בסדרת הרשימות בשבועות הקרובים ננסה להציג מספר דרכים קיימות למכירת מקרקעין בפטור ממס.
ברשימה זו נדון בתכנוני מס במכירת קרקע על ידי שימוש בסעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין, הדן בפטור בהעברת מקרקעין מנאמן לנהנה. השימוש בסעיף 69 נרחב הרבה יותר ממה שמקובל לחשוב. פטור זה מותנה בהודעה מראש לרשויות המס, בתוך 30 יום מיום רכישת הקרקע. הפטור מותנה בטיב הנאמנות ומהותה. לפי הפסיקה, הפטור איננו חל על מכירת קרקע מנהנה לנאמן (אוצר השכון).
לפי הילכת אביגדור זיו, והתיקון לסעיף 107 לחוק, ניתן בתנאים מסוימים להכיר בנאמנות גם אם לא הוגשה ההודעה הנדרשת תוך 30 יום מיום הרכישה. המנהל חייב להכיר בנאמנות ובפטור ממס לפי סעיף 69 לחוק, אם יש ראיות אמיתיות לקיום נאמנות אמיתית. לרוב יצירת נאמנות ביחס לנכס המצוי כבר בידי הנאמן מהווה "מכירה" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין. נאמנות הנוצרת לפני שהנאמן רכש את הקרקע כשלעצמה איננה אירוע מס.
יצירת נאמנות יכולה להיות על ידי חכירה לתקופה של עד ל-25 שנים. חכירה כזו, והנאמנות בעקבותיה, אינן אירוע מס. הקניית חכירה כזו על ידי הנאמן לטובת הנהנה איננה אירוע במס שבח אלא במס רווח הון. במס רווח הון, לעומת מס שבח, אין פטור ממס ספציפי ופורמלי להעברה מנאמן לנהנה. עם זאת, בפועל, דיני המס לא רואים בכך אירוע חייב מס, וזאת נוכח העובדה שלא היה קיים מימוש כלכלי אמיתי. רשויות המס פוטרות, איפוא, ממס רווח הון העברות בין נאמן לנהנה, גם ללא סעיף פטור מפורש, וזאת מן הטעם של העדר מימוש כלכלי.
אחד מתכנוני המס האפשריים הינו יצירת נאמנות, בה הנהנה והנאמן הינם היינו הך. קרי, אדם אחד. כך, אדם המכריז על עצמו כנאמן על רכושו לטובת עצמו, ואחרי אריכות ימיו עבור בניו כנהנים. נאמנות כזו מחייבת על פי הדין הכללי. הודעה תוך 30 יום שנותן אותו אדם על נאמנות לטובתו כנהנה הינה הודעה מחייבת לפי חוק מס שבח, ומיד אחר כך הוא חייב ליתן הודעה כנאמן (שרכש נכס) עבור בניו כנהנים.
אם בחר האב הנאמן להעביר אחר כך את הבית לילדיו בעודו בחייו, הרי המדובר בהעברה מנאמן לנהנים וכך נחסך תשלום שליש מס רכישה החל בדרך כלל במתנות בין קרובים. רשויות מס שבח בדעה, כי הכרזת הנאמנות היא כשלעצמה מתן מתנה, למרות שהאב הוא הנהנה, ולפיכך יטילו חיוב בשליש מס רכישה. ספק אם גישת רשויות מס שבח תואמת ללשון חוק מיסוי מקרקעין. במקרה מסוים, זהה לאמור, הסכים הממונה על נאמנויות במס שבח להתפשר ולהוון את שליש מס רכישה בתוחלת החיים של אב (עד גיל 85). כך יצא, שמס הרכישה לאחר ההיוון היה שישית ולא שליש. גם זה חיסכון שראוי להתכבד בו.
נושא נוסף: ניתן לנצל את הנאמנות גם לאחר קבלת מתנה. כיצד? ניטול לדוגמה מצב בו פלוני רוצה למכור ביתו לאלמוני שאיננו קרובו. פלוני נותן את ביתו במתנה לבנו בפטור לפי סעיף 62, ומשלם שליש מס רכישה (או שישית לפי התכנון לעיל). בנו חותם עם הקונה הזר על הסכם נאמנות קודם למתנה. הבן מדווח על הנאמנות תוך 30 יום מיום המתנה. מאחר שהעיסקה של העברה מנאמן לנהנה אינה מותנית בהעדר תמורה על פי ניסוחו של סעיף 69, ומאחר שרשויות מס שבח ובתי המשפט הולכים ביחס לנאמנות אחרי נוסחו המילולי של החוק ולאו דווקא אחר הגיונו הכלכלי, רשאי הבן למכור לאלמוני את הקרקע בתמורה מלאה והפטור ממס שבח ומס רכישה עדיין יחול.
על מנת למנוע טענות על מעבר כסף, יכול הנאמן (הבן) לקבל את הכסף מראש מהנהנה, למרות שהעברה אליו מאביו הינה ללא תמורה. לכל היותר יטענו הרשויות, כי האב (פלוני) מכר לקונה הסופי (אלמוני) ויחייבו את האב במס שבח. במקרה כזה מובן, כי הבן יהיה זכאי להחזר מס הרכישה ששולם.
קשה לראות כיצד ניתן להפסיד מתכנון מס כזה המעוגן בלשון החוק כגישת מס שבח, גם אם לא ברוחו! כמובן, יש להקפיד על גילוי מלא לרשויות ועל נכונות להתפשר עמן על מנת למנוע דיונים ומשפטים מיותרים. את אותו רעיון ניתן ליישם ביחס לכל העברה פטורה, וייתכן אף שביתר שאת.
כך, לדוגמה, בהעברה פטורה לחברה, יכולה החברה להצהיר נאמנות
לטובת קונה בתמורה. העברה כזו יכולה להיות הן לפי סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין והן
לפי סעיף 104א לפקודת מס הכנסה. סעיף 70 עדיף, למרות שהדבר כרוך ב-5% מס רכישה
(אותו נחסוך בהעברה לנהנה אחר כך), שם לפי סעיף 104א יכולות רשויות המס להעלות את
הטענה, שהקניית נאמנות היא מתן זכות אסורה על ידי החברה, אף אם נעשתה לפני העברת
הקרקע, ומפירה את תנאי ההקפאה של השנתיים האוסרות על החברה לעשות כל פעולה בנכס משך
אותו זמן הקפאה.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
