מיסוי דירות שמקורן באיגוד שהתפרק

לאחרונה הגיש ח"כ מאיר שטרית, הצעת חוק, שאושרה בוועדת הכספים, לקריאה שניה ושלישית במליאת הכנסת. הצעת חוק זו עוסקת בשלילת הפטור במכירת דירת מגורים שנתקבלה עקב פרוק איגוד מקרקעין, או שנבנתה על קרקע שנתקבלה בפרוק מאיגוד מקרקעין. הצעת חוק זו נועדה לאפשר סגירת פרצה למשיכת רווחי איגודי מקרקעין, תוך ניצול הפטור הקיים בחוק מס שבח מקרקעין, להעברת קרקע מחברה מתפרקת לבעלי מניותיה.

החברה היתה ממירה את רווחיה הצבורים להשקעה במקרקעין. על ידי כך היתה החברה הופכת לאיגוד מקרקעין, ואחר כך היתה מנצלת את הפטור ממס פרוק (סעיף 71 לחוק מס שבח מקרקעין) ומעבירה את הקרקע לבעלי מניותיה. הדבר נוצל במיוחד בחברות בעלות מסלול הטבות חילופי בחוק עידוד השקעות הון, שם נהנו אותן חברות מדחיית מס לעת משיכת רווחיהן כדיוידנד לבעלי המניות, אז ורק אז מחייב אותן חוק העידוד ב-%36.25 מס, עד %22.5 מס (לפי שיעור השקעת החוץ).

כאמור, בשיטת הפרוק חסכו חברות אלו את אותו מס שהיה חל עליהן ועל בעלי מניותיהן במשיכת הרווחים. בחברות אחרות המס הנחסך היה %25 (על דיוידנד) או %10 (מס על עודפי רווחים שנצברו עד לעת פרוק החברה). הצעת החוק באה לסגור פרצה זו.

ההצעה יוצרת מצב בו, אם פלוני בעל מניות פרק חברה והעביר מקרקעין או דירה של החברה לבעלותו, הוא יחוייב במס רק בעתיד, בעת מכירת הדירה שקיבל או שבנה על אותם מקרקעין (לאחר הפרוק); החיוב במס יהיה רק אם החליט לבקש במכירה העתידית את הפטור בגין מכירת דירות מגורים מזכה.

בכל מכירה אחרת פטורה או חייבת (מתנה לקרובים וכיו"ב), לא יחול החיוב בחברה בעת הפרוק שלה לדוגמה, הקרקע נקנתה ב-100 שקל, ובעת הפירוק היתה שווה 200 שקל, מס שבח שיחול הינו 36 - %36 (200-100); המס שהיה על דיוידנד בגין רווחים ראויים לחלוקה, אילו חולקו קודם לפרוק: (לדוגמא: הון עצמי (צמוד) ליום הפרוק 80 שקל, רווחים ראויים לחלוקה 120 שקל); %25 מ-120 שקל - 30 שקל), לפיכך אלטרנטיבה זו (דיבידנד) נמוכה יותר מהקודמת (מס שבח) והמס שיחול הינו מס שבח (36 שקל) שיהיה צמוד ויישא ריבית %4. במקרה שסך המס + הצמדה + ריבית, יהיו גבוהים מסכום הפטור על דירת המגורים, יוכל המוכר לוותר על הפטור בגין דירת המגורים, ולשלם את המס הנמוך מבין שתי האפשרויות.

לבסוף: אמנם בחוק לא ברור כיצד מחושב המס על משיכת רווחים כדיוידנד, אך נראה לנו, כי בנושא אכן, לפי הערת יחזקאל פלומין, ראוי והגיוני שלא יוטל מס על חלוקת הון עצמי (מתואם), שמקורו בהשקעת בעלים, מאחר ולא סביר שיוטל מס על הון שמקורו בבעלי המניות ולא ברווחי החברה. כמו כן, יש ליתן את הדעת לתכנון מס, לפי נרכשים המקרקעין ממש לפני הפרוק, כך שאין כל שבח במכירתם, ואילו החברה הופכת לחברה משפחתית (או חברת בית), שבה המס החל על דיוידנד הינו אפס. במקרים כאלו נראה כי המס החל על פי סעיף 72ב יהיה נמוך ביותר. הערה: הצעת החוק התקבלה.