התחייבות לרישום משכנתה וזכויות הבנק

ביהמ"ש קובע, כי בחתימתו על כתב ההתחייבות מנוע המוכר מלהתנגד למימוש המשכון ולמכירת הנכס ע"י הבנק, גם אם הקונה לא שילם את מלוא התמורה עבור הנכס. ביהמ"ש דוחה את טענת המוכר, שלפיה על הבנק להגיש תובענה ישירה נגדו לצורך מימוש המשכון.

רפאל ואורלי ברנז ("התובעים") רשומים כבעלי זכות חכירה בדירה בבת ים ("הדירה"). בתאריך 11.1.98 נחתם בין התובעים לבין ודים פוגורלסקי ("הקונה") חוזה, ולפיו מכרו התובעים לקונה את הדירה במחיר של 125,000 דולר. 5,000 דולר שולמו במעמד החתימה, ואת היתרה התחייב הקונה לשלם כדלקמן: 100,000 דולר עד 11.2.98, ו-20,000 דולר במעמד מסירת החזקה, ולא יאוחר מ-15.3.98.

להבטחת זכויות הקונה נרשמה לטובתו הערת אזהרה. למימון רכישת הדירה נזקק הקונה למשכנתה, ולשם כך פנה למשכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ ("הבנק").

כדי להעמיד את ההלוואה לקונה, חתמו התובעים ביום 10.3.98 על התחייבות לרישום משכנתה והסכמה לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק. בתאריך 11.3.98 נרשמה לטובת הבנק הערת אזהרה. כמו כן, משכן הקונה ביום 15.3.98 את זכויותיו החוזיות לטובת הבנק.

על יסוד ביטחונות אלו העמיד הבנק לקונה ביום 16.3.98 הלוואה בסך 360,000 שקל, בשיקים לפקודת התובעים. הקונה לא עמד בהתחייבותו כלפי הבנק והבנק נקט נגדו הליכי הוצאה לפועל למימוש המשכון.

ביום 5.1.99 מינה ראש ההוצל"פ את ב"כ הבנק לכונס נכסים על זכויות הקונה בדירה. ביום 24.1.00 הורה ראש ההוצל"פ על פינוי הקונה מהדירה. ביום 26.3.00 פונה הקונה מהדירה ומפתחות הדירה נמסרו לכונס הנכסים.

התובעים הגישו תובענה לביהמ"ש המחוזי בת"א נגד הבנק, נגד כונס הנכסים ונגד הקונה, למתן צו מניעה נגד מכירת הדירה במסגרת הליכי הוצאה לפועל, שנקט הבנק, כאמור, למימוש המשכון על זכויות הקונה. התובענה נדונה לפני השופט זפט.

טענת התובעים בתמצית היא, כי נותרו להם זכויות בדירה, ומאחר שאלו לא שועבדו לטובת הבנק, לא ניתן למכור את זכויותיהם בדירה בהליכי מימוש המשכון על זכויותיו החוזיות של הקונה. ככל שכתב ההתחייבות, שעליו חתמו התובעים כלפי הבנק, מקנה לבנק זכויות כלפי התובעים, אלו לא ניתנות למימוש בהליכי הוצאה לפועל, וכדי לממש את זכויות הבנק, על פי כתב ההתחייבות, עליו להגיש נגד התובעים תובענה, ורק לאחר שיינתן פסק דין לטובתו, יוכל הבנק לממשו בהליכי הוצאה לפועל.

עוד מציינים התובעים, כי הערת האזהרה שנרשמה להבטחת קיום התחייבותם כלפי הבנק נושאת אופי שלילי, היינו, מונעת התקשרות בניגוד להתחייבותם כלפי הבנק, אך אינה בעלת אופי קנייני.

הבנק אינו טוען כי כתב ההתחייבות מקנה לו זכות קניינית בדירה, ואינו טוען כי כתב ההתחייבות ניתן למימוש בדרך של פנייה ישירה ללשכת ההוצאה לפועל בדרך מימוש משכון רשום ומשכנתה. עיקר הגנת הבנק נגד התביעה מבוסס על טענת השתק ומניעות, המבוססת על כתב ההתחייבות שעליו חתמו התובעים כלפי הבנק. כמו כן, מייחס הבנק לתובעים חוסר תום לב ושיהוי.

