תיכנון מס בהשקעה בנדל"ן באנגליה: לא מספיק להקים חברה במקלט מס

אחד מלהיטי ההשקעות האחרונים באירופה הוא נדל"ן באנגליה. הגורם העיקרי לכך, בצד תשואות גבוהות, חוזי שכירות ארוכי טווח שאינם ניתנים לביטול, ותנאי מימון נוחים, הוא חוקי מס אטרקטיביים למשקיעים זרים: ככלל, אנגליה איננה מטילה מס על ריווחי הון בגין מכירת נדל"ן בשטחה על ידי אדם או גוף שאיננו תושב אנגליה, בתנאי שהנדל"ן הוחזק בבעלותו כהשקעה (דהיינו פעילות הגורם הזר בתחום הנדל"ן באנגליה לא תיחשב בעיני שלטונות המס כניהול עסק באנגליה).

בדומה לכל משקיע זר, גם חברה תושבת ישראל המשקיעה בנדל"ן באנגליה, לא תהיה כפופה למס באנגליה בגין הרווח ממכירת הנדל"ן. אולם חברה, כאמור, תהיה כפופה למס בישראל על הרווחים מהמכירה, הואיל ואמנת המס שבין אנגליה לישראל איננה מונעת מישראל להטיל מס בגין רווח ההון ממכירת הנדל"ן.

חברות ישראליות אחדות ניסו להתגבר על מכשלה זו באמצעות חברה בת היושבת באחד ממקלטי המס המסורתיים כדוגמת ה-CHANNEL ISLANDS או GIBRALTAR. אולם זה פתרון חלקי בלבד משתי סיבות: האחת, אין די בכך שהדירקטוריון מתכנס בחו"ל כדי להוכיח שהשליטה והניהול בחברה הבת אינם מישראל; והשנייה, אם אין כלל פעילות נוספת בחברה הבת בחו"ל, למעט ההשקעה באנגליה, יוכלו שילטונות המס הישראלים לטעון כי החברה פסיבית ולכן היא רק שליחה או סוכנת של חברת האם הישראלית. במקרים כאמור חברת הבת תיחשב כתושבת ישראל, או שיתעלמו מקיומה.

בדרך לגיטימית ובטוחה יותר יכולות חברות ישראליות עם פעילות עיסקית קיימת או מתוכננת במדינות להן אמנת מס עם ישראל ועם אנגליה ("מדינת הביניים"), בתיכנון מתאים, לחסוך את מס רווח ההון הישראלי בהשקעה בנדל"ן באנגליה. ככלל, אין פסול להיעזר באמנות מס לתיכנון מס, כל עוד הפעילות באמצעות החברה במדינת הביניים היא מוצדקת ובעלת ממשות מבחינה כלכלית. יש להקפיד גם שהחברה במדינת הביניים תוגדר כתושבת אותה מדינה לפי אמנות המס שלה עם ישראל ועם אנגליה.

לדוגמא, חברה ישראלית המנהלת פעילות עיסקית באירופה באמצעות חברת בת תושבת בלגיה: השקעת החברה הבלגית בנדל"ן באנגליה פטורה כאמור ממס באנגליה על רווח ההון מהמכירה. אמנת המס בלגיה-אנגליה מונעת מבלגיה להטיל מס על אותו רווח. אם חברת הבת תחלק דיבידנדים לחברת האם בישראל, תנכה בלגיה מס במקור בשיעור של כ-%15 בהתאם לאמנה ישראל-בלגיה. החברה הישראלית תהיה פטורה ממס על הדיבידנד, אם תוכיח שהתקבל מחוץ לישראל, או על ידי הפעלת סעיף 23(2)(ב) לאמנה שבין בלגיה לישראל. במבנה זה המס הכללי שיוטל על המכירה לא יעלה על %15, וזאת רק במקרה של העברת הרווחים לישראל, ואפשר בתיכנון מתאים לצמצמו עוד.

חברה ישראלית עם פעילות עיסקית בהולנד תוכל להשקיע באנגליה באמצעות חברת בת היושבת בהולנד: גם אמנת המס הולנד-אנגליה פוטרת ממס בהולנד רווחי הון של חברה הולנדית ממכירת נדל"ן באנגליה. אם החברה ההולנדית תחלק דיבידנדים לחברת האם בישראל, ינוכה מס בשיעור של %5 בהולנד והדיבידנדים יהיו פטורים ממס בארץ, אם החברה הישראלית תוכיח שהתקבלו מחוץ לישראל, או אם יוצאו מכלל בסיס המס בישראל על ידי הפעלת סעיף 26(ב)(2) לאמנת המס בין הולנד לישראל. במבנה כזה המס הכללי שיוטל על המכירה יהיה %5.

כלומר, תיכנוני מס באמצעות אמנות עשויים להוריד משמעותית את שיעור המס באופן לגיטימי. גם היחיד הישראלי המעוניין להשקיע בנדל"ן באנגליה יוכל לקבל את הרווחים מהמכירה לידיו הפרטיות בחבות מס נמוכה, אם יתכנן נכון את השקעתו, אך זה כבר נושא לרשימה אחרת. «עו"ד לוראן איצקוביץ' ורו"ח מרק פריד «תיכנון מס בהשקעה בנדל"ן באנגליה: לא מספיק להקים חברה במקלט מס «