מעבר לגבולות המגרש: המפקח מוסמך להעניק זכויות בבניין גם לשכנים מבחוץ

הכותבת היא ממשרד אייבי נאמן ושות' ומתמחה בהתחדשות עירונית

פסק דין חדש של המפקח על המקרקעין ברק ליפשיץ מבהיר כי סמכות המפקח לאישור עבודות על פי חוק החיזוק אינה מוגבלת לעניינים טכניים ומשתרעת על כל פעולה קניינית המהווה "אילוץ תכנוני הכרחי".

עובדות המקרה: בעלים של שבע דירות בבית משותף בראשון לציון התקשרו עם יזם לביצוע פרויקט חיזוק (תמ"א 38/1). היתר הבנייה שאושר בתנאים כלל בניית חדרי שירות ומחסנים מתחת לדירת הנתבעת, העתקת החניה הצמודה שלה למקום אחר בחלקה ומתן זכות מעבר לדיירי הבניין השכן.

לחלק זכויות לזרים

בעלת הדירה השמינית סירבה לחתום על ההסכם והתובעים פנו למפקח לאישור העבודות.

עיקר המחלוקת המשפטית נסובה סביב סמכות המפקח לשלול זכויות בחניה צמודה ולהעניק זכויות ברכוש המשותף למי שאינם בעלי זכויות בבניין.

לטענת הנתבעת, חוק החיזוק מסדיר רק את היחסים בין בעלי הדירות לבין עצמם, ולא מאפשר "לחלק" זכויות לאנשים מבחוץ.

המפקח קיבל את התביעה וקבע כי סמכותו אינה טכנית בלבד אלא רחבה מספיק לאשר את העתקת מקום החניה ולאפשר זכות מעבר לשכנים, בהתבסס על הנימוקים הבאים:

המבחן המהותי: אם מדובר בשינוי בלעדיו לא ניתן להוציא את הפרויקט אל הפועל, המפקח מוסמך לאשרו.

קל וחומר: אם החוק מסמיך את המפקח לאשר צעדים דרסטיים כמו הריסת דירה שלמה ובנייתה מחדש בניגוד לרצון הבעלים (תמ"א 38/2), הרי שהוא מוסמך לאשר פגיעה פחותה כהעתקת מקום חניה או מתן זכות מעבר ברכוש המשותף.

התביעה התקבלה במלואה. נקבע כי חוק החיזוק נועד למנוע סיכול פרויקטים בשל אינטרסים קנייניים צרים ונפסק כי סמכות המפקח רחבה ומשתרעת גם על ההיבטים הקנייניים הנדרשים למימוש הפרויקט. המפקח יישם את "המבחן המהותי" ובדק אם ללא העתקת החניה ומתן זכות המעבר ניתן להוציא את הפרויקט לפועל. העתקת החניה נמצאה כ"אילוץ תכנוני", שכן לא ניתן היה למקם את חדרי השירות במקום אחר. כמו כן מתן זכות המעבר לשכנים היא תנאי של הרשות המקומית, כך שהענקת הזכויות נדרשת לשם מימוש הפרויקט ולכן נמצאת בגדר סמכותו. כן נקבע כי הנתבעת לא הוכיחה שניתן לבצע את החיזוק גם ללא שינויים אלה ולא הראתה במה תינזק ממתן זכות המעבר.

זכות הקניין היא יחסית

המשמעות: פסק הדין מוכיח שוב שבעולם של התחדשות עירונית, זכות הקניין היא יחסית ואינה יכולה לשתק את אינטרס הכלל. חוק החיזוק מבקש לקדם את חיזוקם של בתים משותפים בפועל, ולא בתיאוריה. לכן, אין תועלת בחלופה שאין יזם המוכן לבצעה.

נוסף לכך, פסק הדין מרחיב את החוק וקובע כי ניתן לכפות מתן זכויות שימוש ברכוש המשותף גם למי שאינו דייר בבניין, כל עוד הדבר נדרש כדי לעמוד בתנאי היתר הבנייה.

(רח') 362/24 רוטקובסקי דליה נ' הרפז רחל.