יו"ר מטה התכנון מודה: זו הבעיה הכי קשה של שוק הנדל"ן

בתחילת השיחה עם יו"ר מטה התכנון הלאומי, הרב נתן אלנתן, הוא מדגיש כי לא מדובר בשיחת סיכום - אלא בשיחה לציון שלוש שנים לכניסתו לתפקיד. שלוש שנים עמוסות במיוחד, לא שגרתיות כלל, שהחלו בפברואר 2023 ואת רובן העביר, כמו כולנו, במצב מלחמה.

מטה התכנון הלאומי הוא הגוף האמון על ייזום, גיבוש ויישום של מדיניות התכנון והבנייה בישראל ברמה הלאומית תחת משרד הפנים. יו"ר המטה מכהן גם כיו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, שהיא המוסד התכנוני העליון במדינה.

"כולם יודעים שהבעיה הכי קשה שאנחנו חווים בעולם התכנון הישראלי היא כל נושא הרישוי, הוצאת היתר בנייה", הוא אומר. "היום מדובר במשימה קשה מאוד, שלוקחת הרבה מאוד זמן. המטרה מבחינתי היא להגיע למצב שבו אני הופך את הרישוי להליך טכני, קבלת היתר בלחיצת כפתור. הוצאת היתר לפי תוכנית קיימת - זה צריך להיות הליך פשוט מאוד, שרק בודק שאכן הכול נעשה לפי מה שנקבע בתוכנית. לא מעבר לזה".

מה היה האתגר הגדול בסיפור הזה?
"כל מה שקשור לשיקולי דעת בהליך הרישוי - את כל העניין הזה היה צריך לבטל, כי ברגע שאני נותן שיקול דעת רחב ברישוי, אז זה כבר לא רישוי. זה לא טכני. הרגשנו שצריך להיכנס לעומק העניין ולטפל בזה, ולא מדובר ב'זבנג וגמרנו'. אלו דברים שדורשים שנים של טיפול, והיה צריך פשוט להתחיל לטפל, דבר־דבר, ולהגיע לתוצאה".

אותו תהליך עומק החל עוד לפני שהרב אלנתן נכנס לתפקידו, עם ההחלטות על ביטול האפשרות למתן הקלות במסגרת הליך הרישוי, עם קידום רפורמת מורשה להיתר המאפשרת גם לאדריכלים, ולא רק לוועדות המקומיות, להוציא היתר בנייה, ואפילו עם ההחלטה על ביטול תמ"א 38.

אל אלו הצטרפה הרפורמה לביטול החלוקה לשטחים עיקריים ולשטחי שירות בתוכניות, וכן "חיזוקי ברגים" כמו הפיכת "מורשה להיתר" לרפורמת חובה, הרחבת פעילות מכוני הבקרה ועוד. כל אלו יחד נעשו במטרה להגיע למצב שבו מגיש בקשה להיתר לא צריך לחכות שלוש שנים ויותר עד שיקבל היתר מלא. הרב אלנתן כבר הכריז כי השאיפה שלו היא לקצר את הזמן לחודשים ספורים.

אנחנו קרובים לנקודה שבה נראה היתרים מתקבלים בתוך פחות משנה?
"כן, אנחנו רואים את זה קורה כבר עכשיו. זה לא משהו תיאורטי: אם לא המלחמה ומצב חוסר הוודאות הקיים כרגע, כבר היינו רואים בפועל היתרים שיצאו בתוך פחות משנה ומתחילים לבנות לפיהם. כרגע יש קצת עיכוב, כי יזמים עוצרים ולא מוציאים את ההיתר לפועל בגלל מצב השוק הבעייתי מעט. אבל זה יקרה בקרוב".

הרב אלנתן נחשב כיום לדמות הבכירה בעולם התכנון הישראלי, שכן במקביל לתפקידו כיו"ר מטה התכנון הלאומי, הוא משמש בין היתר גם כיו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה וכיו"ר הוותמ"ל.

אל התפקיד הנוכחי הגיע לאחר שנים במגרש הפוליטי המוניציפלי: בשנת 1998 הפך לראשונה לחבר מועצת העיר תל אביב־יפו, ובהמשך היה יו"ר ש"ס בעיר, שימש גם כסגן ראש העיר ובאחת ממערכות הבחירות וגם התמודד לראשות העיר. בין לבין, בשנים שבהן לא שימש בתפקיד בעירייה, הקים חברה שעסקה בייעוץ תכנוני ובניהול פרויקטים.

