רוצים לדעת למה מחירי הנדל"ן עולים? הדירות שהרוכשים מחפשים

הנתון הכי פחות רלוונטי בנתוני מחירי הדירות של הלמ"ס הוא קצב העלייה השנתי שבין יולי-אוגוסט 2023 ליולי-אוגוסט 2024, שהם חודשי המדידה האחרונים. באותה שנה, מחירי הדירות רשמו עלייה של 5.8%. ואולם עולם הנדל"ן הישראלי של לפני נובמבר שנה שעברה אינו דומה לעולם הנדל"ן שאחריו. הנתון הרלוונטי לשוק הנוכחי הוא שאחרי שמונה עליות רצופות במדד, הוא רשם זינוק של 7% - קצב שנתי של כמעט 11% במחירים. ועוד היד נטויה.

● האינפלציה מפתיעה לרעה: מזנקת לקצב שנתי של 3.6% באוגוסט; מחירי הדירות ממשיכים לעלות בחדות 
● כסף בקיר | המשקיע שמזהיר מפני דירות יד ראשונה במבצעי קבלן 

חיבור נתוני המחירים לנתוני העסקאות שבוצעו בחודש יולי ונתוני המשכנתאות לחודשים יולי ואוגוסט מבטיחים לנו את המשכו של הסרט המוזר שבו שוק הדירות בישראל מככב: היצע דירות שעולה, וזאת במקביל לעליות מחירים. ונמחיש זאת במספרים: בסוף יולי שנה זו מדדה הלמ"ס 69,430 יחידות דיור חדשות לא מכורות; מדובר בעלייה של 19% לעומת מלאי הדירות הלא מכור שנרשם ביולי 2023, של 47% לעומת מלאי הדירות בחודש זה ב-2022 ושל 53% לעומת מלאי הדירות הלא מכור לפני שלוש שנים. מאז שנות התשעים לפחות לא זכור היצע דירות גדול שכזה. ולמרות זאת המחירים נמצאים בדהירה חסרת רסן.

ההערכה שלנו בגלובס היא שהתופעה הפרדוקסלית הזו אינה נגרמת בגלל שהיצע הדירות לא משפיע על מחירי הדירות, אלא משום שיש פערים גדולים בין היצע הדירות על הנייר להיצע הדירות המבוקשות.

רוב הדירות לא רלוונטיות עבור הרוכשים

היצע הדירות על הנייר כולל את כלל הדירות החדשות הלא מכורות ואת הדירות יד שנייה המוצעות למכירה, שיחד עולות כנראה על 100 אלף יחידות דיור, אך הציבור בורר מתוכן את הדירות הרלוונטיות לו: כשמדובר בדירות חדשות אז מחפשים בעיקר את אלה שזמן האכלוס שלהן קצר יחסית, וכשמדובר בדירות יד שנייה את אלה שמצויידות במיגון. כשהרוכשים בפוטנציה מנכים את הדירות שלא אקטואליות עבורם, הם לוקחים בחשבון דירות על הנייר, שעם כל בעיות הפועלים כיום קשה לדעת מתי הן יהיו מוכנות, ואת הדירות ללא ממ"דים - כלומר, רוב הדירות יד שנייה בישראל.

מחדלים ארוכי טווח של ממשלות ישראל, שלא האיצו את תהליכי ההתחדשות העירונית ותמ"א 38, וקצרי טווח של הממשלה הנוכחית שגרמה לירידה קשה במספר הפועלים באתרי הבנייה, הם שהביאו למצב שבו למרות שמספרי ההיצע גבוהים - יש מחסור גדול בדירות.

יותר ויותר דירות חדשות נמכרות

הצמא של השוק לדירות אקטואליות בא לידי ביטוי חזק ביותר במשקל הדירות החדשות שנמכרות. בשבעת החודשים הראשונים של השנה הן מהוות 47% מכלל העסקאות שמבוצעות בשוק. לעומת זאת, שוק הדירות יד שנייה, שרובו מתבסס על דירות ישנות ולא ממוגנות - מדשדש.

זה בא לידי ביטוי במיוחד בתל אביב, שבה הכמות החודשית הממוצעת של דירות חדשות קפצה בתוך שבעה חודשים פי שלושה וב-25% תוך שלושה חודשים. שני שלישים מרוכשי הדירות בתל אביב רוכשים דירות חדשות; גם ברמת גן למעלה ממחצית הרוכשים (52%) קנו לעצמם דירות חדשות; בפתח תקווה משקל רוכשי הדירות החדשות והיד שנייה הוא זהה (50%); בערי הדרום, אופקים, נתיבות ושדרות שם הטראומה הנוגעת במיגון חזקה במיוחד - כמעט שלא קיים שוק דירות יד שנייה, בעוד שהערים הללו מככבות בצמרת רכישת הדירות החדשות.

המחוזות הגיאוגרפיים שמושכים את מדד מחירי הדירות למעלה הם מחוז חיפה, שבו נרשמה מאז נובמבר האחרון עלייה של 9.7%; מחוז המרכז, שבו המחירים עלו ב-7.8% ומחוז תל אביב, שרשם עלייה של 7.2%. אחריהם מגיעים מחוז הצפון שבו המחירים עלו ב-6.8% מאז נובמבר, מחוז דרום עם 4.4% ומחוז ירושלים שבו המחירים עלו ב-2.9%.

מחירי הדירות החדשות עלו בתקופה הזו בכ-3% בלבד, מה שמעיד שעיקר עליות המחירים נרשמו דווקא בסקטור הדירות יד שנייה - מה שמחזק את ההערכה שלנו, שדירות יד שנייה ממוגנות הן מוצר במחסור, והדירות שמצויידות בממ"דים מתייקרות במהירות.

גם מחירי השכירות רושמים עליות, אם כי מתונות בהרבה. בחודש אוגוסט רשם מדד מחירי דירות בבעלות עלייה של כ-0.7%, ובסך-הכול מאז נובמבר נרשמה עלייה של 3.5%. יש לציין כי בחודשים הראשונים למלחמה ובחורף קצב עליית מחירי השכירות התמתן מאוד ואף רשם ירידות קלות פה ושם, ואולם בשלושת חודשי הקיץ הוא שב לעלות בצורה מהירה יחסית.