בין ציונות להטבות מס: הפריחה הנדל"נית בדרום והמחיר שמשלמת באר שבע

​מינהלת תקומה פרסמה השבוע את דוח אמצע הדרך שלה - ועם הנתונים מגיעה גם הפתעה: דרום הארץ מונה היום יותר תושבים מאשר ביום שלפני 7 באוקטובר 2023. זה לא מובן מאליו באזור שספג את המכה הקשה ביותר, ושנאבק זה שנים עם פשיעה, תשתיות רעועות ושירותים חברתיים לקויים - ועם ירידה מתמשכת בקרנה של באר שבע כעיר מטרופולינית. אבל בין הנתונים החיוביים לבין יעדי הסיום המתוכננים לסוף 2028, נותרו אתגרים שתקומה עדיין לא פתרה.

● 4 דירות נמכרו בחודש אחד במגדל שהקדים את זמנו. ואיך המחירים?
● "לאשתך יש רכב יפה, חבל": כך הפך הפרוטקשן למנהל העבודה בשטח

כך, כדרך קבע בשנים האחרונות מחוז הדרום ניצב במקום השלישי מבין כלל המחוזות בישראל בהיקף התחלות הבנייה למגורים. ערים כמו נתיבות, אופקים ושדרות ממוקמות פעם אחר פעם ברשימת עשר הערים שבהן נמכרות הכי הרבה דירות חדשות, ונתוני 2025 מראים שהרשויות הדרומיות הצטיינו גם בקצב ההקמה של שטחי מסחר, תעשייה ואחסנה.

בשנת 2025, שהייתה שנת שיא בהתחלות בנייה בכל הארץ, החלה במחוז הדרום בנייתן של כ־12,800 דירות חדשות. לשם השוואה, במחוז הצפון החלה באותה השנה בנייתן של כ־10,700 דירות, ובמחוז חיפה כ־7,700. אופקים, שמתפתחת בקצב שיא בדרך לשילוש מספר תושביה בעשורים הבאים, נמצאת כבר חודשים ארוכים במקום השני במכירת דירות חדשות, ובחצי השנה שבין ספטמבר 2025 לפברואר 2026 נמכרו בה 1,128 דירות, שנייה רק לתל אביב־יפו. נתיבות נמצאת גם היא ברשימה הזאת, כבר תקופה ארוכה ועוד לפני אופקים - וגם היא בדרך לגדול עוד יותר ממה שגדלה עד היום.

שילוב של ציונות, הטבות מס וראשי ערים חזקים

מדוע כל זה קורה, ולמה בעיקר בערי הנגב המערבי? אחת הסיבות לכך היא ציונות, או הרצון של תושבי המדינה לחזק את האזור דווקא אחרי מה שהתחולל בו ב־7 באוקטובר. סיבה נוספת היא הטבות המס שמושכות אל הערים הללו תושבים רבים. שילוב הגורמים הללו מהווה כוח משיכה גדול אל ערי הנגב המערבי, וגורם להן לצמוח בקצב שלא חלמו עליו.

אבל גם בצפון על פניו יש רצון לחזק חבל ארץ פגוע וכן הטבות מס משמעותיות. אז מה ההבדל - שהורגש עוד לפני המלחמה?

ככל הנראה, הסיבה היא הרשויות עצמן. גורמים רבים בענף הנדל"ן מזכירים בעת האחרונה את הפתיחות של ראשי הערים בדרום ואת הגמישות של הרשויות, שבניגוד לרשויות רבות אחרות מעודדות ורוצות עוד ועוד פרויקטי מגורים בתחומן. אותן רשויות מושכות אליהן בשנים האחרונות גם פרויקטי תעשייה, מסחר ותעסוקה, וכך נוצר שילוב חזק בין רצון של תושבים להגר לאזור, הטבות ותנאים מפתים ו"פתיחת שערים" מצד הרשויות.

בעשורים הקודמים תקציבי עתק הופנו לקידום תשתיות בדרום - מסילות הרכבת נמתחו עד לדימונה, שדרות, אופקים, קרית גת וערים אחרות. גם מחלפי ענק וכבישים הוקמו. ואולם, אחת הביקורות היא שמערכת התחבורה בדרום נועדה לחבר את הנוסעים למרכז במקום לחזק את המטרופולין בפני עצמו. בעוד שהנסיעה למרכז הארץ יעילה יחסית, במשרד התחבורה ראו במחקרים שמרבית התושבים נוסעים בין הערים הדרומיות.

ואולם, השיח הציבורי בתחום התחבורה מופנה בכלל למקום אחר: מיקום שדה התעופה. ראשי רשויות בדרום נאבקו כדי להביא את הקמתו של שדה התעופה המשלים לנתב"ג בדרום. אחרי שנים ארוכות שהובטח להם ששדה כזה יוקם בנבטים חרף הסיכונים הביטחוניים שבהצעה, בפברואר האחרון החליטה הממשלה להקימו בצקל"ג.

