נרשמת ירידה ברכישת דירות - האם התאוששות שוק הנדל"ן מאטה?

האם קצב התאוששות שוק הנדל"ן למגורים פוחת? מנתוני הלמ"ס עולה כי לקראת סוף הקיץ, חלה ירידה ברכישת דירות, אך עדיין לא ניתן להגיע למסקנה, וייתכן שלהתפתחויות במלחמה יש קשר לזה.

● "עלייה בביקושים במרכז הארץ": מה תעשה המלחמה למחיר הנדל"ן?
● רוכשים ומשכירים ישלמו יותר מס: האוצר חושף את הגזירות בנדל"ן
● מעדיפים לא לזוז: הביקוש לשכירות קטן בספטמבר, והמחירים ירדו

מה הנתונים העיקריים?

בחודש אוגוסט, נמכרו 7,250 דירות, גידול של 3% לעומת הדירות שנמכרו באוגוסט שנה שעברה; 3,940 מהן היו דירות יד שנייה, ו-3,310 - דירות חדשות. הגידול ברכישת דירות חדשות היה גדול יותר.

היצע הדירות החדשות הלא מכורות גדל, ובסוף אוגוסט נותרו 69,720 דירות חדשות למכירה - עלייה של 19% לעומת אוגוסט 2023.

הערים שהובילו במכירת דירות חדשות בחודשים יוני-אוגוסט 2024 היו ירושלים, תל אביב ואופקים. הערים שהובילו במכירת דירות יד שנייה היו ירושלים, חיפה ובאר שבע.

מה ניתן לומר על קצב רכישת הדירות?

באוגוסט, נרשמה ירידה של 20% ברכישת דירות חדשות לעומת שלושת החודשים שקדמו לו. יחסית לשפל של 2023, מספר העסקאות גדול, אך עדיין, הירידה שנרשמה באוגוסט מפתיעה, ובמיוחד עוצמתה. עם זאת, בתקופות מלחמה, סביר להניח שבגבור ההפצצות (כפי שאנו חווים בימים אלה מלבנון בעיקר) - מספר העסקאות יקטן וככל שהציבור יתרשם שהמלחמה לקראת סופה - מספר העסקאות יעלה.

עד כמה עסקאות שמבוצעות במסגרת "דירה בהנחה" ו"מחיר למשתכן" משפיעות על כמות העסקאות?

הן משפיעות. כרבע מכלל רכישת הדירות החדשות בחצי השנה האחרונה היו דירות שנמכרו במסגרת המבצעים הללו.

מה ניתן לומר על קצב מכירת הדירות החדשות ודירות היד שנייה?

מדובר בשני עולמות שונים. מחודש אוגוסט 2023 ועד אוגוסט השנה, נצפתה עלייה חודשית ממוצעת של 4.3% במספר הדירות החדשות שנמכרו, אם כי ביולי ובאוגוסט נרשמה ירידה קלה. כאמור, עדיין לא ניתן לקבוע שיש כאן שינוי במגמה.

בדירות היד שנייה נרשמה בתקופה האמורה עלייה חודשית ממוצעת של 3.1%.

הפערים הגדולים בין קצב מכירת דירות חדשות לבין קצב מכירת דירות יד שנייה הביאו למצב היסטורי, בו אחוז הדירות החדשות שנמכרות מהווה 40-50% מכלל העסקאות, וזאת לעומת מצב רגיל שבו הן היוו רק 20-30%.

מדוע זה קורה?

ההערכות בשוק הן שמבצעי המימון של יזמי הנדל"ן מצד אחד, והמחסור בממ"דים ברבות מהדירות יד שנייה המוצעות למכירה, מושכות את רוכשי הדירות לשוק הדירות החדשות.

מה ניתן לומר על הערים המובילות במספר העסקאות?

ירושלים מובילה הן ברכישת דירות חדשות והן בדירות יד שנייה. בתל אביב, אנשים מחפשים בעיקר דירות חדשות, כאשר למעלה מ-60% מהדירות שנרכשו בה היו חדשות. במקום השלישי, בכלל עסקאות הנדל"ן שבוצעו בה, ניצבת חיפה, שהיא ההיפך מתל אביב - שם רוב מוחלט של העסקאות הן של דירות יד שנייה ואחריה באר שבע, עם מצב דומה. במקום החמישי, נמצאת פתח תקווה, ובמקום השישי, במפתיע, לוד.

על רקע האזהרות שנשמעות השכם והערב, עד כמה היצע הדירות גדול מספיק?

לא רק שגדול מספיק - גדול היסטורית, ונושק מזה מספר חודשים לרמה של 70 אלף דירות שממתינות למכירה. כשמונים מהן מצויות בתל אביב, 9% בירושלים, ו-5% בבת ים ובנתניה (בכל אחת מהן)