שוק היוקרה עולה, מעמד הביניים נוטש: הנתונים שמאחורי מדד מחירי הדיור

מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסם ביום שישי ירד בפעם הרביעית ברציפות - אך בפועל, בערים רבות בישראל מחירי העסקאות דווקא עלו ברבעון השני של השנה. ניתוח גלובס מעלה, כי שוק הנדל"ן עובר שינויים שאינם רק כמותיים אלא גם מבניים - שבמסגרתם ציבור מעמד הביניים נוטש את השוק, ומשקלם של רוכשי דירות היוקרה בשוק עולה.

● הדיירים מחכים שנים לפינוי־בינוי, ואז רגע לפני ההריסה הוא נעצר
● נגמר הזמן להטבות מס במתחמי המטרו: שיעור המס בפינוי־בינוי יזנק ל־72%

התוצאה: במספר ערים השייכות למחוז תל אביב, האזור שרשם את ירידות המחירים הגדולות ביותר על פי הלמ"ס, דווקא נרשמו עליות במחירי הדירות שנרכשו ברבעון השני של השנה, בהשוואה לרבעון הראשון.

מחוז תל אביב מושך את מחירי הדירות למטה

על פי הלמ"ס, הירידה במחירי הדירות מגיעה ל־1.3% בתוך ארבעה חודשים. באופן כללי מחיר דירה ממוצעת בישראל ירד בחודשים הללו בסדר גודל של 30 אלף שקל בממוצע. המחוז שמוביל את הירידות הללו הוא מחוז תל אביב, שבו הירידות הגיעו לרמה משמעותית של 4.2%. משמעותה הכספי היא 145 אלף שקל שנגרעו ממחיר דירה ממוצעת שנרכשה בחודש יוני, לעומת דירה תיאורטית דומה שנרכשה בחודש פברואר. למעשה, זהו המחוז המשמעותי ביותר וזה שמושך את כל המדד למטה - שכן במחוזות האחרים נרשמו ירידות מזעריות, או אפילו עליות מחירים.

בירושלים מחיר דירה ממוצעת ירד ב־15 אלף שקל במהלך אותה תקופה, עקב ירידה של חצי אחוז במדד המחירים. במרכז הירידות הגיעו ל־11 אלף שקל, לאור ירידה של 0.4%, ואילו בדרום הן הגיעו לאלפי שקלים בודדים, בעקבות ירידה של 0.3% בלבד. במחוז חיפה לעומת זאת, מחיר דירה ממוצעת עלה בכ־42 אלף שקל בתקופה זו, עקב עליית מדד המחירים המחוזי ב־2.3%. במחוז הצפון המחירים רשמו עלייה זניחה של 0.2%.

בתל אביב רוכשים דירות יקרות יותר

על אף הירידה המשמעותית שהציג מדד מחירי הדירות, הרבעון השני של 2025 דווקא התאפיין בעלייה של כ־5% במחירי הדירות שנרכשו בתל אביב.

בדיקה של מחירי דירות 3 ו־4 חדרים, שהיוו כשלושה רבעים מכלל העסקאות שבוצעו בתל אביב ברבעון זה, העלתה כי מחיר דירת 3 חדרים שנרכשה בעיר עלה ב־8% והגיע לממוצע של 3.9 מיליון שקל, ואילו מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים עלה ב־6% והגיע ל־5.2 מיליון שקל.

על מנת להבין את התופעה, יש להסתכל על הנתונים הכוללים של השוק התל אביבי, שבתקופה האחרונה מאוד הידלדל מבחינת עסקאות. ברבעון השני של השנה נרכשו בו 997 דירות, ירידה של 23% לעומת מספר הדירות שנרכשו ברבעון הראשון, וירידה של 32% לעומת מספר העסקאות שבוצעו בו ברבעון האחרון של 2024.

כפי שכבר פורסם בגלובס, ירידה תלולה נרשמה במספר העסקאות על דירות באזור ה"קלאסי" של רובעים 3 ו־4 שמוגדרים משכונת בבלי במזרח ועד לירקון במערב, רחובות בוגרשוב ושאול המלך בדרום ונחל הירקון בצפון, שגררה איתה ירידת מחירים משמעותית ברובעים אלה.

ואולם במקביל להידלדלות במספר העסקאות בעיר ולירידות מחירים שפוקדות את שוק הנדל"ן ה"ממוצע", נראה, כי רוכשי דירות יוקרה בעיר לא נטשו אותה. בחינה בנתוני רשות המסים מראה ש־44 דירות בתל אביב נמכרו ב־10 מיליון שקל ויותר ברבעון השני של השנה, ואילו ברבעון הראשון - 42 דירות.

מכאן עולה שהנטישה של שוק הנדל"ן התל אביבי אינה שוויונית מבחינת אופי רוכשי הדירות, ולפחות בינתיים רוכשי דירות יוקרה מושפעים פחות מתנאי השוק.

רוכשי דירות היוקרה שוברים שיאי משכנתאות

כדי להשלים את הנתונים שהבאנו משוק היוקרה, בדקנו גם נתוני משכנתאות מבנק ישראל. אלה אכן מחזקים את ההערכה כי שוק הנדל"ן לא רק משתנה מבחינה כמותית, אלא גם מבנית - כלומר מבחינת זהות הרוכשים שבו - ובהדרגה הוא הופך לשוק של ציבור אמיד בעיקר.

על פי נתוני בנק ישראל, ברבעון השני של השנה לקחו רוכשי דירות במחירים של 5 מיליון שקל ומעלה משכנתאות בהיקף של 3.6 מיליארד שקל. מדובר בשיא של כל הזמנים; עלייה של 26% לעומת המשכנתאות הללו שנלקחו ברבעון הראשון של השנה ושל 48% לעומת המשכנתאות על נכסי יוקרה שנלקחו ברבעון השני של שנה שעברה.

גם נתונים אלה מצביעים על כך שהאוכלוסייה האמידה מהססת פחות כשמדובר ברכישת נכסים, והיא ממשיכה לרכוש דירות בכמויות נאות על אף שמבצעי המימון של היזמים מצויים בשפל, עקב הגבלות בנק ישראל.