מבקר המדינה הציג בשבוע שעבר אתגר נוסף ומשמעותי לדרום והוא הפשיעה בנגב. במחוז הדרום נפתחים 39 תיקים לאלף איש, יותר מכל מחוז אחר בארץ, והדוח חשף שיותר ויותר קבלנים בנגב מדווחים על פרוטקשן וסחיטה באיומים. עוד תואר בדוח כיצד הפלסטיניזציה של הבדואים גוברת, ויחד עם כל זאת - הפער בין התקנים לשוטרים בפועל בשגב שלום עומד על 22%, בערוער על 21%, בתחנת עיירות 25% וברהט 20%. ועדת השרים לפיתוח הנגב, הגליל והחוסן הלאומי לא כונסה מאז הקמתה ב־2023, כך לפי המבקר.

באר שבע משלמת על הצמיחה של השכנות

לצד הצמיחה המרשימה בערים כמו נתיבות ואופקים, נראה שבאר שבע היא שמשלמת את המחיר. לפי הלמ"ס, נכון לסוף 2023 אוכלוסיית באר שבע מנתה כ־219 אלף תושבים - מקום תשיעי בישראל. לפני 30 שנה (1995), העיר הייתה במקום החמישי בגודלה, אחרי ירושלים, תל אביב, חיפה וראשון לציון. כיום עקפו אותה פתח תקווה, נתניה, אשדוד ובני ברק - כולן קרובות יותר למרכז ולתל אביב. למרות גידול של 43% באוכלוסייה בשלושת העשורים האחרונים, מרכז הארץ עובה בכמות הרבה יותר גדולה של תושבים.

העיר החלה להתרוקן לטובת היישובים האחרים עוד לפני המלחמה: ב־2020-2022 היגרו לאופקים כ־5,000 תושבים, 40% מהם מבאר שבע. הבאר שבעים קטפו את המקום הראשון בהגירה גם לנתיבות (12%), למועצה אזורית אשכול (10%) ולמרחבים (20%). רק בשנים האלו באר שבע איבדה 0.66% מאוכלוסייתה לטובת יישובי הנגב המערבי.

במובן מסוים, המלחמה וההשקעה בחבל התקומה - החריפו את המגמה. לכך גם התייחס מבקר המדינה בדוח שפרסם בשנה שעברה, אז הזהיר כי "מתעורר החשש כי אם לא תחוזק מטרופולין באר שבע, הצמיחה בארץ עלולה להמשיך להתמקד במרכזה, דבר שיפגע גם בפיתוח המטרופולין ובכלל זה בחבל התקומה שלא יכול לעמוד בפני עצמו".

המבקר עמד על ההבדל שבין שדרות לנתיבות ואופקים שלא זכו להיכלל בחבל תקומה, כפי שלא נכללו בתוכניות מענקים קודמות בעקבות הירי מעזה. המבקר הראה שעד 2003 הפערים בתקציבי הערים היו זניחים, אך מאז העלייה הממוצעת בהכנסות הרשות לתושב בשדרות זינקה ל־150 שקל - פי 2.5 מאופקים (66 שקל) ופי 4 מנתיבות (35 שקל).

גם בנק ישראל הדגיש במרץ 2024 כי שיקום הדרום חייב להתייחס למרחב הגיאוגרפי כולו, ולא רק ליישובים שפונו. הערים והקיבוצים חולקים את אותן תשתיות תעסוקה, בריאות ותחבורה, ולכן הפרדתם היא שגיאה כלכלית. המבקר תקף את הפער בין התיאוריה למעשה: בעוד שמינהל התכנון מדבר על "תכנון מבוסס מרחב", תוכנית החומש של מינהלת תקומה נותרה תחומה לאזור גיאוגרפי צר על פי החלטת הממשלה.

מספר תושבים גדול משהיה ערב המלחמה

בינתיים, ההשקעות בחבל תקומה עולות יפה. מדוח אמצע הפעילות שלה, המנהלת פרסמה השבוע כי מתוך תקציב של 17.5 מיליארד שקל נוצלו כבר 11.6 מיליארד שקל וכי 92% מהתושבים חזרו לבתיהם. אליהם הצטרפו עוד 3,000 תושבים חדשים, ומספר התושבים בחבל גדול משהיה ערב המלחמה.

כן הושקעו מיליארדים בשיקום, בחינוך, בריאות, רווחה וחקלאות, ואולם נותרו עוד פערים רבים בעיקר בתחום התעסוקה ובניסיון למשוך מעסיקים גדולים לדרום.