הבדל של חצי מיליון שקל לדירה באותה שכונה: האזור שהפך לנבנה ביותר בתל אביב

תל אביב רותחת: מצד אחד שיא בהיצע דירות חדשות לא מכורות ומצד שני שיא במחירים. אם מתמקדים בדירות חדשות - 2024 היא השנה השנייה בגובה המכירות של דירות אלה בעשור האחרון, ומשנת השפל של 2023 השוק התל אביבי קפץ למעלה.

בדקנו את הממדים השונים של הפעילות הנדל"נית בתל אביב.

1 התחלות בנייה והיצע

תל אביב היא עיר פעילה מאוד מבחינת העשייה הנדל"נית שבה. אמנם בשנים האחרונות גנבה ממנה ירושלים את התואר "העיר הנבנית ביותר", אך גם ללא התואר הזה, נרשמו בעיר יותר מ־31 אלף התחלות בנייה ב־7 השנים האחרונות. מדובר בסדר גודל של עיר קטנה שנבנתה בתל אביב.

היצע הדירות בעיר מגיע לכ־9,000 יחידות דיור (יח"ד) חדשות שהוחל בהקמתן ושטרם נמכרו, והוא עולה והולך.

למעשה, קשה להתייחס לטענות שמחירי הדירות בעיר עולים כתוצאה ממחסור בהיצע, שעה שההיצע רק עולה ובשבעת החודשים הראשונים של השנה הוא קפץ ב־14%. זה מורה שההיפך הוא הנכון: קצב הבנייה בעיר עולה על קצב הרכישות, וזה עוד לא הסוף.

"בצפון העיר ממוקדים יזמי הנדל"ן הגדולים בשדה דב, שבו עומדים להתקיים מכרזים לכ־7,000 יח"ד. אין קבלן רציני שלא מתעניין בהם. בתוך העיר יש המון בנייה. הייתה הקפאת היתרים בעבר ע"י העירייה, בגלל תוכניות הרובעים, ובזמן האחרון הייתה הקפאה מצד יזמי נדל"ן עקב המלחמה, אבל מכיוון שמדובר בהתחדשות עירונית, הם מחוייבים לדיירים והם יוצאים לבנייה", אומר השמאי אריה קמיל.

2המחירים

מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת בתל אביב הגיע ברבעון השני של השנה ל־4.75 מיליון שקל, על פי הלמ"ס. יצוין כי ברבעון השני של 2023 חצה המחיר הממוצע של דירת ארבעה חדרים בעיר את רף ה־5 מיליון שקל, והגיע ל־5.14 מיליון, ואולם הדבר אינו מעיד על ירידה במחירי הדירות, אלא על תמהיל רכישה שונה ומיעוט עסקאות.

בשנה שעברה החלו החברות הפועלות בשדה דב להפעיל את מערכי המכירות שלהן. המכירות במתחם הגיעו לרמות של 78 אלף שקל למ"ר. התוצאה - ריבוי עסקאות יוקרה במתחם העתידי הזה, שהעלו אז את המחירים הממוצעים בעיר.

גם כך, מחירי העסקאות בתל אביב גבוהים במידה ניכרת מהערים המתחרות בה - גבעתיים, רמת השרון והרצליה - והעיר מחזקת את מעמדה כאי בנוף הנדל"ן הישראלי.

אולם על אף המחיר ההתחלתי המאוד גבוה של הדירות במתחם, השיא כנראה עדיין לא הגיע. ברבעון השלישי של השנה נרשמו כ־40 עסקאות בדה דב, והמחירים כבר עלו לרמה של 82 אלף שקל למ"ר. עם זאת, כמות העסקאות פחתה מעט לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה, שהייתה "הסיפתח" השיווקי לשכונה זו.

לסיכום, ניתן לומר כי המחיר הממוצע לדירה בעיר ירד, אך את הירידה צריך לייחס לשינוי בתמהיל העסקאות (עליו נפרט בהמשך) ולא לירידה אבסוליטית במחירי הדירות בעיר.

3מספר העסקאות

בעוד 2023 הייתה אחת משנות השפל בעשור האחרון מבחינת מספר העסקאות על דירות חדשות, השנה הנוכחית היא השנייה בגובהה מבחינה זו, אחרי 2021.

בהיבט הזה, מה שקורה בעיר חריג מבחינה לאומית, שכן 2021 הייתה שנת שיא מבחינת רכישת דירות בישראל, ואילו השנה הזו צפויה להניב רק כ־60% מהמספרים של אז. במילים אחרות, בתל אביב חזרו לקנות דירות חדשות הרבה יותר מאשר בשאר חלקי הארץ.

העלייה במספר העסקאות גם יצרה תמהיל מגוון בהרבה מזה של השנה שעברה, מה שגרר אחריו ירידה במחיר הממוצע של דירה שנרכשה בעיר, אך לא באמת ירידת מחירים.

"אני לא זוכרת תקופה שבה מחירי הדירות בתל אביב באמת ירדו", אומרת שירלי ורנר, זכיינית רי/מקס אושן בתל אביב.

"מינואר עד מאי הייתה תקופה עם רמות ביקוש מאוד מאוד גבוהות", היא מספרת. "ביוני הייתה רגיעה. ביולי עוד פעם עלייה ואוגוסט הוא בדרך כלל חודש שהוא פחות טוב בשוק, וכך היה גם באוגוסט הזה. עכשיו אנחנו מתחילים להרגיש התעוררות. מעניין ששוב יש התעניינות גבוהה יחסית גם בדירות יוקרה, של 15 מיליון שקל ומעלה".

