מידרוג: "עומס תזרימי כבד על יזמי דירות. היחלשות משמעותית בביקוש למשרדים"

מצבם של שוק הנדל"ן המסחרי המקומי, בדגש על משרדים, וענף הבנייה למגורים, מדליקים נורות אדומות שמשתקפות בדוח מיוחד שחיברה חברת דירוג האשראי מידרוג, ואשר נחשף כעת בגלובס. בדוח לחודש אוקטובר שעניינו השלכות המלחמה על כושר החזר האשראי של מנפיקים המדורגים על ידי מידרוג, נכתב כי בעוד שחוזי השכירות הארוכים ופיזור השוכרים בענף המשרדים "ממתנים את עוצמת הפגיעה בתזרים מנכסים בעת מחזור כלכלי שלילי ובאירועי קיצון חיצוניים, כדוגמת פרוץ המלחמה", הרי ש"נתונים עיקריים על ביצועי ענף המשרדים מצביעים על היחלשות משמעותית בביקושים, המתבטאת במשך הזמן הנדרש לאכלוס שטחים פנויים ובמחירי השכירות בחוזים חדשים שנחתמו במהלך שנת 2024".

● לא רק בגלל טראמפ: הישראלית שהציגה הפסדי עתק וקרסה לשפל חדש
● לא הכול מופלא: הנתונים הפחות זוהרים במסלולי הפנסיה עוקבי ה-S&P 500

מחירי השכירות בענף כולו ירדו מתחילת השנה בין 5% ל־10% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, מציינים במידרוג, כשהירידה הגיעה "לאחר עליות חדות שנרשמו בשנים 2019־2022 בעיקר במשרדים קלאס A באזור ת"א. יחד עם זאת, שיעורי התפוסה בבניינים באיכות גבוהה באזורי ביקוש שומרים על יציבות יחסית. ניכר קושי לאכלס בניינים חדשים, בין השאר בשל אי־ודאות כלכלית המונעת משוכרים לצאת לעסקאות משמעותיות".

"יחלחל לירידה בתפוסות"

להערכת מידרוג, חברות המשרדים עלולות למצוא עצמן בפני "אתגרים גוברים בשיווק נכסים חדשים בשנה הקרובה, כששוכרים קיימים גם יעדיפו להאריך את השכירות לתקופות קצרות יותר. ככל שמגמה זו תימשך היא תחלחל לכדי ירידה בשיעורי התפוסות".

בחברת הדירוג מאבחנים עוד כי "היקף העסקאות בנכסי משרדים בישראל נחלש מאוד בשנתיים האחרונות, והדבר מקשה על ביסוס הערכות שווי לנכסי משרדים". וכך, הצמדת דמי השכירות לאינפלציה, לצד עלייה קלה בלבד בשיעורי ההיוון, תרמו ליציבות יחסית בשווי ההוגן של הנכסים בשנים 2023־2024. עם זאת, הם מדגישים, "התשואה מהשכרה מציגה שחיקה". הם מסכמים כי "ההשקעות בבנייני משרדים חדשים מצויות בירידה. הימשכות המלחמה מוסיפה אי ודאות רבה למגזר העסקי כולו, ומקשה על ההתנהלות בענף המשרדים".

ויחד עם זאת, במידרוג מעריכים כי היציבות בענף המשרדים, שמשליכה כאמור על חברות הנדל"ן המניב הפועלות בתחום, אמורה להישמר. זאת מאחר ש"הנגישות למקורות מימון של חברות נדל"ן מניב נותרה חזקה יחסית. שווי הנכסים בספרים שומר על יציבות, צמצום הבנייה החדשה מפנה מקורות אשראי, ושוק האג"ח הקונצרניות הציג חסינות ונגישות למיחזור חוב והצטיידות בנזילות".

סיכון אשראי לענף הדיור

מידרוג מתייחסת גם למנפיקות האג"ח מקרב שוק הנדל"ן למגורים, על ענפיו השונים, תחת האזהרה כי מחירי הדירות שחזרו לעלות מהווים מקור סכנה ליציבות חברות הבנייה. המלחמה החריפה את המחסור בפועלי בניין, מה שמוביל להתארכות תהליכי הבנייה, והפנמה של רוכשי הדירות כי "מצב הדברים לא ישתנה במהירות", מה שדוחף לחזרתם לשוק.

אולם במקביל, העלייה במכירות לוותה בתנאים נוחים שהעמידו הקבלנים לרוכשים, בדרך של פריסת תשלומים והלוואות קבלן. בהתייחס למבצעי המכירות, שתפסו אחיזה בענף ומאפשרים לשלם חלק קטן מעלות הדירה במועד הרכישה, מציינים במידרוג כי פרקטיקה זו משיתה על הקבלנים עלויות מימון כבדות. בדוח נכתב, כי "הגידול במכירות מהווה גורם חיובי עבור יזמי הנדל"ן, ברקע הריבית הגבוהה שמכבידה על הרווחיות. אולם, הגדלת המכירות נושאת מחיר כבד יחסית של תנאי תשלום מקלים לרוכשים, עם העמדת 'הלוואות קבלן' למימון מרכיב הריבית".

הסכנה ליציבות הקבלנים יכולה להגיע, לדברי מידרוג, מ"שילוב של מימון רוכשי הדירות יחד עם התארכות משך הפרויקטים. מה שייצור עומס תזרימי כבד על קבלנים, שכבר נדרשו להגדיל את צריכת האשראי לתקופה ארוכה יותר ונושאים בעלויות מימון גבוהות יותר. כל אלו משפיעים לשלילה על סיכון האשראי בענף".

בין האיומים המשמעותיים שמזהים במידרוג על סיכון האשראי בענף הבנייה למגורים נמצאים "מחירי הדירות הגבוהים, המהווים איום מתמשך על הביקוש בענף ועל חוסנו. המשך עליית המחירים מקשה על היכולת לרכוש דירה, בייחוד כשברקע החשש מגזירות כלכליות והאטה כלכלית בעקבות המלחמה".

בשורה התחתונה מתריעים שם כי הימשכות המלחמה מעלה את הסיכון לאינפלציה גוברת, שעלולה לגרור העלאת ריבית על ידי בנק ישראל. "אלו יכולים להגביר את הזעזוע בענף הנדל"ן למגורים", מזהירים במידרוג.

בפן החיובי, מציינים בחברת הדירוג את יציבות המערכת הבנקאית שתומכת ביציבות חברות הבנייה, ולצד ביקוש יציב יחסית לדירות - "אלו ממתנים אפקט זה".