בנייה להשכרה למגורים: מכשירי העידוד (ב')

דומה כי, הנחה יזומה במחיר הקרקע לבניינים להשכרה היא הדרך היעילה ביותר, בה תוכל המדינה לעודד בנייה להשכרה למגורים. בשבוע שעבר כתבנו, כי אין בתשואות הקיימות של כ-5%-3% בהשכרה למגורים כדי להניע יזמים לבנות להשכרה. ציינו גם, כי הנחות במס הכנסה של 11%, הניתנות לחברה בעלת בניין מאושר להשכרה לעומת חברה רגילה ופחת מואץ בשיעור 20%, לעומת פחת 4% לחברה רגילה, הינם חיוניים, אך אין בהם די. יותר מכך, ההטבה העיקרית, שהינה קיצור תקופת ההשכרה בה מותנות ההטבות ל-5 שנים, הקיימת מאז שנת 1992, עומדת לפוג בסוף שנת 2001, ועדיין לא ראינו כל הצעת חוק להארכת תוקף ההטבה כאמור.

לדעתנו, ההנחה במחיר הקרקע צריכה להיות בשיעור של 100%-90% ממחירי השוק של הקרקע. שיעור ההנחה כאמור בניכוי ירידת ערך צפויה של דירות (כ-10%) והמס שיחול 25% (מע"מ 0), תעניק ליזם הבונה להשכרה פיצוי נטו של כ-60% מערך הקרקע. מאחר וערך הקרקע מהווה כ-50% מערך המוצר הסופי (באיזור גוש דן), הרי שסך הפיצוי יהווה כ-30% תוספת נטו לתמורה.

יצוין, כי ההנחה המוצעת במחיר הקרקע רלבנטית באיזור המרכז. באיזורי הפריפריה התנהגות השוק משתנית ובעקבותיה גם מינון הטבות המס, בפריפריה התשואות גבוהות יותר בשל עלות קרקע נמוכה ביותר (לעתים 5,000 דולר לדירה), ואילו הרווח הקבלני במכירה נמוך יותר בכ-15%-10%. לפיכך, הנחה במחיר קרקע בפריפריה אין בה כשלעצמה כדי לעודד בנייה באזורים אלו ונדרש עידוד נוסף, אולי קטן יותר, וזאת ע"י סבסוד אשראי לבנייה להשכרה והוזלת הוצאות מימון או ע"י הנחה גדולה יותר בשיעורי המס והפטורים במכירה.

להלן נסכם את המלצותינו לעידוד בנייה להשכרה, המבוססות על ניתוח התשואה נטו שיש בה כדי להניע את היזם לבנייה להשכרה:

הנחיה מינהלית שתאפשר ניכוי מס תשומות בבנייה להשכרה: לדעתנו, אין צורך בתיקון חקיקה שיאפשר ניכוי מס תשומות בנייה להשכרה ודי בהנחיה מינהלית שתסדיר את הנושא. זאת מכיוון שלפי הילכת פם בין במחוזי ניתן לקזז מס תשומות בבנייה להשכרה לפי פרק שביעי 1, וההשכרה איננה אירוע מס. יצוין, כי אומנם פסק הדין המחוזי בעניין פם בין נהפך בעליון, אך זאת מאחר ודובר שם בהשכרה לפנימייה, שביחס אליה נקבע על ידי בית המשפט העליון, כי איננה השכרה למגורים. בית המשפט העליון לא דן כלל ועיקר בקביעות ביהמ"ש המחוזי ביחס לניכוי מס תשומות בבנייה להשכרה. לפיכך, אין מניעה לאמץ את קביעתו הנ"ל של בית המשפט המחוזי בהנחיה מינהלית, שמטרתה לעודד בנייה להשכרה.

הנחה זו של 17% תהיה הן בעלות הקרקע והן עבודות הבנייה ויחד עם פטור מלא במכירה היא תוזיל את עלויות הקבלן בכ-7%-6% ל-5 שנים ותגדיל את רווחי הקבלן בכ-4.5%.

