אחד מכל עשרה משקיעים מכר דירה בהפסד. איך זה לא יקרה לכם?

על שלוש אמונות מתבססים רוכשי הדירות במבצעים האגרסיביים של הקבלנים: האחת, שהריבית תרד, השנייה, שהמחירים יעלו - שתיהן עשויות להיות לא נכונות או חלקיות. השלישית היא שהם יוכלו למכור את הדירה לפני מסירה. גם כאן המציאות יכולה להיות אחרת. הפעם נצלול ל־3 האמונות ונוסיף אפילו נורת אזהרה קטנה נוספת. ואם בכל זאת אתם חושבים לקנות דירה במבצעי הקבלנים, ננסה גם להציע את מסנן הסיכון העיקרי כדי להבין האם בכלל כדאי לחשוב על זה או שמא הסתנוורנו מהמבצעים.

● רוצים להצמיח את הכסף שלכם באגרסיביות? אלה מכשירי ההשקעה המתאימים 
● שלושה מוצרים ושורה תחתונה: באיזה מוצר חיסכון הכי כדאי להשקיע 

1 המחירים תמיד עולים

לא חסרים סרטונים ברשתות החברתיות על האפשרות לקנות עכשיו דירה "כמעט בלי כסף", על חישובי רווח מטריפים ועל איך "להחזיק שתי דירות בלי לשלם מס". אז כן, יכול להיות שהמחיר יעלה, אבל קשה שלא לשים לב להצטברות הנתונים שמקשים כעת על השוק.

ראשית, יש צורך בהון עצמי רב כדי להשלים עסקה אמיתית, המשכנתאות יקרות וצריך הכנסות שיכולות לשאת את ההחזרים. כל הנתונים האלו נמצאים כבר ברמות שיא, מה שמעורר ספק לגבי המשך מגמת העלייה. נתוני האוצר הראו שמעל 20% מהמשקיעים שמכרו דירות באזור הדרום, למשל, מכרו בהפסד הון ריאלי. ובהסתכלות ארצית, אחד מכל 10 משקיעים, מכרו בהפסד ריאלי.

2 הריבית תרד

עוד הנחה היא שעד שהבנייה של הדירה תסתיים, הריבית כבר תרד. אולי כן, אולי לא. אמנם ריבית בנק ישראל עשויה לרדת בחודשים הקרובים, אבל בשוק של הלוואות ארוכות טווח כמו משכנתא, הריבית שבאמת קובעת היא הריבית ארוכת הטווח בשוק האג"ח הממשלתי - וזו יכולה להיות תנודתית ולהתנהג אחרת. האם מישהו יכול להבטיח שבעוד שלוש שנים הריבית תהיה נמוכה יותר?

יתרה מכך, גם אם הריבית תרד, זה לא בהכרח אומר שריבית המשכנתאות תרד באותו קצב. הסיבה לכך היא המרווח הבנקאי - הדרך שבה הבנקים מרוויחים. לדוגמה, אם הבנק מגייס כסף בריבית של 3% ומלווה אותו בריבית של 5%, הוא מרוויח 2%. אלא שבסוף 2024, המרווח הזה כמעט התאפס: תשואת האג"ח הארוכות - שמשמשות מדד לעלות הכסף - עמדה על כ־4.9%, בעוד שהריבית הממוצעת על משכנתאות ארוכות הייתה כמעט זהה, 4.96%. זה מצב חריג שמעלה תהיות לגבי המשך המגמה בעתיד.

אז איפה הרווח? בדיוק כמו הקבלנים, גם הבנקים מציעים כעת "מבצעים" ומקטינים את הרווח שלהם. באופן היסטורי, המרווח הבנקאי (ההפרש בין הריבית שהבנק משלם על גיוס הכסף לריבית שהוא גובה על המשכנתאות) עמד על יותר מ־1%. לכן, אם הריבית תתחיל לרדת, סביר להניח שהבנקים ינסו להגדיל מחדש את המרווח שלהם. במילים פשוטות - גם אם הריבית של בנק ישראל תרד, ריבית המשכנתאות כנראה לא תרד באותו שיעור, אלא רק באופן חלקי.

3 נו, מקסימום תמכור

אם תרצו למכור את הזכות לדירה, צפויה לכם תחרות והיא כנראה תגיע מכל הכיוונים. ראשית, נעיין בנתוני משרד האוצר: השכר החציוני ברוטו של הרוכשים באזור הדרום נמוך מ־15 אלף (למשק בית), וזאת בעוד מחיר דירה חציוני באזור זה עומד על כ־1.6 מיליון. הנתונים האלו מעלים ספקות האם כל הרוכשים יצליחו להשלים את הרכישה ולקבל משכנתא.

ואם ירצו למכור, האם יהיו אנשים שירצו למכור גם הם וכמה שיותר מהר. ובכלל, התחרות האמיתית תהיה כנראה מול הקבלנים עצמם. למרות המבצעים האדירים שמעודדים רכישה, המלאי הלא מכור בידי הקבלנים רק עלה ועלה, בהדרגה, וזינק לפי הנתון האחרון ל־76 אלף דירות חדשות. גם הם ירצו למכור, וכמה שיותר מהר.

4 השכירות תשלם את המשכנתא

הרבה מהרוכשים במבצעי הקבלנים עושים את זה לצורך השקעה (הנתונים מראים שהרבה מהרוכשים בדרום, למשל, לא גרים שם). בהנחה ובסוף לוקחים את המשכנתא המקסימלית האפשרית והעסקה תושלם, צריך להתחשב גם בפער התזרימי.

הנתונים מראים היום שהחזר חודשי התחלתי של משכנתא ממוצעת גבוה יותר בהשוואה לשכירות ממוצעת. זו תופעה יחסית חדשה, שכן לאורך שנים שכירות ממוצעת הייתה גבוהה יותר או זהה לתשלום החודשי על המשכנתא. והנה, החל מ־2022, בעקבות השפעת הריבית, המגמה משתנה ואף התרחבה כך שהפער היום עומד על כ־1,500 שקל בממוצע.

שורה תחתונה

איך שלא נסובב את זה, יש לא מעט סיכונים מובנים בעסקאות האלו. נכון, אי אפשר לבטל את כל הסיכונים בהשקעה, אך עדיין, נקודת הפתיחה לעסקה כזאת צריכה להיות פשוטה: הסתכלו על זה כעל דירה שמוכנה כבר היום וכעל עסקה שמתבצעת עכשיו ולא רק בעוד 3 שנים.

ואז שאלו את עצמכם - האם היום אני עומד בעסקה הזאת? יש לי את ההון העצמי? יש לי את היכולת היום לקחת את סכום המשכנתא הנדרש? בלי חלומות שהריבית תרד, שאצליח לחסוך עוד כסף, שהשכר בטוח יעלה ושאזכה בווינר ביחס של 1:30.

זה עדיין לא מבטיח כלום אבל זה הבסיס. וחשוב להוסיף עוד מסנני סיכון אישיים כדי לנסות לצמצם אותו. למשל: כמה מרווח יש לי מבחינת ההחזר של המשכנתא? האם יש לי הון נוסף למקרה שאצטרך להקטין את המשכנתא? האם אני קונה דירה למגורים או להשקעה, ומה ההשלכות של כל אפשרות? וברשותכם, עוד שאלה קצת אחרת ומתבקשת - מתי הלמ"ס יתחיל למדוד את המבצעים האלו ולהציג את המציאות בשטח?