ברשימה זו, ובבאות אחריה, נביא בפניכם סקירה של המצב המשפטי והמיסויי בתחום
איגודי מקרקעין. כידוע, חוק מיסוי מקרקעין חל על שני אירועי מס. האחד, מכירת
זכות במקרקעין, והשני, פעולה באיגוד מקרקעין. המשמעות היא, שאם אדם מוכר מניות
בחברה שרוב נכסיה הם נכסי מקרקעין, רואים אותו כאילו מכר את נכסי המקרקעין
עצמם, ואם נצמח לו שבח - הרי שישלם עליו מס.
שאלה ראשונה, אם כן, שעלינו לשאול, היא אימתי ייחשב איגוד כ"איגוד מקרקעין"
על פי החוק? ההגדרה מצויה בסעיף 1 לחוק, ולפיה איגוד מקרקעין הוא איגוד שכל
נכסיו הם זכויות במקרקעין. ברם, ההגדרה ממשיכה וקובעת, שגם אם בבעלות האיגוד
נכסים אחרים, כגון מזומנים, ני"ע או מטלטלין, אין הכרח שיהא בהם להוציא את
האיגוד מגדר "איגוד מקרקעין". לפי ההגדרה, רק אם הנכסים האחרים משמשים לאיגוד
בייצור הכנסתו והם לא טפלים למטרותיו העיקריות של האיגוד, לא ייחשב האיגוד
ל"איגוד מקרקעין".
הגדרה זו מעוררת שאלות לא פשוטות. כך, למשל, האם חברה שבבעלותה מקרקעין בישראל
ודירה בחו"ל לא תיחשב "איגוד מקרקעין", משום שמקרקעין בחו"ל לא מהווים "זכות
במקרקעין" כהגדרתה בחוק? לכאורה, אם הדירה בחו"ל משמשת בייצור הכנסת החברה
(למשל, מושכרת בתמורה לדמי שכירות), והיא לא טפלה למטרותיה, הרי שהחברה אינה
"איגוד מקרקעין". עם זאת, עמדת רשויות המס היא, שיש לבחון את שווי הדירה בחו"ל
ביחס לשווי המקרקעין בישראל (שווי ריאלי ביום מכירת המניות), ועל פי זאת להחליט
אם הדירה "טפלה", או לא. מה שעומד בבסיס עמדה זו של הרשויות הוא הרצון למנוע
"לכלוך" של איגוד מקרקעין באופן פיקטיבי באמצעות השקעה כספית זולה.
שאלה נוספת המתעוררת קשורה למעמדה של חברה קבלנית שבבעלותה נכסי מקרקעין בלבד,
המהווים אצלה מלאי עסקי. לא אחת מתמודדות רשויות המס עם הטענה שסיווג המקרקעין
של חברה קבלנית כמלאי עסקי ופעילותה העיסקית מוציאים אותה מגדר "איגוד מקרקעין".
החברה טוענת, שפעילותה העסקית והרווח ממכירת נכסיה ממילא ממוסים אצל פקיד השומה,
ואין הגיון להעבירה למשטר מיסוי מקרקעין בעת מכירת מניותיה על ידי בעל המניות.
בעמ"ש (ת"א) 217/97 בן-אאיס, קיבלה ועדת הערר את עמדת רשויות המס וקבעה, שחברה
קבלנית פעילה, שכל נכסיה הם מגרשים לבנייה, הינה "איגוד מקרקעין", ולכן מכירת
מניות בה מחויבת במיסי מקרקעין.
המשמעות הפרקטית שם היתה, שרוכש המניות בחברה חויב בתשלום מס רכישה, בעוד שאם
החברה היתה נחשבת איגוד רגיל - רוכש המניות לא היה חייב במס זה. עם זאת, טענת
החברה אינה משוללת בסיס, ולמרות הניסוח "הנכסי" של ההגדרה בחוק - סוגיה זו
נבחנת מחדש בימים אלו בנציבות המס.
השאלה אם איגוד מסוים הוא "איגוד מקרקעין" או איגוד רגיל, נושאת בחובה מספר
נפקויות.
הבה נניח, שלפנינו איגוד שעונה על הגדרת "איגוד מקרקעין" שבחוק. באיגוד זה
נמכרות המניות, ונשאלת השאלה, כיצד מחושב השבח לצורך הטלת המס. בעניין זה קובע
חוק מיסוי מקרקעין שתי הוראות ייחודיות שחלות רק על
איגודי מקרקעין, ולא על איגודים רגילים:
סעיף 14(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע פיקציה משפטית, על פיה תיבחן מכירת המניות
על ידי בעל מניות באיגוד מקרקעין כאילו היא מכירת המקרקעין בידי האיגוד. המשמעות
היא, ש"שווי המכירה" בעסקה ייקבע תוך התעלמות מהתמורה שהתקבלה בפועל בגין המניות,
ובהתאם לשווי השוק של נכסי המקרקעין של האיגוד ביום הפעולה ובהתעלם מהתחייבויותיו.
לדוגמה, איגוד שנכס המקרקעין היחיד שלו בשווי מיליון שקל, נרכש בהלוואה. מניותיו
של איגוד זה יימכרו בשווי סימלי, אך "שווי המכירה" יהיה מיליון שקל, ובהתאם
לכך יחושבו השבח והמס.
סעיף 38 לחוק מיסוי מקרקעין קובע, שיום ושווי הרכישה בפעולה באיגוד מקרקעין
ייקבעו לפי המאוחר מבין שני מועדים אלו - יום רכישת המניות באיגוד על ידי בעל
המניות, או יום רכישת הקרקע על ידי האיגוד; היינו, מאחר ומדובר ב"איגוד מקרקעין"
שחישוב השבח בפעולה בו נעשה כאילו נמכרים מקרקעי האיגוד - יש רלוונטיות ליום
רכישת הקרקע, ולא רק ליום רכישת המניות. ברשימה הבאה נתמקד בבדיקת תחולת עקרון
רצף המס בפעולות באיגוד מקרקעין.
האמור ברשימה זו הוא על דעת הכותבים בלבד ואינו מייצג עמדת גורם רשמי כלשהו.
הכותבת היא מנהלת מחלקת מיסוי בינ"ל ומנהלת מחלקת מיסוי מקרקעין לשעבר בלשכה
המשפטית בנציבות מס הכנסה. הכותב הוא מנהל מחלקת שומת מקרקעין לשעבר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
