המהלך שעשוי להשפיע על פרויקטי פינוי בינוי, וגם על נשיא העליון

בעוד כשנה, ברבעון השלישי של 2027, אמור לצאת לדרך פרויקט פינוי־בינוי גדול בתל אביב, כך לפי דוחות חברת אקרו, אחת היזמיות בפרויקט. אולם, בניגוד לאינספור פרויקטי הפינוי־בינוי המקודמים בעיר ובמדינה, הפעם מדובר בפרויקט יוצא דופן - כזה שלא הולך בדרך המלך הרגילה, שבה אם יש דייר סרבן כופים עליו באמצעות בית המשפט חתימה על חוזה, אלא הפעם מדובר בדרך של תביעה לפירוק שיתוף וכפייה על המתנגדים למכור את זכויותיהם.

● עיריית תל אביב הסירה התנגדות, ו־5,000 דירות נוספות מתקדמות בצנרת
● דירה בהנחה: 35 אלף נרשמו בתוך יומיים להגרלה על 8,000 דירות

שוויו של המתחם, שממוקם ברחוב אילת שבגבול יפו־תל אביב, מוערך כיום על ידי חלק מבעלי הזכויות ביותר מ־500 מיליון שקל, ואולם יזמיות הפרויקט סבורות כי השווי נמוך יותר. כעת, גורלו יופקד בידי בית המשפט העליון, שידון בערעור שהוגש לביטול פסקי הדין שנתנו לו אור ירוק.

נציין שאחד מבעלי הזכויות בקרקע הוא נשיא בית המשפט העליון בעצמו, השופט יצחק עמית. אחיו של עמית חתם בשמו על הסכם לעסקת קומבינציה (דירות תמורת הבנייה) והוא אינו מתנגד לפרויקט, אלא צורף להליך כמשיב פורמלי בלבד ולא פעיל. כשהוגש הערעור, התיק הגיע לשולחנו של עמיתו, השופט אלכס שטיין, שצפוי להכריע בו. שטיין כתב בהחלטתו שהוא מודע לזכויותיו של עמית בקרקע, וכי אין לו מניעה לדון בהליך.

במסגרת הבקשה לרשות ערעור, השופט שטיין אישר סעד ארעי לעיכוב המשך הליכי הפירוק שהגישו המתנגדים וביטל אותו לאחר שהמבקשים לא עמדו בתנאים שהוצבו להם של הפקדת ערובה של 8 מיליון שקלים או משכון זכויותיהם במקרקעין, מה שעלול להחליש את עמדתם בהמשך ההליך. עם זאת, השופט שטיין ביקש מהיועצת המשפטית לממשלה למסור את חוות דעתה בנושא, דבר שיכול ללמד על השלכות הקביעות בתיק על השוק. היא צפויה למסור אותה בחודש יוני לאחר שכבר נתבקשה אורכה.

"חזקים מול חלשים"

על הקרקע ברחוב אילת עומדים היום שני בניינים ישנים משותפים, שבהם כ־200 יחידות דיור. בקומות התחתונות ישנה שדרת עסקים וחנויות - חלקם נמצאים שם כבר יותר מ־50 שנה. שני הבניינים מיועדים להריסה, והוכרזה על הקרקע תוכנית בניין עיר של איחוד וחלוקה שלוקחת את כל הזכויות והופכת את השטח למגרש אחד.

20% מבעלי הזכויות בבניינים המשותפים מתנגדים למהלך וטוענים לפגיעה משמעותית בזכויותיהם. בעקבות זאת, יזמיות הפרויקט, בהן בלגיה ישראל (בעלת זכויות בקרקע) ואקרו, החליטו להגיש תביעה לפירוק שיתוף.

המתנגדים הגיבו לתביעה בטענה שמדובר ביצור חדש מבחינה משפטית, שבית המשפט צריך להידרש לו ולהבין את המשמעויות שלו. אם העליון יכשיר את המהלך, צפויה לטענתם טלטלה בעולם ההתחדשות העירונית. הטענה היא שפירוק שיתוף הוא הליך שעוקף את המסלול הקלאסי של פינוי־בינוי, מסלול שהיה מבטיח לגישתם שמירה על הזכויות שלהם תחת עינו המפקחת של בית המשפט וחלוקה שוויונית בין בעלי הזכויות.