 פרויקט FIRST של חג'ג' בשדה דב. יוגש להיתר על ידי אדריכל / הדמיה: FIRST

"השר ארבל נתן גיבוי גדול, שהיום חסר לי"

אלנתן מגלה כי ב־2019, לאחר שהתפטר מתפקידו כחבר מועצת העיר, הציע לו אריה דרעי, מבכירי מפלגת ש"ס, להיכנס לכנסת - אך הוא סירב. "אמרתי לו שסיימתי את הפרק הפוליטי בחיים שלי. אמרתי שאני מוכן לבוא ולתרום רק במסגרת תחום המומחיות שלי, התכנון, והיה ניסיון לתת לי תפקיד כזה אחרי הבחירות, במסגרת 'ממשלת החליפין' (ממשלת נתניהו־גנץ שהוקמה במאי 202 - י.נ), אבל זה לא צלח. אחרי הבחירות האחרונות הוא קרא לי והציע את תפקיד יו"ר מטה התכנון.

"באתי מתוך מטרה. לא הייתי צריך ג'וב, הייתי בשוק הפרטי והרווחתי טוב, ברוך השם. אני מכיר גם את הוועדות המקומיות, גם את המחוזיות וגם הארציות, וגם את השוק הפרטי. יש לי הבנה והיכרות עם הבעיות מהשטח. אני מכיר הרבה רפורמות שעשו בעבר, שהאנשים שקידמו אותן חשבו שהם עושים טוב - ועשו לא טוב.

"תיקון 101 הגדול והידוע (תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה שנכנס לתוקף ב־2016 - י.נ) למעשה יצר את כל המפלצת הזאת, את המצב שבו היתר בנייה לוקח כל כך הרבה זמן - פשוט משום שלא הבינו את המשמעויות, לא היו בקשר עם השטח. אני מגיע מהשטח ויודע בדיוק מה הדברים הנדרשים בפועל".

אחד המאבקים הראשונים שאיתו התמודד היה ביטול ההקלות - אפשרות למתן תוספות בנייה ורכיבים נוספים לתוכנית, בשלב הרישוי - ממש בראשית הקדנציה שלו. ההקלות בוטלו רשמית ב־1 בינואר 2023, אך היו גורמים שניסו לטרפד את המהלך. "החוק כבר עבר טרם תקופתי, אבל אף אחד לא התכוון באמת ליישם אותו בפועל. כולם היו בטוחים שיאריכו את התקופה שניתנה להסתגלות למהלך, כי כל דבר אצלנו מאריכים ומאריכים ומאריכים. כשאנחנו באנו והכרזנו שאנחנו יכולים ליישם אותו, היה עלינו לחץ מטורף.

"למזלי היה לנו שר, משה ארבל, שהיה למעשה השכפ"ץ שלנו. בשונה משרים אחרים, המשתמשים בתפקיד לצורך הקידום שלהם, הוא הגן עלינו. לא פעם ולא פעמיים הוא אמר לי: 'נתן, אתם מאמינים בדברים האלה? אז תתקדמו. אני אספוג את כל הלחצים'. הוא מבין תכנון והוא הבין את התמונה הגדולה. קיבלנו גיבוי גדול מאוד, שהיום חסר לי. אין לי שר שנותן גיבוי כזה. יש לו חלק גדול מאוד בכל מה שנעשה כאן".

והסיפור כאן הוא לא רק עצם ביטול ההקלות.
"נכון. אני בדקתי בעבר והגעתי למסקנה שההקלות היו אחת הסיבות לעליית מחירי הדירות: כשמישהו מוכר קרקע, שמאי מחשב כמה היא שווה, לפי הזכויות שיש בטאבו. אבל אם אפשר להוציא גם הקלות, השווי עולה ולפיו נעשתה העסקה - והמחיר הגבוה מקובע מאותו רגע והלאה. ואיך היזם שרוכש את הקרקע ירוויח מכל הסיפור, אם המחיר שלה עלה? הוא מעלה מחירים, והם הופכים להיות יותר ויותר גבוהים.

"ברגע שביטלנו את ההקלות, העסקאות שנעשות הן אמיתיות; כשבא מישהו לרכוש את הקרקע הוא יודע - מה שמופיע בתב"ע זה מה שיש לי. אין לי כל מיני טריקים ושטיקים נוספים שיגיעו בשלב הרישוי. זה גם מעט מרגיע את השוק".