לצורך הדיון המשפטי יוצא השופט זפט מתוך הנחה, שהקונה אכן חייב לתובעים 20,000 דולר, ועל כן, על פי החוזה לא גמלה זכותו לקבלת חזקה ולרישום העברת הזכויות בדירה בשמו. מאחר שהמשכון לטובת הבנק נרשם על זכויותיו החוזיות של הקונה, מתייחס השופט זפט לזכויות הקונה בשני נושאים: החזקה והעברת זכויות התובעים בדירה לשמו של הקונה.

תחילה לנושא החזקה: החוזה תולה את זכות הקונה לקבלת החזקה בדירה, בתשלום יתרת מחיר הממכר. בפועל, ההנחה היא שטרם נשתכללה זכות הקונה לחזקה, מאחר שעודנו חייב לתובעים את התשלום האחרון, בסך 20,000 דולר.

למרות זאת הקדימו התובעים ומסרו לידי הקונה את החזקה בדירה במועד שלא הוברר. בנסיבות אלו, האם זכות החזקה שבידי הקונה פגומה?

השופט זפט משיב על כך בלאו רבתי.

צד לחוזה, שבהסכמת בעל דברו הקדים ביצוע של חיוב חוזי שמועדו נקבע בחוזה, ביצע בכך את חיובו החוזי. פלוני, שחיוב חוזי הטיל עליו תשלום סכום מסוים במועד מסוים, ובהסכמת בעל דברו הקדים ושילם, קיים בכך את חיובו החוזי.

הוא הדין כאשר החוזה אינו קובע מועד מסוים לביצוע ומורה שהביצוע ייעשה כאשר יתקיים תנאי כלשהו. בוצע החיוב בהסכמה, בטרם התקיים התנאי המתלה, בטל התנאי ורואים את החיוב כמבוצע ללא תנאי (אלא אם כן הוסכם שהביצוע נעשה על תנאי).

הסכמתם של הצדדים להקדים את הביצוע הינה הסכמה חוזית חדשה, שחלים עליה דיני החוזים.

כך גם בענייננו: משהסכימו התובעים למסור את החזקה בדירה לקונה בטרם שילם את הסך 20,000 דולר - שבתשלומו הותנתה בחוזה זכות הקונה לקבלת החזקה - קנה הקונה חזקה כדין בלתי מותנית ובלתי הדירה. שהרי לא נטען - ואין צורך לומר שלא הוכח - שמסירת החזקה הותנתה בתנאי מפסיק.

במצב זה, כדי לבסס לעצמם זכות להחזרת החזקה, היה על התובעים לבטל את החוזה. אולם, התובעים נמנעו מביטול החוזה מטעם ברור: בכתב ההתחייבות כלפי הבנק התחייבו התובעים, כי במקרה של ביטול החוזה בשל הפרתו על ידי הקונה, ישיבו לבנק מיד את הסך של 360,000 שקל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, ומכך ביקשו להימנע.

נמצא, שכשניטלה החזקה בדירה על ידי הקונה ונמסרה לכונס הנכסים, מימש הבנק כדין את המשכון על זכויות הקונה.

אשר להעברת זכויות הבעלות: כאמור, הבנק טוען, כי מסמך ההתחייבות שעליו חתמו המוכרים מקים נגדם מניעות מלהתכחש לזכות הבנק למכור את הדירה במסגרת הליכי מימוש המשכון על זכויות הקונה.

נפנה להוראות הרלוונטיות במסך ההתחייבות. בסעיף 2 במסמך ההתחייבות הצהירו התובעים על זכות הקונה לחזקה ועל זכותו להעברת זכויות התובעים בדירה לשמו. בסעיף 4 התחייבו, כי בכל מקרה - עד 9/98 יעבירו את הזכויות בדירה על שם הקונה, כשהזכויות נקיות מכל שעבוד, עיקול או זכויות צד ג' כלשהן, כדי שאפשר יהיה לרשום משכנתה לטובת הבנק. בסעיף 13 נקבע, כי ההתחייבויות הן בלתי חוזרות.

התחייבות התובעים בסעיפים 2 ו-4 לא הותנו בקיום התחייבויות הקונה, ולא בכדי. המסמך מגלה כוונה חד משמעית להבטיח את זכויות הבנק באחד משני האופנים: במקרה של קיום ההסכם - רישום הזכויות בדירה על שם הקונה עד 9/98 ללא קשר למצב היחסים בין המוכרים לקונה, כדי שהבנק יוכל לרשום משכנתה.

במקרה של ביטול חוזה המכר - השבה מיידית של כספי ההלוואה לבנק בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מידי התובעים לידי הבנק.