אחד הדיירים שהנכס שלו עובר בירושה כבר במשך דורות, מספר שעל פי ההצעה שהונחה בפניו גודל הנכס שיקבל קטן משמעותית מהנוכחי. בנוסף, הוא לא יקבל דמי שכירות במשך תקופת הבנייה כמו שמקובל בפינוי־בינוי, ודורשים ממנו גם לשלם מסים על העסקה - דבר הדורש ממנו להיכנס להלוואות של מיליוני שקלים, וזאת רק כדי "לקבל משהו בסוף".

לדבריו, "אני לא מוכן לתת את הנכס בגרוש וחצי. לא על הגב שלי. אני מתערב איתך שכל אלו שחתמו לא יודעים על מה הם חתמו, יש פה קיפוח, אנשים חזקים מול חלשים".

מנגד, בסביבת היזמים, שאספו זכויות ותמיכה מ־80% מבעלי הנכסים במתחם, מבקשים לצנן את הדרמה ומסבירים כי פירוק שיתוף הוא הליך מקובל בפרויקט מורכבים. לדבריהם, בית המשפט העליון נדרש להכריע רק בטענה הטכנית, והיא לאיזה בית משפט יש להגיש את תביעת הפירוק - שלום או מחוזי - וכי בשניהם פירוק שיתוף הוא אפשרי.

לטענת המתנגדים, צריך היה מלכתחילה להגיש את ההליך לבית המשפט המחוזי, ומשכך פסקי הדין בהליך, שהחל בבית משפט השלום, צריכים להיות מבוטלים. מנגד, חברות היזמים מפנים לפסיקה המאפשרת הכרעה בשלום.

 מבעלי הזכויות בקרקע. נשיא העליון השופט יצחק עמית / צילום: יונתן זינדל/פלאש90

"לא שכיח, אבל אפשרי"

גם עורכי דין המתמחים בענף מסבירים שהליך פירוק שיתוף בקרקעות כאלו הוא אפשרי, גם אם אינו המסלול הקלאסי. "הכרה בפירוק שיתוף כאלטרנטיבה לחוק פינוי ובינוי היא דרמטית. זה יכול להציל פרויקטים או להרוג פרויקטים", מסבירה עו"ד ציפי מנור שותפה במחלקת נדל"ן באגמון עם טולצ'ינסקי.

עו"ד שלום סימון, שותף במשרד כורש ושות', מסכים כי "זה בהחלט לא מאוד שכיח לבקש פירוק שיתוף בבית משותף, ולכאורה דרך המלך היא לפעול במסגרת פינוי־בינוי. זה שטח אפור שעד כה לא הייתה קיימת לגביו הלכה מחייבת, אבל השיטה קיימת ואני בדעה שהיא יכולה לעבוד - בעיקר כשיש בעיות להשיג רוב דרוש תחת פינוי־בינוי. אחרת, אין בעצם דרך לממש את התוכנית המאושרת".

סימון מציין כי "אחת המגבלות המשמעויות בפינוי־בינוי זה שאתה חייב לשמור על שוויוניות בין שווים, בעוד שבעסקאות קומבינציה אתה יכול להגיע להסכמות מסחריות שונות עם כל אחד. במהלך עסקאות כאלה, היזם נתקל באתגרים וצריך לחשוב באופן יצירתי, והדרך היחידה לכפות את הפרויקט על המיעוט היא ללכת להליך של פירוק שיתוף".

בהקשר לכך, בית המשפט, השלום ולאחר מכן המחוזי, לא קיבלו את טענת המתנגדים שאין לאפשר פירוק שיתוף בקרקע שיש עליה תוכנית איחוד וחלוקה, גם אם החלוקה החדשה טרם נרשמה בטאבו. הלכה למעשה, ניתן אור ירוק לחברות הייזום להתקדם עם הפרויקט. דרך הפירוק שנקבעה על ידי בית המשפט היא בדרך של מכירה החוצה למרבה במחיר, הליך שבסופו בעלי הזכויות המתנגדים לא יוכלו להחזיק בנכס, יוכרחו למכור את הזכויות שלהם ויקבלו תמורה בעדו.