4האזורים המובילים

האזור הלוהט ביותר בתל אביב הוא יד אליהו, שלפי ורנר מרכז אליו כמות גדולה מאוד של עסאות. "יש שם תמהיל מאוד מגוון של נכסים, מדירות להשקעה ועד דירות חדשות. הרבה הקונים מחפשים דירות חדשות בפרויקטים של התחדשות עירונית ופרויקטים של יד ראשונה", היא מסבירה. "אני לא עושה אני את השיווק שלהם, אבל אני יודעת שיש להם קצב מכירות יחסי גבוה".

בדקנו מדגמית את אזור מזרח יד אליהו, בסביבת רחוב נגבה ושדרות החי"ל, ומצאנו שמחירי הדירות החדשים לא השתנו באופן מהותי מאלה של לפני שנה והם מגיעים לכ־43 אלף שקל למ"ר. להערכתנו הדבר נובע מכך שמדובר באזור הנבנה ביותר בעיר, עם כמות גדולה מאוד של פרויקטים בהתחדשות עירונית.

"יש הבדל בין צפון יד אליהו לדרום יד אליהו. בצפון השכונה מחירי דירות ארבעה חדרים הם סביב 4 מיליון שקל. בדרום השכונה המחירים יורדים ל־3.5 מיליון שקל בממוצע. לפני שבועיים מכרנו דירת ארבעה חדרים בבניין חדש, עם מרפסת שמש וממ"ד, חניה קרובה, מחסן וכמובן מעלית ב־3.5 מיליון שקל", מספרת ורנר.

ורנר מספרת שמשקיעים רבים מנצלים את המחירים הסבירים יחסית, כמו גם תושבים מחוץ לעיר שרואים בשכונה עוגן לדירה ראשונה בעיר.

רובעים 3 ו־4, המשתרעים משני הצדדים של אבן גבירול, מנקזים אליהם ביקוש גדול מצד אוכלוסייה ותיקה ומבוססת בעיר. רובע 4 כולל את כל השכונות ממזרח לעירייה, ועד לנחל הירקון כולל אזור כיכר המדינה, מזרח יהודה המכבי ובבלי. רובע 3 הוא החלק המערבי של העיר, שכולל בין היתר את רחובות דיזנגוף, בן גוריון, ארבע הארצות ואוסישקין.

"ברובעים 3 ו־4 יש התחדשות עירונית, אבל ביחס לשטח של האזור, זה עוד לא המון ורוב הדירות הן עדיין דירות יד שנייה. מי שמתעקש על ממ"ד, זה בעיקר זוגות מבוגרים שרוצים לגור קרוב למרכזי בילוי ותרבות. המחיר מתחיל ב־60 אלף שקל למ"ר בבניינים ישנים בלי מעלית ובלי חניה ויכול להגיע גם ל־75־80 אלף שקל למ"ר אם מתקרבים לים. הפערים ממש גדולים בין סוגי המוצר", אומרת ורנר.

מחירי דירות חדשות ברובע 4 באזור כיכר המדינה מגיעים כיום ל־68 אלף שקל למ"ר בממוצע, עלייה של כ־5% לעומת המחירים ששולמו בשנה שעברה. ברובע 3 מבוצעות מעט עסקאות על דירות חדשות, שכן עיקר הפרויקטים של התחדשות עירונית בו הם של תמ"א 38/1 (הגרסה המוקדמת של התמ"א), שקטנים בהרבה מהגרסה המתקדמת יותר (תמ"א 38/2) וכוללים פחות דירות. גם כך, אין הרבה פרויקטים של התחדשות ברובע זה, עקב גודל המגרשים הקטן. מכל מקום, העסקאות שכן בוצעו באחרונה ברובע זה, דומות לממוצע המחירים של רובע 4.

"אני חושב שמה שמביא את הרוכשים לפרויקטים האלה, זה הפחד שהמחירים יעלו מיד עם תום המלחמה, ביחד עם עזרה מאסיבית מההורים ומבצעי ה־20%/80% של היזמים. הרבה אנשים רוכשים דירה לעוד ארבע שנים כשהם משלחמים 10%־20% מהדירה, וזה גורם שמאוד מדרבן אותם", אומר קמיל. "במבצעים האלה אתה מקבל הנחה ריאלית מסוימת, והמחיר הסופי הוא פחות מ־50־60 אלף שקל למ"ר. עוד דבר שאני רוצה לציין זה גודלי הדירות שנרכשות, שלא פעם מגיעים ל־2־3 חדרים, כך המחיר הסופי אינו מאוד גבוה".

גם ב"מזרח הרחוק" של תל אביב, בשכונת המשתלה, יש רמות מחירים אחרות. אמנם אין בה הרבה פרויקטים חדשים, אך העסקאות הבודדות משם מדברות על מחיר ממוצע של 50 אלף שקל למ"ר, בעוד שברמת אביב ג' בפרויקט התחדשות עירונית המחירים המקובלים עומדים על כ־65 אלף שקל בממוצע, עוד עדויות לפערים העצומים של המחירים בין המקומות השונים בעיר.

מדוע כל זה קורה? אין ספק שלדברים שנאמרו, כמו מבצעי ה־20%/80% והתחושה שאין סיכוי שהמחירים ירדו בקרוב יש קשר חזק למתרחש. מה שמגביר עוד יותר את השוק הנוכחי הוא השפל ב־2022־2023 שגרם לרבים לעלות על הגדר בשנה שעברה, והיום הם יורדים ממנה. וכשהם יורדים - הם מחליטים לרכוש, ולהיצע הגדול שממשיך לגדול יש משמעות נמוכה יותר בתנודות המחירים.