אחד ההישגים החשובים מבחינתו של אלנתן הוא ביטול ההפרדה בין שטחי שירות לשטחים עיקריים. בעיניו, מדובר בצעד בלתי נפרד מהמהלכים שהוא מקדם לקיצור תהליך הרישוי. "ההפרדה הזאת מאוד מעושה, לא אמיתית", הוא אומר. "אדריכל שיושב ומתכנן צריך להסתכל על המסגרת, על נפח הבנייה. כשהוא נכנס לרזולוציות של שטחי שירות ושטחים עיקריים, התכנון נעשה פחות טוב, והופך כר פורה לוויכוחים. זה מעכב את כל התהליך. כשאין הפרדה בין סוגי השטחים, גם זמן הבדיקה של הבקשה להיתר מתקצר כי היא הרבה יותר פשוטה: מה שהיו עושים שלושה אנשים, יוכל לעשות עכשיו אדם אחד, באותו פרק זמן. כך אנחנו גם חוסכים המון זמן במשאבים של הוועדות המקומיות".

זה נושא כאוב בפני עצמו - המחסור בכוח אדם ברשויות המקומיות.
"יש קושי גדול מאוד בכל מה שקשור לכוח האדם בשלטון המקומי, בגלל השכר הנמוך, ולצערי כמה שניסינו לפעול בנושא הזה, האוצר לא מוכן לשמוע על שינויים מערכתיים, כי יש לזה השלכות רוחב על מבנה השכר בשלטון המקומי. כל שינוי רוחבי כזה משמעו מיליארדים.

"לכן היום, במינהל התכנון לדוגמה, יותר ממחצית מהעובדים הם יועצים: המדינה מוכנה להוציא אפילו פי שלושה על השכר שלהם, העיקר שזה לא ייצור השלכות רוחב. הם מבינים שזה דבר הכרחי, הם מבינים שאי־אפשר לגייס כוח אדם במשכורות המצחיקות האלה, וזה כרגע הפתרון".

 הרב נתן אלנתן / צילום: תמר מצפי

"המעמד של האדריכלים יהיה הרבה יותר גבוה"

עוד רפורמה שקיבלה דחיפה משמעותית תחת הרב אלנתן היא רפורמת "מורשה להיתר". גם היא גובשה ויצאה לדרך עוד לפני תקופתו, אך במשך תקופה הייתה וולונטרית - כלומר לא מחייבת - ומתחילת נובמבר 2024 היא בגדר רפורמת חובה.

"זה כבר מתחיל לחולל שינוי", הוא אומר. "עדיין יש חבלי לידה, אבל אנחנו רואים את השינוי המהותי מתרחש. ברגע שפרויקט נכנס להליך הזה, לוח הזמנים מתקצר בצורה משמעותית ובסופו של דבר זה יגיע גם לכיס של האזרח הקטן.

"זה יקצר את התהליכים בשנתיים ויותר, ועם הריביות הגבוהות שיש היום, מדובר בהרבה מאוד כסף שייחסך ליזם.

"לדוגמה, בשדה דב בתל אביב כמעט כולם היום הולכים למסלול ה'מורשה להיתר', כי כל יזם שם שילם סכומים אסטרונומיים על הקרקע, מאות מיליוני שקלים, וכל יום של עיכוב עם ריבית בסביבות 7% בשנה, המשמעות שלו זה תשלום של עשרות מיליונים.

"אם היזם הזה חוסך לעצמו שנתיים של המתנה לקבלת היתר, זה יכול להיות שווה לו יותר מ־100 מיליון שקל. כך הוא יוכל, בקצה הדרך, לתת מחיר הרבה יותר נמוך לרוכש הדירה".

העובדה שזה תופס דווקא במקום כמו שדה דב חשובה מאוד, לא?
"הוועדה המקומית בתל אביב, גם אם לא הייתה כל כך שלמה עם הרפורמה, ברגע שזה עבר - הם היו הראשונים שעשו את הפיילוט והכניסו את המסלול הזה לעבודה.

"לזכותה של תל אביב ייאמר, ואני מכיר את זה היטב מהשנים שלי שם, שאומנם הם יכולים להילחם איתך על המון דברים. אבל ברגע שעבר החוק - הם לא משחקים מִשחקים. עוד היה לי חשוב שלא ייכנסו לרפורמה הזאת אדריכלים 'סוג גימ"ל', כי בתחילת הדרך האדריכלים הגדולים לא רצו להיכנס, ולכן דחפתי לסיפור את גידי בר אוריין, שאני מכיר היטב. זה אדריכל מהשורה הראשונה בישראל, וברגע שהוא נכנס - לאחרים לא תהיה ברירה והם יהיו חייבים להיכנס גם. ברגע שהוא נכנס והוציא את ההיתר הראשון שלו, כולם התחילו לדבר אחרת".