הוזלת מחירי קרקעות להשכרה: לדעתנו, יש לקבוע הוזלה זו כחלק ממדיניות הממשלה, שתגובה בהנחיות היועץ המשפטי. זהו אחד המקרים בהם הקריטריונים הרחבים שינחו את היועץ המשפטי בהחלטתו בדבר הוזלות קרקעות המיועדות לבנייה להשכרה, משרתים את המטרה בצורה טובה יותר, מאשר מתן הנחות במחירי קרקעות למגזרים צרים או מועדפים. באם תאומץ המלצתנו הנ"ל, אזי אומנם הקבלן יקבל את הרווח, אך הציבור ירוויח דירות זמינות למגורים.

העברת טיפול בנושא אישור בנייה להשכרה ופיקוח למשרד השיכון והבינוי, במקום מרכז השקעות ממשרד מסחר ותעשייה: מרכז השקעות מטפל בדרך כלל בהשקעות תעשייתיות, ואילו משרד השיכון מופקד על בנייה, לרבות בנייה להשכרה. לפיכך, נראה לנו נכון יותר לשנות אחריות בנושא זה ולהעבירה למשרד השיכון.

הארכת תוקף התנאי של 5 שנות השכרה בלבד לעוד 10 שנים, עד 2111: הארכה כזו של תוקף התנאי של 5 שנות השכרה בלבד לצורך זכאות להטבות נדרשת מיידית, כי יזמים נמנעים מלבנות להשכרה כל עוד אינם בטוחים, כי בכוונת האוצר להאריך את תוקף ההטבה הנ"ל בתום שנת 2001, החל מ-1.2002. בהעדר הארכת תוקף ההטבה הנ"ל, תנאי הפטור יהיו מותנים בהשכרה של דירות ל-10 שנים מתוך 12 שנים, המהווה מכשול ברור לבנייה להשכרה.

מיסוי מכירת הדירות להשכרה לפי פקודת מס הכנסה: לדעתנו, אין צורך בשינוי שאר תנאי ההטבות במס הכנסה הניתנות ליזם לפי פרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון מעבר לשינוי מועד תפוגת התנאי של ההשכרה ל-5 שנים בלבד. ואולם, רצוי כי רשויות מס הכנסה יסכימו לכך, שהקרקע המושכרת יכולה להיות מוצגת כמלאי ושמכירתה תדווח לפיכך למס הכנסה ולא למס שבח. זאת מכיוון שחוקי מס שבח ארכאיים ולא תמיד מותאמים למדידת רווח כלכלי אמיתי.

תיקון סעיף 85(ד) לפקודת מס הכנסה: לדעתנו, רצוי גם לתקן סעיף 85(ד) לפקודת מס הכנסה, הפוטר כיום התארגנות להשכרה ע"י העברת מלאי בלבד לחברה לצורך בנייה להשכרה. התיקון צריך לאפשר ליחיד או תאגיד להעביר גם "רכוש קבוע" לחברה בשליטתם לצורך בניית בניין להשכרה בפטור ולא להגביל את הפטור למלאי בלבד.

התאמת חוקי מס אחרים: כמו כן, יש צורך להתאים לפטור המוקנה בסעיף 85(ד) לפקודה גם את חוקי המס האחרים (מע"מ, מס שבח) כך שהתארגנות לשם בנייה להשכרה תיעשה במינימום חבות מס והמס ישולם רק במכירה או בהשכרה.

פטור למשקיעי חוץ: לבסוף, נדרש לדעתנו רענון הפטור למשקיעי החוץ הקונים ומוכרים פרוייקטים להשכרה למגורים, פטור כזה קיים בחוקי המס, אך איננו משויך ליהדות התפוצות בשל התשואות הנמוכות לפרויקטים כאלו.