שונה, ורוב מוחלט של הדירות שנמכרו (בחיפה 886 ובבאר שבע 811) היו של יד שנייה.

כאמור, היצע הדירות נמצא בשיא שלא זכור כמותו עשורים. בסוף יולי מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-69,430 דירות, ומספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה יימכרו) הגיע ל-17.4. 

31.8% מהדירות שנותרו למכירה מצויות במחוז תל אביב (22,060 דירות), ו-24.8% נמצאות במחוז המרכז (17,200 דירות), כך ששוב אנו רואים שמה שמכונה "אזורי ביקוש" הפך להיות גם "אזורי היצע", אך הדבר אינו גורם לירידת מחירי דירות. היצע הדירות הנוכחי גדול בכ-19% מהיצע הדירות ביולי אשתקד. 

כשמדובר על היצע הדירות לפי ערים, תל אביב היא המובילה הגדולה, עם כמעט 9,000 דירות חדשות לא מכורות. לפי קצב המכירות של החודשים האחרונים, מלאי הדירות הנוכחי מתאים ל-3 שנים; בירושלים המלאי מגיע לכ-6,500 דירות, שלפי קצב המכירות הנוכחי יספיק ל-29 חודשים. בבת ים נותרו למכירה כ-3,800 דירות חדשות, שיכולות להספיק ללט פחות מ-7 שנים.