המשקיע שהתחיל עם 150 אלף שקל ומחזיק כיום תיק נכסים בארץ ובארה"ב

"לא חשבתי לקנות דירה להשקעה בגבעתיים, אבל כשנתקלתי במודעת מכירה עם מחיר יוצא דופן, לא היה לי בכלל ספק שאני צריך לקנות את הדירה הזו, ועשיתי את העסקה די מהר", מספר טינר בן דוד - משקיע נדל"ן ומתווך במקצועו שפועל בעיקר ברמת גן ובגבעתיים. ההיכרות הטובה שלו עם השטח ועם רמות המחירים אפשרה לו להבין מיד כשנתקל במודעה שמדובר בהזדמנות שלא רואים בכל יום, ועדיין הוא ניסה לברר האם יש "קאץ'" ואכן היה כזה.

● ראיון | "צעירים רואים בשוק המניות הכנסה קבועה. הם לא מבינים שתיקונים היסטוריים יכולים לקחת 20 שנה"
● עסקה בשבוע | דירה בשכונת יוקרה בירושלים נמכרה פעמיים בתוך שבועות

"לפני כשנתיים עשיתי עסקה ללקוח שלי שקנה דירה ברחוב קק"ל בגבעתיים ב־2.67 מיליון שקל. אחרי כמה חודשים נתקלתי במודעה ביד2 עם דירה למכירה בבניין צמוד, שאמנם השטח שלה קטן יותר ב־8 מ"ר, אבל המחיר המבוקש היה 2.19 - פער משמעותי", מספר בן דוד.

בתוך זמן קצר הוא התקשר למתווכת ששיווקה את הדירה.

"שאלתי האם המודעה רלוונטית, והיא ענתה שכן, אבל יש רק בעיה אחת - אי־אפשר לקבל משכנתה על הדירה הזאת, כי הרישום שם במושע (ריבוי בעלויות - ג.ל) ואין רישום מסודר בטאבו", מספר בן דוד. "אני מכיר את הבניין הסמוך, כי עשיתי בו עסקה, וזה אותו קבלן שבנה אותם בשנות ה־60, וכן הצלחנו לקבל משכנתה. בתוך זמן קצר ארגנתי שני שותפים. גם התקשרנו עם שמאי כדי לקבל שמאות מוקדמת והצגנו אותה לבנק לפני החתימה, כדי לוודא שלא יהיו לנו בעיות. הכל קרה מאוד מהר, גם המשא ומתן שהוביל לסיכום על מחיר של 2.1 מיליון שקל ובאמת קנינו אותה, ולאחר מכן קיבלנו משכנתה.

"אני נתקל בהרבה קונים שנתקלים בקושי ונרתעים, ואני אומר, בעיקר למשקיעים, שלעתים צריך דווקא לנסות ולהבין את הפוטנציאל".

20% על ההון העצמי

בן דוד בן 29, אבל כבר בעל ניסיון רב בנדל"ן ובהשקעות. "אחרי הצבא היה לי קצת כסף שחסכתי וחבר טוב שגם שירת איתי הציע לי לקנות דירה להשקעה בשדרות", הוא מספר.

השנה הייתה 2019, והוא ביקר ביותר מ־20 נכסים בטווחי מחיר של 500־700 אלף שקל, עד שמצא דירה שעניינה אותו. לדבריו, "במקור היא הייתה 70 מ"ר, והוסיפו לה ממ"ד, כך שהיא הפכה לדירת 80 מ"ר".

בן דוד מספר כי הממ"ד נבנה בצורה לא פרקטית, כיוון שיצא מאחד החדרים - דבר שבוודאי לא קרץ לרבים. הוא דווקא מצא בזה הזדמנות, ולאחר הרכישה שנעשתה בחצי מיליון שקל, הוא הוסיף כ־30 אלף שקל עבור שיפוץ שהתמקד בשינוי פנימי, דבר שהפך את הנכס הראשון שקנה בחייו לדירת 3 חדרים, שמותאמת היטב לסטודנטים.

ילד בן 23. מאיפה הבאת את הכסף?
"גדלתי להורים עצמאיים שחינכו אותי מגיל מאוד צעיר לחסוך כסף, לעבוד. וזה מה שעשיתי".

