היא נחשבה לעיר אהודה על משקיעי נדל״ן. האם עכשיו תגיע הקפיצה הגדולה?

אם בעשורים האחרונים האוניברסיטה בבאר שבע היוותה אבן שואבת למשקיעים שרכשו דירות והשכירו אותן לסטודנטים, המעבר של בסיסי צה"ל לעיר, שצפוי להביא בעקבותיו משרתי קבע - רווקים ומשפחות - לעיר, מהווה מנוע חדש למשקיעי נדל"ן ששוקלים להשקיע בעיר. כסף בקיר, פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, מקדיש פרק מיוחד לבירת הנגב.

 יונת מרטון, משרד הביטחון / צילום: יח''צ, דיאגו מיטלברג

נזכיר כי בעבר באר שבע נחשבה לעיר מובילה במשיכת משקיעי נדל"ן, אך לאחרונה המצב בעיר השתנה. דוח של הכלכלן הראשי באוצר לרבעון השלישי של 2023 כלל פרק על השקעות נדל"ן, וממנו עלה כי כ־30% מהדירות שמכרו משקיעי הנדל"ן בבאר שבע נמכרו בהפסד ריאלי.

כשמסתכלים על דימונה וירוחם, הן לא השתנו כפי שהיינו חושבים בעקבות עיר הבה"דים.
"מעבר צה"ל לנגב כולל העתקה של כמה בסיסים לדרום - כחמישה פרויקטים שונים בלוחות זמנים שונים. הפרויקט הראשון, המשמעותי והגדול היה עיר הבה"דים, קריית ההדרכה שנבנתה בצומת הנגב (מדרום לעיר). מרבית המשרתים בה מגיעים לתקופה מאוד קצרה: הם חניכי טירונות וקורסים בסיסיים. מספר משרתי הקבע הוא יחסית מצומצם. מתוך 8,000־9,000 משרתים שנעים בקריית ההדרכה בכל זמן נתון, יש משהו כמו 700 משרתי קבע".

במילים אחרות, דימונה וירוחם ואולי באר שבע לא נהנו מגל הגירה משמעותי בזכות הבסיס הזה.
"30% מאלו שעברו לשרת בקריית ההדרכה עברו לגור בנגב. אבל אם אתה מסתכל על ההשפעה הנדל"נית ועל ההשפעה הכלכלית רק בהקשר של העתקת כוח אדם, אתה מפספס הרבה. בבסיס כזה חיים כ־8,000 אנשים בכל זמן נתון. הם מקיימים קשרים עם עסקים במרחב, הם קונים מוצרים, הם קונים ציוד".

20־23 אלף משרתים באזור בתוך כעשור

אז מה מצפה לנו בהמשך?
"הפרויקט הבא שאנחנו מאכלסים הוא קריית התקשוב הדיגיטלית, ופיקוד דרום, שעובר מהעיר העתיקה בבאר שבע לאזור גב ים נגב. ישבו שם גם יחידות טכנולוגיות של אגף התקשוב ובית התוכנה של חיל האוויר ויחידת אופק, וכולם עוברים לתוך פארק ההייטק, שיש בו חברות הייטק שעוסקות בדיוק באותם נושאים שמתעסקים בהם בבסיסים".

איפה זה נמצא?
"זה נמצא ליד שכונת רמות, בצמידות לאוניברסיטת בן גוריון, וזה הסיפור הגדול. אנחנו מייצרים מתחם שיש בו גם אוניברסיטה שעוסקת במחקר, גם בית חולים - מרכז רפואי סורוקה, גם פארק ההייטק שיש בו גם תעשיות ביטחוניות, וגם בסיס צבאי שעוסק באותם תחומים. האיכלוס כבר בסוף 2025.

"את בית הספר למדעי המחשב של אגף התקשוב כבר העברנו לגב ים נגב. רצינו להתחיל לראות את החניכים לומדים שם. כל הקורסים של התוכניתנים מתקיימים שם".

בהמשך הדרך צפויה לעבור לדרום גם קריית המודיעין. לדבריה, "הרבה מאוד יחידות טכנולוגיות עוברות לפה. הבסיס הזה נבנה כבר בימים האלה צמוד לעומר בואכה צומת שוקת על כביש 60".

יש הטבות כלשהן למשרתים שאמורים להעתיק את מגוריהם מאזור המרכז?
"אנחנו מנסים לבנות כלים כדי לתמרץ מעבר, כמו למשל לייצר עם יזמים מקומיים פרויקטים של דיור בשיטה של co-Living - דירות קטנות מאובזרות. אנחנו מנסים לעורר את השוק, וגם העירייה עושה עבודה משמעותית בדבר הזה. אנחנו במירוץ נגד הזמן.

"יש פה גם עניין של התחדשות עירונית, ואלה תהליכים שלוקחים הרבה מאוד זמן, אבל אנחנו מסתכלים עליהם. אנחנו מסתכלים על שכונות שעוברות תהליך של התחדשות עירונית ואנחנו רוצים שמשרתי הקבע יגורו יחד עם הסטודנטים והעובדים בפארק, כי בסוף אתה רוצה לחבר את האנשים. אם נחבר אותם, הם יישארו".