כל תקוותם של המתנגדים, היא שבית המשפט לא יכשיר את הפרקטיקה של פירוק השיתוף בכל פרויקט בנייה ובכך תמורות המועברות לבעלי זכויות יחמקו מעינו של בית המשפט.

כפייה או כלי לגיטימי

המתנגדים לפרויקט טוענים לעוול, בהליך קיצוני ודורסני לטענתם שכופה עליהם למכור את הזכויות בזול, במה שהם מכנים "הפקעה". זאת, בשעה שבהליך פינוי־בינוי קלאסי בית המשפט יכול לכפות עליך להסכים לבנייה ולקבל יחידה אחרת בגמר הבנייה, אבל לא כופה עליך למכור את הזכויות. לדידם, פירוק השיתוף מכוון לא להתמודד עם המנגנונים הקבועים בחוק, כמו התמודדות עם דיירים סרבנים, בחינת ההסכמים שנחתמו על ידי בית המשפט ובקרה שחלוקת התמורות הייתה שווה והוגנת, ושקיפות ביחס להסכמים.

הם טוענים כי מנגנון ההתמחרות של הליך המכירה הוא "מזויף", מאחר שלאף יזם מבחוץ לא משתלם להיכנס למגרשה של אקרו, שמחזיקה ב־80% מהזכויות דרך הסכמי הקומבינציה.

מנגד, היזמים טוענים כי מדובר בזכות מוקנית, ולא במהלך תקדימי. לדבריהם, כל מי שרוכש קרקע שבה קיימת אפשרות לפירוק שיתוף צריך להביא בחשבון גם את המסלול הזה. הם מפנים לפסיקה המתירה פירוק שיתוף במגרשים שנוצרו מכוח תוכנית חלוקה, גם לפני רישום הזכויות בטאבו וגם כאשר קיימים עליהם בתים משותפים.

עוד נטען בסביבת היזמים כי המסלול של פירוק שיתוף נועד להתמודד עם מצבים של סחטנות, שבהם היזם ניצב עם הגב לקיר, ולמרות שיש בידיו הסכמה של 80% מבעלי הזכויות, הוא לא יכול להוציא את הפרויקט לפועל. לכן, לא נותרת בידי היזם ברירה אלא למצות את הליך פירוק השיתוף.

חברות הייזום מדגישות כי גם בהליך של פירוק שיתוף נדרש אישור של בית המשפט למכר. לדבריהן, שמאי מטעם בית המשפט מעריך את הזכויות, בדומה לבחינה הנעשית בפרויקטי פינוי־בינוי, והתמורה מחולקת באופן שוויוני בין בעלי הזכויות שהתנגדו, בעוד היתר יקבלו דירה בהתאם להסכם הקומבינציה. אם בעלי הזכויות יסברו שהמחיר מקפח אותם, ההכרעה תישאר בידי בית המשפט, שלטענת היזמים לא יאשר מחיר בלתי הוגן. בימים אלה מתנהל הליך הערכת המכירה על ידי שמאי.

עו"ד רותם ארביב קופלניקוב, שותפה במשרד שרקון, בן עמי, אשר ושות', מסבירה שגם כשפונים למסלול אחר, אי אפשר להתנתק מחובותיו של חוק פינוי־בינוי: "היזמים לא יכולים לעקוף את החובה לשוויון, התמורה חייבת להיות שווה גם בפירוק שיתוף".

אקרו מסרה בתגובה, כי "הטענות שהועלו במסגרת הערעור אינן תואמות את העובדות או את ההכרעות המשפטיות שנפסקו עד כה. פירוק השיתוף אושר הן בבית משפט השלום והן בבית המשפט המחוזי, בדומה למקרים דומים שנדונו בעבר. אקרו סבורה כי גם בית המשפט העליון יאמץ את ההחלטות הקודמות, ותמשיך לנהל את ההליך בין כתלי בית המשפט".

דוברות הרשות השופטת מסרה בתגובה: "בפני בית המשפט העליון תלויה ועומדת בקשת רשות לערער שבמסגרתה עשויות לעלות הסוגיות שהוזכרו ויש להמתין להחלטת בית המשפט. אשר לנשיא עמית, הוא לא צד להליך בבית המשפט העליון ולא היה צד להליך במחוזי בהיותו משיב פורמלי בלבד".