בן דוד מציין שהעמיד רק 25% כהון עצמי, ואת היתר נטל בהלוואה זולה יחסית, היות שהריבית במשק באותם הימים הייתה נמוכה במיוחד. לשאלתנו, תשלום המשכנתה ודמי השכירות היו כמעט זהים ("2,300 שקל דמי שכירות לעומת החזר משכנתה של 2,200 שקל"). לפני כשנתיים, ולאחר כארבע שנים שהייתה בבעלותו, הוא מכר את הדירה ב־630 אלף שקל.

אתה מגדיר את העסקה כהצלחה?
"כן. אם אתה מסתכל על ההון העצמי ששמתי, שזה בסביבות 150 אלף שקל, ומכירה ב־130 אלף שקל יותר - זה כמעט 20% על הכסף בשנה.

"אבל ההצלחה האמיתית היא שמרגע שנכנסתי לעסקה הזאת, הרגשתי חיבור לתחום הנדל"ן. גם למדתי המון דברים, וזה בעיקר נתן לי ביטחון להמשיך הלאה לעסקאות אחרות ולהמשך העשייה בתחום".

שני בתים בקליבלנד

זמן קצר אחרי העסקה בשדרות החליט בן דוד להשקיע 50 אלף דולר בחברה שמגייסת חוב לפרויקט יזמי בארה"ב. כסף לא היה לו, והוא לקח הלוואה. ההימור השתלם לדבריו והוא זכה לתשואה של 16%, אך לדבריו הרגיש שזו לא הדרך מבחינתו. "הרגשתי 'משקיע טיפש'. נכון שהרווחתי, אבל לא באמת הבנתי מה היזם עושה, ואמרתי אוקיי, אני רוצה לעשות בעצמי", אומר בן דוד.

בעזרת חבר של חבר הוא נחשף לשוק בקליבלנד, ואחרי חקר שוק קנה שם בשותפות שני בתים פרטיים. לדבריו, "הנכס הראשון עלה 65 אלף דולר והשני 75 אלף דולר ואת שניהם שיפצנו".

מה לגבי מימון?
"לא ידענו איך ההשקעה הזו תתרומם, ואם התזרים יהיה חיובי או שלילי, לכן בשתי העסקאות האלה הבאנו את כל הכסף מהבית".

למרות ההכנה ולמידת השוק, במהמורה הראשונה הוא נתקל די מהר.

"קנינו נכס מבעלים מאוד מבוגר, ובדירה הייתה שוכרת שמתגוררת שם כבר 15 שנים. בעצם 'ירשנו' אותה", מספר בן דוד. "היא שילמה בזמן עד שיום אחד הפסיקה. מסתבר שהיא הייתה כלולה בתוכנית סבסוד וסיוע אמריקאית שנקראת section 8 אלא שהזכאות שלה הסתיימה, ופתאום התשלומים פסקו. מצאנו את עצמנו שלושה או ארבעה חודשים עם תזרים אפס".

בנית על זה שהממשלה היא הגב שלה וזה השתנה.
"נכון. ומצאנו את עצמנו מתעסקים עם פינוי של דיירת. לא נעים, אבל גם זה שכר לימוד. היום בכל עסקה אני יודע שאני רוצה לקבל נכס ריק, לשפץ אותו ואחר כך להכניס את הדייר בעצמי - אחרי שעשיתי לו בדיקת רקע בעצמי".

איך מנהלים מישראל פינוי של דיירת מעבר לים?
"בפעם הראשונה זה היה מלחיץ, אבל שוב, אני שמח על שכר הלימוד. היום יש הרבה עזרה בקהילות שונות וקבוצות של אנשים שכבר עשו את זה, אז מתייעצים. ארה"ב היא מדינה מסודרת, אז זה רק עניין של זמן וזו אחת הסיבות שהמשכנו לרכישה של דירה שלישית בקליבלנד".

הפעם הוא רכש נכס במחיר זול משמעותית - 45 אלף דולר - והביאו בחשבון שיפוץ יקר, אם כי הוא מודה שהעלות הייתה גבוהה מההערכה לאור פרטים שלא נלקחו בחשבון. ועדיין, לדבריו האזור מצוין, וההכנסה מהשכירות טובה.

איך השוק שם כיום?
"זה מטרופולין מאוד חם. אחד האתגרים זה לזהות את העסקאות הטובות. ככל שתהיה בקשר עם מתווכים ומה שנקרא 'אול סלרים' - דילרים שמוצאים עסקאות - ככה יש יותר סיכוי למצוא עסקה טובה".