להערכתך, כמה אנשים הולכים לשרת במטרופולין באר שבע, נניח בעוד כעשור?
"כ־20־23 אלף איש ואישה, מהם בערך 7,000 משרתי קבע ומשרתות קבע, שהם הסיפור הגדול. כל הבסיסים האלה כבר נבנים על ידי זכיינים. אנחנו בתקופה מאוד מורכבת מבחינת ידיים עובדות, אבל עובדים קשה והדברים מתקדמים".

"הסוד הוא לייצר תמהיל דירות מגוון"

מהנדסת עיריית באר שבע תמר פוריה נותנת את זווית הראייה שלה על ההתפתחות המתוכננת של העיר בעתיד הקרוב והרחוק. לדבריה, "היום מתגוררים בעיר כ־220 אלף תושבים. לאחרונה אישרנו את תוכנית המתאר הכוללנית, שמוסיפה לעיר עד 2030 עוד כמה עשרות אלפי תושבים. אבל חשוב להבין שזו בעצם מטרופולין, שנותנת שירותים ונותנת מגוון אפשרויות לכל המרחב - פוטנציאל של מאות אלפי משתמשים".

 תמר פוריה, מהנדסת עיריית באר שבע / צילום: א.ס.א.פ. קריאייטיב

איך באר שבע נערכת למעבר הבסיסים לנגב?
"הקריה תוכננה כך שהיא מחוברת לפארק ההייטק של באר שבע, שיתוף פעולה בין גב ים, לעיריית באר שבע ולאוניברסיטת בן גוריון. כיום קיימים בה ארבעה בניינים, והחמישי נמצא בבנייה. קריית התקשוב תוכננה בראייה מדהימה כך שהיא פשוט חלק מפארק ההייטק - כלומר דרך פארק ההייטק אתה נכנס לתוך הבסיס.

"קריית התקשוב אמורה להתאכלס ב־2026, ובסופו של דבר יהיו בה כ־8,000 חיילים. פיקוד דרום הולך לעבור לתקשוב, והיום אנחנו גם מתכננים את המתחם שהוא מפנה בעיר העתיקה.

"באשר לקרית המודיעין, המנופים כבר עובדים שם במרץ. בונים מחלף חדש, בונים כבר חלק מהמבנים. שם מדובר על 14־15 אלף משרתים, חובה וקבע".

האם יש מספיק דירות לכל אותם משרתים ובני משפחותיהם שצפויים לעבור לעיר?
"בבאר שבע יש המון בנייה שהיא לאו דווקא ייעודית למשרתי הצבא, אבל ברור לנו שחלק גדול ממנה בסופו של דבר כן יהווה היצע לאנשים שיגיעו. בבאר שבע יש גם הסכם גג גדול שנחתם ב־2015 לכ־21 אלף יחידות דיור, מהן הוצאנו היתרים או טופסי אכלוס לכ־12 אלף.

"מעבר לכך, מאמצי הפיתוח והתכנון הגדולים שלנו בשנים האחרונות הם לכיוון של התחדשות עירונית. בעבר היה קצת יותר מורכב להתניע תהליך בגלל ערכי קרקע, אבל זה השתנה. השנה אושרה תוכנית ראשונה להתחדשות עירונית, שמאחוריה כבר עומדים שני יזמים - מתחם אורות בשכונה ג', שנמצאת באותו מרחב יחד עם בית החולים, עם האוניברסיטה, עם רכבת צפון, עם פארק ההייטק ועם קריית התקשוב".

באר שבע תצטרך להיות יותר אטרקטיבית כדי להשאיר אצלה את החיילים | פרשנות, אריק מירובסקי

האם מעבר צה"ל לנגב מגלם הזדמנות נדל"נית? אני לא מזהה משהו מהסוג הזה. מי בסופו של דבר יגיע לעיר? חיילים סדירים, ואולי אנשי קבע צעירים. זה לא בסיס אמיתי שעליו ניתן להשתית עיר טובה יותר וגם לא שוק שכירות טוב יותר.

אנחנו רואים מה קרה עם עיר הבה"דים, ועבודות מחקר בנושא הראו שהתועלת שלה לדרום בכלל ולבאר שבע בפרט הייתה אפסית. לכן אני ממש לא ממליץ לבנות על השוק הזה של חיילים.

מנקודת ראות של משקיעים, אני לא בטוח שזה הדייר האידיאלי שמשקיע שרוצה להשכיר לו את הדירה שלו. השכר נמוך במיוחד, אז צריך לצפות לתשואות מאוד נמוכות או לשכר דירה מאוד נמוך - שהשוכר יכול לעמוד בו.