מבחינתך, גם הצעדים האחרים אפשרו את הרפורמה הזו, נכון?
"נכון. האדריכלים חששו מאוד בגלל האחריות המוטלת עליהם, ובגלל המאבקים מול הוועדות המקומיות. לפני הרפורמות שעשינו, היו הרבה מאוד 'פינות' כאלו: הוויכוחים המשפטיים סביב ההגדרה של שטח עיקרי ושטח שירות, ההקלות - שבמסלול מורשה להיתר לא ניתן היה לקבל. עכשיו אין ויכוחים בעניין הפרדת השטחים, עכשיו בונים לפי הספר וההקלות כבר לא בתמונה, אין טריקים ושטיקים שהיזם מנסה לשכנע את האדריכל לעשות. אדריכל טוב, שיודע לעבוד, לא יהיו לו בעיות כאלו".

אדריכלים ירוויחו מזה גם מבחינה כלכלית?
"כולם ירוויחו מזה, ובהחלט - התמורה והרווח של האדריכל תהיה הרבה יותר גדולה. הוא חוסך ליזם 50 מיליון או 100 מיליון שקל תשלומי ריבית - ולכן היזם ישלם לאדריכל גם עוד חמישה מיליון שקל על העבודה שלו, העיקר שיעשה את זה כמה שיותר מהר ויחסוך זמן.

"עד היום מעמד האדריכלים בארץ לא היה טוב כל כך, וכעת המעמד שלהם יהיה הרבה יותר טוב.

"אני מעריך שבתוך שנה-שנתיים נתחיל לראות גידול משמעותי בפעילות במסלול הזה. כבר היום כבר עברנו את רף 300 האדריכלים המורשים להיתר".

סביב נושא רפורמת "מורשה להיתר" ניטש כעת מאבק חדש, בשאלה אם לאפשר גם להנדסאי אדריכלות להוציא היתרים במסגרתה. בהתאחדות האדריכלים ובוני הערים מזהירים מפני "פגיעה ברף המקצועי" במקרה כזה, שתסכן את הציבור, ובמכתב ששלחה יו"ר ההתאחדות, ארנה אנג'ל, היא מציינת את התנגדותה הנחרצת למהלך.

מה דעתך על התנגדות האדריכלים לעניין?
"אנחנו בוחנים את העניין הזה, ועוד לא התקבלה החלטה - אבל אם הבדיקות שלנו יעלו שאין בעיה במהלך הזה, אני בעד להרחיב ולתת גם להנדסאים לבצע את ההיתרים הקטנים: הרחבות, תוספות בנייה, היתרים לבתים פרטיים. הם כמובן יצטרכו לעבור הסמכה למורשה להיתר, ונציב להם כנראה תנאים יותר מחמירים, מבחינת היקפים וכמויות, אבל אם יש הנדסאים עם הרבה מאוד שנות ותק ועם הרבה מאוד ניסיון, אז למה לא?

"התאחדות האדריכלים מטבעה רוצה לשמור על המקצוע שלה, אבל אנחנו לא הולכים לנגוס להם מהנתח. במסלול ההיתר בוועדה המקומית גם בקשה לתוספת של כמה מטרים או לתוספת של חדר ממתינה באותו מקום לצד בקשה להקמת מגדל, ותופסת את אותו זמן. אז אם אני 'מפנה' את הדברים הקטנים האלה גם מהוועדה וגם מהאדריכלים, זה ישחרר את העומס ויסייע לאזרח הקטן. סוף־סוף הוא לא ימתין שלוש שנים בשביל לקבל אישור להוסיף חדר".

"המגזר הציבורי לצערי בירוקרטי מאוד"

את מרבית הימים לאורך שלוש השנים הראשונות בתפקידו העביר הרב אלנתן במצב מלחמה. מכניסתו לתפקיד בפברואר 2023 ועד ל־7 באוקטובר עברו כשמונה חודשים, ומאותה נקודה עד לרגע זה המלחמה מלווה את פעילותו - בעצימות משתנה כמובן.