התובעים בחרו לקיים את ההסכם, חרף הפרתו הנטענת בידי הקונה, כדי להימנע מלשלם לבנק את כספי ההלוואה שקיבלו. נוכח האמור בסעיפים 2 ו-4 הם מנועים מלטעון כלפי הבנק, כי הקונה אינו זכאי לחזקה ולרישום העברת הזכויות. התובעים היו ערים להסתמכות הבנק על התחייבותם ויצרו מצג שעליו הסתמך הבנק, ולפיו לא יתכחשו כלפיו לזכות הקונה לרישום הזכויות על שמו תוך כדי רישום משכנתה לטובת הבנק.

בנסיבות אלו מושתקים התובעים מלהתנגד למימוש הדירה במסגרת הליכי מימוש המשכון על זכויות הקונה, שכן בעוד שכלפי הקונה לא קמה חובתם לרישום העברת הזכויות בדירה על שמו, כלפי הבנק השתכללה הזכות לרישום הדירה על שם הקונה, ובמקביל - שעבודה לטובת הבנק.

בנסיבות אלו, הפניית הבנק להליכים משפטיים, שבהם יתבע את התובעים למימוש התחייבותם לרישום משכנתה לטובת הבנק, נראית חסרת תכלית.

עוד טוען הבנק, כי בנסיבות העניין הימנעות התובעים מביטול חוזה המכר - חרף טענתם כי החוזה הופר הפרה יסודית על ידי הקונה - הינו שימוש בזכות בחוסר תום לב, השולל את זכותם לסעד שביושר.

במצב רגיל, כשמדובר ביחסים בין צדדים לחוזה, קובע השופט זפט, ההחלטה אם לעשות שימוש בזכות לבטל חוזה עקב הפרתו, מסורה לצד המקיים, שמטבע הדברים עושה לעצמו מאזן רווח והפסד. ברצותו - עושה שימוש בזכות הביטול, ברצותו - נמנע מכך.

המצב עשוי להיות שונה כשמעורבים בעניין זכויות צד שלישי. בענייננו, במערכת היחסים בין התובעים לקונה מעורב הבנק, והקישור בין חוזה המכר לבין הבנק נעשה באמצעות התחייבות התובעים.

התובעים היו מעורבים בהכנסת הבנק לזירה כגורם המממן את העיסקה. הבנק אינו זר לעיסקה, וכדי לפעול בתום לב, על התובעים להביא במערכת שיקוליהם גם את השלכת צעדיהם על האינטרסים והציפיות הלגיטימיות של הבנק בעסקה.

התובעים, לשיטתם, יודעים שכל תמורה שקיבלו עבור הממכר, מקורה בכספי ההלוואה. הם יודעים שהבטוחה להלוואה הייתה הדירה, ואלמלא בטוחה זו, ההלוואה לא הייתה ניתנת.

הקונה לא עמד בתשלומי המשכנתה, ובינתיים נעלם מבלי להותיר עקבות, ואפילו מענו אינו ידוע.

ביטול החוזה יחזיר לידי התובעים את הדירה, ומנגד יחייב את השבת הכספים שקיבלו למי שנתנם לבנק.

תוצאה זו אינה רצויה לתובעים. הם מעדיפים לקיים את החוזה, ובאופן זה לשמור ברשותם את מלוא התמורה שבאה לידיהם, ומקורה, כאמור, בכספי הבנק, ובנוסף לכך, לשמור לעצמם את הזכויות, לרבות החזקה בדירה. זאת, בידיעה שהקונה לא יתבע מידיהם את הדירה, אם מפני שנעלם, אם מפני שאין ביכולתו לעמוד בהתחייבויותיו הכספיות, ואם מפני שברור לו, שהיה ויעמוד בהתחייבויותיו כלפי התובעים, יטרוף הבנק מידיו את הדירה.

כך מקווים התובעים ליהנות מכל העולמות, ואילו הבנק, שמימן את העיסקה, יצא וידיו על ראשו. טקטיקה זו של התובעים היא מקרה מובהק וקיצוני של שימוש בזכות בחוסר תום לב, ותובעים שכך נוהגים אינם ראויים לסעד של צו מניעה, שמקורו בדיני היושר.

התוצאה הסופית: התובענה נדחית.

ת"א 1719/00 ביהמ"ש המחוזי בת"א.

השופט י' זפט.

בשם התובעים: עו"ד אמנון בנימיני.

בשם הנתבעים: עו"ד אלחנן קרת.

הערה: בכתבה שפורסמה בשבוע שעבר (דליה שוב נ' הוועדה המקומית) נפלה טעות. עו"ד שרה גת לא ייצגה את הנתבעות.