אנחנו רואים כבר היום שבכל שנה אלפי אנשים באים ללמוד באוניברסיטה בבאר שבע, ומדי שנה אלפי בוגרים נוטשים את העיר וחוזרים למרכז. כל בוגר כזה שחוזר למרכז זו ההחמצה של באר שבע. יכול להיות שהעברת בסיסי צה"ל תעזור במשהו, אבל אם המצב לא ישתנה, אז באר שבע פשוט תהפוך לתחנת רכבת יותר גדולה.

אגב, הניסיון מראה כי בהרבה מקרים חיילים וסטודנטים מתארגנים ולוקחים מדי יום רכבת ממרכז הארץ לבאר שבע. זאת אומרת, הם בכלל לא שוכרים דירות.

 תחנת הרכבת בבאר שבע. אנשי הקבע לא בהכרח ישכרו דירות בעיר / צילום: Shutterstock

המשקיעים במרכז לא מודאגים

בשביל שאנשים יישארו, העיר באר שבע חייבת להיות אטרקטיבית יותר. היא חייבת להיות עיר עם תוכן שימשוך יותר ויותר קהלים.

המאזינים היותר מבוגרים שלנו אולי זוכרים שקריית שמונה פרחה בתקופה שבין מלחמת לבנון הראשונה לשנייה. היא הפכה להיות צומת דרכים מרכזי שעוברות בו שיירות עם אלפי חיילים מדי יום. ראינו לזמן קצר את כלכלת העיר פורחת - אבל בשנות ה־2000 הכול דעך.

בסופו של דבר - מה קורה לאותם חיילים שיגיעו דרומה, לבאר שבע? הם יעזבו בסיסים קיימים במרכז הארץ. זה אומר שמרכז הארץ עלול להיפגע מחסרונם של אותם חיילים שעברו דרומה? האם מישהו מהמשקיעים במרכז הארץ מודאג מהדברים האלה? אני לא חושב.

קראו עוד

איך נערכים לזה שחלק מהמשפחות שצפויות להגיע לעיר מבוססות למדי ורוצות נכסים בהתאם?
"הסוד הוא לייצר תמהיל מגוון, ואני חושבת שכבר היום באר שבע יודעת להציע את המגוון הזה. בשכונות החדשות יש לנו דירות גדולות יותר. במסגרת הסכמי הגג שלנו נבנתה שכונה אחת של צמודי קרקע והיום אנחנו בשיווק של השכונה השנייה. הפרויקטים של ההתחדשות העירונית מכילים יחידות דיור קצת יותר קטנות, אבל גם בהן אנחנו מתכננים יחידות דיור גדולות שיתאימו למשפחות. אנחנו לא רוצים שכונות רק של פלח אוכלוסייה אחד.

"יחד עם מינהלת מעבר צה"ל דרומה איתרנו שני מקומות עיקריים - שכונה ג' והעיר העתיקה. שם אנחנו מתכננים - ממש בהתאם לאותה אוכלוסיית יעד - את גודל יחידות הדיור, כל מיני פונקציות משותפות בקומת הקרקע כמו מועדוני דיירים או חדרי כביסה ודברים שיאפשרו חיי קהילה בבניין".

"מסילות הרכבת המהירות ישנו את התמונה"

מה לגבי הרכבת הקלה?
"באר שבע היא אחת הערים היחידות שזכתה בשתי תחנות של רכבת ישראל ממש בתוך העיר. תחנה אחת זו רכבת צפון שיושבת ממש על האוניברסיטה, על בית החולים, על שכונה ג' שדיברנו עליה, על פארק ההייטק וקריית התקשוב. התחנה השנייה זו רכבת מרכז שיושבת בתוך המרכז האזרחי, סמוך לכל המוסדות.

"דבר שישנה את התמונה הן המסילות המהירות, שנמצאות היום בשלבי התכנון הסטטוטורי, שיאפשרו להגיע בחצי שעה ממרכז תל אביב למרכז באר שבע. אם התקציבים באמת יגיעו בזמן, הרכבת הזאת יכולה לנסוע כאן כבר ב־2030".

נציין כי בינתיים, שירות הרכבות לבאר שבע מוגבל, ובחלק מהיממה יש רק רכבת אחת בשעה.

"הפרויקט המשלים הוא פרויקט הרכבת הקלה, שמתוכננת להתממשק עם תחנת רכבת צפון. אנחנו מתכננים היום את הקו הראשון שלה. הקו הזה יחבר את באר שבע עם בסיס קריית המודיעין, כלומר עם כביש 60, עם כל היישובים שיושבים על הכביש, וההמשך שלו ייסע בכל השלד העירוני המרכזי שזה שדרות רגר, בית החולים, האוניברסיטה, העירייה, מוסדות תרבות שונים, רכבת מרכז, וייצא דרך כביש 60 בחזרה לקריית התקשוב.

"החברה שמקדמת את הקו הזה היא נתיבי ישראל. כרגע הקו הזה מתוקצב רק לתכנון, ואנחנו עובדים מאוד קשה כדי לראות את המשך התכנון המפורט והביצוע. בינתיים אנחנו נערכים למענה ביניים עם מה שיש, שזו בעצם רכבת ישראל ומערך של נתצים על כביש 60".