"בתחילת המלחמה הייתי עובד 20 שעות ביום", הוא מספר. "עבדתי 6/24, ולפעמים הטלפון היה פתוח גם 7/24 למקרה הצורך. גם זו ציונות: היה חשוב לנו להראות שאנחנו כאן בשביל להישאר. זה שבזמן המלחמה אישרנו המון תוכניות, המון יחידות דיור, זה חלק מהתשובה שלנו לאויבים שלנו: אתם מנסים להשמיד אותנו, ולא תצליחו.

"אני לצערי כבר לא עושה מילואים, ומבחינתי אלו המילואים שלי: לבוא ולתרום את שלנו בבניין הארץ, דווקא בתקופה הקשה הזאת. ככה אתה מצליח להביא תוצאות, לשבור שיאי תכנון משנה לשנה ולאשר תוכניות בזמן שיא".

אנחנו רואים שאפשר לקדם דברים מהר - למה זה לא קורה גם בשגרה?
"המגזר הציבורי לצערי בירוקרטי מאוד, אבל נראה שכולם הבינו את גודל השעה ושחררו. את תמ"א 40 (התוכנית המאפשרת תוספת ממ"ד למבנה קיים - י.נ) הצלחנו לאשר בתוך פחות מחודשיים, אבל בזמן רגיל לא היה סיכוי לעשות את זה בפחות משנה.

"צריך שכל הגורמים המעורבים ישימו את הנושא בסדר עדיפות ראשון, ובשגרה זה לא הדבר הכי חשוב מבחינתם. גם קיצרנו מועדים בגלל מצב המלחמה, שבשגרה אנחנו לא מקצרים.

"נכון, אפשר לבקש קיצור גם בימי שגרה, אבל היועצים המשפטיים לא מוכנים לשמוע על זה ברוב המקרים. כדי להגיע למצב כמו שהיה עכשיו, זה לנהל מלחמות נגד כל העולם".

מה סייע לך גם לתת מענה לענייני מלחמה וגם לקדם רפורמות בתקופה הזו?
"צריך נחישות, וצריך גם פרטנרים טובים. יש פרטנר טוב מאוד שקוראים לו רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנון, הוא אחת המתנות שקיבלתי במסגרת התפקיד. אנחנו באותו ראש, ובאותה חשיבה ובאותה תפיסה, ועובדים בצורה מדהימה. לפעמים אלה שהיו לפנינו לא כל כך הסתדרו, זה שאנחנו מסתדרים זה לא הדבר הטבעי. המבנה הארגוני הוא כזה שיוצר חיכוך, כי אין כפיפות - לא אני אליו ולא הוא אלי. למדנו מראש להתעלות מעל החיכוכים ולהבין את האחריות שיש לנו, וזה מכפיל כוח מאוד גדול".

אנחנו אחרי שורה של רפורמות - יש מי שאומר שצריך עכשיו שנה של מנוחה מהן, כדי שהשוק יעכל.
"זו דילמה. מצד אחד אתה רוצה לתת לשוק לעכל, ומצד שני - אני לא יודע כמה זמן יהיה לנו לעשות את הדברים הנוספים שמחכים. מה שלא אעשה היום, לא יודע מתי אעשה. המשרה שלי היא משרת אמון ואני לא יודע מה יקרה אחרי הבחירות. הרפורמות שקידמנו עד עכשיו, אני רואה אותן כרפורמה אחת גדולה, וכשמתחילים תהליך צריך להשלים אותו".

אז מה הצעד הבא שאתה צפוי לקדם?
"אחד הנושאים שכבר התחלנו לטפל בהם, והשנה נטפל בהם בצורה מעמיקה יותר זה נושא תוכניות העיצוב (שלב אחרון לפני מתן ההיתר, אשר מגדיר את מאפייני הפרויקט לפרטים, ובשנים האחרונות הפך ארוך במיוחד - י.נ). מדובר בהמצאה תל אביבית שהתפשטה לרשויות רבות, כל אחד לוקח את זה לכיוונים אחרים ועושה את זה בצורה אחרת.

"הוצאנו תדריך להכנת תוכנית עיצוב, שעשתה סדר, מה חוקי ומה לא חוקי לדרוש בשלב הזה. ניתנו גם הנחיות, שכרגע אינן מחייבות - אבל השנה ניכנס לשלב הבא, שבסופו התדריך יהפוך למסמך סטטוטורי. אנחנו מתחילים עכשיו בתהליך, ואני מקווה שעד לסוף השנה נגיע למוצר מוגמר, שיהפוך את תוכניות העיצוב למסמך מוסדר".