הפער בין דוד לדנה עזריאלי הוא שיעור במומחיות, פיזור סיכונים ונדל"ן

דוד עזריאלי ז"ל לא רצה לבנות ולמכור דירות בישראל. שאלנו אותו על זה לא פעם, ותשובתו הייתה ברורה: "לא השקעתי בארץ מעולם במגורים מפני שאני לא מבין במגורים. זה מקצוע נפרד. המומחיות שלנו היא קניונים ומשרדים. סוד ההצלחה הוא לא לגלוש לתחומים שהם לא המומחיות שלך".

● לאחר שנעצרה: ענבל אור הורשעה במרמה בנסיבות מחמירות ועבירות מס. איזה עונש צפוי לה? 
● מידרוג: "עומס תזרימי כבד על יזמי דירות. היחלשות משמעותית בביקוש למשרדים" 

עזריאלי אהב את הכתר של מלך הקניונים המקומי. אפילו המצאת המילה קניון יוחסה לו - שילוב של המילים קניות וחניון. וכשהפרסומאי ראובן אדלר הציע לו לקרוא לקניון החדש בכניסה לתל אביב בשם "השלום", כמו שמה של תחנת הרכבת שהוקמה לידו, עזריאלי הפטיר ש"יקראו לו קניון עזריאלי". זאת, בשעה ששמו של האזרח הקנדי שאפילו לא עשה עלייה, לא היה מוכר ביותר מדי בתים בישראל. והשאר היסטוריה. אפילו תחנת הרכבת כבר מכונה בפי כל תחנת עזריאלי.

לפני עשר שנים נפטר בגיל 92 עזריאלי, מקים האימפריה הנדל"נית הכי גדולה בישראל. כמה גדולה? החברה נסחרת כעת בבורסה בשווי 35 מיליארד שקל. הנדל"ניסטית הבאה בתור, מליסרון, נסחרת בשווי 14 מיליארד שקל. כשנפטר, נתח השוק של הקניונים בקבוצה היה הדומיננטי. שוויים נשק ל-50% מהתיק, משרדים היו 27%, והיתר בעיקר השקעות פיננסיות.

אם אין מומחיות, אז לפחות לפזר סיכונים

מה שקרה מאז לקבוצה, יכול ללמד הרבה מאוד על פיזור סיכונים, על מומחיות בשוק הנדל"ן, ועל השינוי בעולם הנדל"ן והתכנון הישראלי. דנה עזריאלי, הבת של והיו"ר הנוכחית, קיבלה את המפתחות מאבא, שהיה מומחה בקניונים ובמסחר - אבל ניצלה את "יתרונה" כמי שבאה ללא מומחיות בכלום - ולכן היא יכולה להיות מומחית להכול. אם היא לא מומחית, אז לפחות לפזר סיכונים על כמה שיותר תחומים. כך היא נכנסה לתחום הדאטה סנטרס הצומח, שתופס כעת נתח של 17%, לתחום הדיור המוגן בישראל, שכבר תופס נתח של 6%, למגורים להשכרה בארץ שתופס 4%, ולעסקי המלונאות, עוד 1% משווי הנכסים. הנתח המשמעותי ביותר של ענקית הקניונים הוא בכלל במשרדים: אלה תופסים 32% משווי נכסיה, לעומת 30% לשווי הקניונים.

והשבוע נכבש המעוז האחרון. עזריאלי הכריזה שהיא נכנסת לתחום המגורים למכירה, הענף הישראלי הכי רווי מתחרים ומותגים, בהצעה לרכוש את יזמית המגורים צמח המרמן.

לפני הרצון לדריסת רגל גם בקרב קוני דירות, צריך להבין שזה קורה גם בגלל אילוצים תכנוניים. עזריאלי לא צריכה את צמח המרמן בשביל להיות שם. אי אפשר לתכנן היום פרויקט נדל"ני גדול מבלי שרשויות התכנון ישלבו בו גם וגם וגם. במגדל הספירלה של עזריאלי למשל, שיתנשא לגובה 90 קומות בצמוד לשלושת המגדלים הישנים, יהיו 17 קומות מגורים ו-19 קומות של מלון, בין המסחר למשרדים.

יותר מכל דבר אחר, צריך לתת את הדעת לעובדה שענקיות הנדל"ן המניב החליטו למכור פה את הדירות שהן בונות, מה שבעיקר מלמד עד כמה השוק לא בריא. הרי בשם אותו היגיון, הן היו יכולות גם למכור משרדים וחנויות במגדלי המשרדים והקניונים שהן בנו ובונות, מה שהן מעולם לא עשו ולא יעשו.

