הכלכלן הראשי: המשקיעים הכבדים נוטשים את שוק הדיור

המשקיעים מרובי הדירות עוזבים את שוק הנדל"ן - כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי לחודש אוגוסט 2024. הכלכלן מצא כי בעוד שעד לאחרונה המשקיעים מרובי הדירות ביצעו את רוב העסקאות מקרב המשקיעים, באוגוסט הם היוו כשליש מכלל המשקיעים שרכשו דירות. 

● "אנשים קונים דירות ב-2 מיליון שקל עם 100 אלף שקל בלבד, וזה לא אמור להיות ככה"
● רוכשים ומשכירים ישלמו יותר מס: האוצר חושף את הגזירות בנדל"ן
● "עלייה בביקושים במרכז הארץ": מה תעשה המלחמה למחיר הנדל"ן?

באופן כללי הכלכלן הראשי מצא, בדומה לסקירת הלמ"ס מסוף השבוע, כי במהלך חודש אוגוסט נרשמה ירידה משמעותית (של כ-16%) במספר העסקאות שבוצעו, לעומת החודשים הקודמים. בחודש זה נרכשו על-פי הכלכלן 7,514 דירות, מתוכן 6,811 בשוק החופשי והיתרה במחיר למשתכן; 60% מהעסקאות בוצעו על-ידי זוגות צעירים, 24% על-ידי משפרי דיור, ו-16% על-ידי משקיעים.

להערכת הכלכלן הראשי, תשעה באב, שחל השנה ב-13 באוגוסט (בעוד שבשנה שעברה הוא חל ביולי), תרם להפחתה במספר העסקאות, שכן לפחות חלק מהציבור נוהג שלא לחתום על חוזים בתשעת הימים הראשונים של חודש אב.

כאמור, הממצא המעניין בסקירה כולל את ציבור משקיעי הנדל"ן. בחודשי המלחמה הם רוכשים בממוצע כ-1,200 דירות - מספר שאומנם גבוה מהממוצע החודשי של הרכישות שביצעו בשנה שעברה, אך מהווה פחות ממחצית מהרכישות שלהם בשנת השיא 2021, למשל. 

פחות "אספני דירות" 

ממצא מעניין בתוך זה מצביע על שינוי משמעותי בתמהיל משקיעי הנדל"ן ועל ירידה בשיעור המשקיעים ה"כבדים" שבבעלותם לפחות דירה אחת להשקעה, ובהם גם "אספני הדירות" (בעלי שלוש דירות ומעלה). במהלך השנה שעברה ועד אפריל השנה משקל המשקיעים ה"כבדים" עמד סביב 72%-67% מסך רוכשי דירות להשקעה, ומחודש מאי השנה מספרם ירד ל-35% בלבד בחודש אוגוסט. משקל "אספני הדירות" ירד משיעור של 42%-36% בשנת 2023 ובארבעת החודשים הראשונים של 2024, לשיעור של 17% בלבד בחודש אוגוסט.

יש לכך מספר הסברים אפשריים. הסבר אפשרי ראשון הוא שמשקיעים "כבדים" מחפשים לעצמם בימים אלה השקעות אלטרנטיביות, עקב אי-הוודאות בכלכלת ישראל. הסבר שני הוא ההתלבטות שהייתה קיימת בחודשים האחרונים לגבי שיעור מס הרכישה שיוטל על משקיעים וסביב האפשרות שאולי הוא יירד, כדי שאלה יגדילו את מספר העסקאות שהם מבצעים ובכך ימלאו קצת את קופת האוצר.

הסבר אחר הוא משפט קצר שנכתב בסקירה, לפיו ייתכן כי מבצעי המימון של יזמי הנדל"ן החלו להצטמצם. משקיעים "כבדים" רבים רכשו דירות על הנייר שמועד אכלוסן הוא בעוד מספר שנים, תוך שהם נהנים ממבצעי המימון. ייתכן כי צמצום המבצעים הביא גם לצמצום הביקושים מצידם.

אפשרות אחרונה היא שלדעת המשקיעים ה"כבדים", קשה להאמין שמחירי הדירות יוסיפו לעלות בקצב הנוכחי, בעוד המלחמה פוגעת בצורה כה קשה בכלכלה, ומחירי השכירות עולים - אך לא בקצב שהיה הופך את רכישת הדירות לכדאית יותר מבחינתם.