אם כבר, דווקא בדירות, להבדיל ממשרדים ומסחר, המדינה מנסה לתמרץ יזמים להשכיר ולא למכור, בהטבות מס כאלה ואחרות. זאת בניסיון נואש לייצר פה מסה אמיתית של דירות להשכרה שאינן בידיים פרטיות.

לא חסר לגוגל ולאמזון כסף לקנות משרד

אבל עזריאלי, כמו מליסרון או גב ים ואחרות, חברות שהחליטו להיכנס בכל הכוח גם לתחום המגורים, מעדיפות למכור את הדירות. רק שם, המנטרה המפורסמת של עולם המשרדים או המסחר - שאין כמו בעלות אחת כדי לשמור על הנכס ולהשביח אותו לאורך זמן - לא מחזיקה מים. שם, הן ישכירו דירות רק כשהמדינה תחייב אותן לעשות זאת. בשנה שעברה למשל רכשה עזריאלי קרקע להקמת 147 דירות להשכרה בגליל ים, אבל גם המחיר הנמוך ששילמה - 85 מיליון שקל, העיד על האטרקטיביות הנמוכה והסבסוד העמוק שנדרשת המדינה לתת לדירות להשכרה, אפילו כשהן יושכרו רק ל-20 שנה.

והנה לנו עוד הוכחה עד כמה המדינה נכשלת בניסיון לחנך את השוק שחיים בשכירות יכולים להיות אלטרנטיבה אמיתית, ולא רק דרך להעביר כמה שנים או אילוץ של אלה שאינם מסוגלים לקנות. כמו שגוגל מעדיפה לשכור משרדים מגב ים (תוה"א 2), פייסבוק ממליסרון (לנדמרק) או אמזון מעזריאלי (שרונה). לא חסר למפלצות הללו כסף נזיל לקנות משרד, אבל הן מבינות שלהיות שוכרות מבטיח להן איכות חיים גבוהה בהרבה.

כוכבי השבוע

מצוין: ספוילר - עוד ארבע שנים טראמפ הולך הביתה

למי ששכח, בחירת ההמונים לא מבטיחה שייבחר המועמד המתאים או המוכשר ביותר. זה היה נכון תמיד, וזה נכון שבעתיים במאה ה-21, כשכל כך קל להפוך ציבור תמים להמון נבער ומוסת.

עם זאת, אין זמן מתאים מזה לחזור ליתרון הכי גדול, בפער, של השיטה הדמוקרטית. מה שלא יהיה, הנבחר מקבל את המפתחות מהאזרחים לתקופה קצובה בלבד - עד הבחירות הבאות. גם אם המועמד הרצוי עליכם הפסיד, הכוח בידיכם לשנות זאת בעוד 4 שנים. זה לא מעט, אבל אין אלטרנטיבה טובה מזו.

ובשעה שדמוקרטיות מסביב לעולם נאבקות על שרידותן, נוכח התחזקות של מדינות רבות אחרות שאינן דמוקרטיות וחולשתן הפנימית מבית (ודאי בכל הנוגע לזכויות שהן מציעות לאזרחים), מוכרחים לחגוג את האירוע הדמוקרטי הגדול של השבוע - גם אם דעתכם פחות נוחה מהנשיא הנבחר.

בלתי־מספיק: המטרו של ירושלים רחוק מלצאת לדרך

הכותרת שיצאה ממינהל התכנון השבוע הכריזה: "המטרו של ירושלים יוצא לדרך". חתיכת דרמה לעיר הבירה של ישראל, שמונה מיליון תושבים, וצפויה להגיע ל-1.8 מיליון עד שנת 2050. כמה טוב לדעת שעד אז תיסע פה רכבת תת-קרקעית, שתביא את התושבים והמבקרים בירושלים מנקודה לנקודה במהירות ולא תכריח אותם להיסחב בפקקים על הקרקע.

אז זהו, שלא ממש. "יוצא לדרך", זה בסה"כ קיומו של "דיון היסטורי" בוועדה המחוזית של ירושלים. לכל היותר, אפשר להיתלות ב"דיון מקדים וראשוני", ששרטט כמה קווים מתחת לקרקע, ועוד נריב עליהם שנים - מטר לפה וקילומטר לשם. לא בכדי, במינהל התכנון אמרו שהיקף ההשקעה הצפוי בפרויקט המטרו הירושלמי, "על פי הערכות ראשוניות", נע בין 34 ל-50 מיליארד שקל. אין כמו פער של 16 מיליארד שקל כדי להבהיר לנו שאין עדיין שום דבר אמיתי על השולחן.