אחריות הבנק כלפי רוכש דירה בפרויקט סגור

רוב הבנייה בארץ נבנית בשיטת של "פרויקט סגור", אשר במסגרתו הבנק למעשה שולט על כל דבר הנעשה בפרויקט. בשיטה זו, נפתח חשבון מיוחד אצל הבנק המלווה. כל רוכש דירה חייב להפקיד את כספי הרכישה לחשבון הזה, ולחשבון הזה בלבד. בתמורה, הבנק מנפיק לרוכשים ערבות בנקאית לפי חוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירות תשל"ה - 1974. הבנק ממנה מפקח מטעמו (בדרך כלל שמאי או מהנדס בניין ולעיתים גם שניהם), אשר יפקחו על שלבי הבנייה ויוודאו, כי אכן קצב התקדמות הבנייה הינו משביע רצון וכן יפקחו על הכספים הנכנסים ובעיקר היוצאים מהחשבון הסגור.

בשיטה זו "מובטח", כי כל הכספים שיצאו מהחשבון, יצאו בראש ובראשונה לתשלום הוצאות בניית הפרויקט ולמען הפרויקט עצמו, וזאת לפני שהקבלן ו/או היזם יוכלו להנות מהכספים הנכנסים אל החשבון מצד רוכשי הדירות.

ברחבי הארץ קרו מספר מקרים, אשר בהם, במסגרת פרויקט סגור, רוכשי דירות נחשפו לאי סדרים בניהול החשבון הסגור וכתוצאה מכך ניזוקו. יש מקרים שהכסף לא הגיע כלל אל יעדו, קרי החשבון הסגור, והקבלן הצליח להערים על הרוכש ולדאוג כי הכסף יועבר אליו. לא פעם הרוכשים מצאו עצמם במצב בו שילמו ממיטב כספם את כל שווי הרכישה של הדירה, אך לפתע הבנק מתייצב וטוען, כי הוא לא מנפיק מכתב שחרור משכנתא מעל הדירה בטענה כי לא כל הכספים הופקדו לטובתו.

יש מקרים בהם אכן הרוכש הפקיד את כל הכספים לחשבון הסגור של הבנק, אך בשל ניהול לא תקין, הכסף לא הגיע אל יעדו העיקרי, קרי בניית הפרויקט - והפרויקט לא נבנה. אמנם הבנק אמור להחזיר כספים ששילם רוכש כזה בחזרה, אך נשאלת השאלה, מה בנוגע לנזקים אחרים שנגרמו לרוכש? הרוכש דירה מקבלן, למעשה קובע את תוכניותיו בחיים לפי עיסקה זו, המהווה בדרך כלל את עיסקת חייו. לא פעם השבה מלאה של הכספים אינה מפצה אותו על מלוא נזקיו כגון אובדן הזדמנויות, שבירת תוכניות חיסכון וכו'. האם במקרה כזה הבנק יכול להיות אחראי לנזקים מעין אלו? שאלה מעניינת זו נידונה לאחרונה בעניין ת.א 1794/95 יצחק חייק נ' בנק הפועלים בע"מ בפני השופטת צפורה ברון, בית המשפט המחוזי בת"א.

בעניין חייק, התובע רכש נכס מקבלן כלשהו, שבנה בניין מסחרי בכפר סבא. הפרויקט נבנה במסגרת עיסקת מימון של "פרויקט סגור". התובע שילם את מלוא כסף הרכישה של הדירה, עוד לפני התקדמות קצב הבנייה. המשיב, שליווה את הפרויקט, הנפיק לו ערבות חוק מכר. בשלב מסוים הקבלן נקלע לקשיים והבנייה של הפרויקט נכנסה להקפאה במשך מספר שנים. בשל עובדה זו מונה כונס נכסים מטעם המשיב והתובע ביטל את העיסקה עם הקבלן.

הבנק היה מוכן להחזיר ולהשיב לתובע את כספי הרכישה בלבד. אך התובע טען, כי על הבנק גם לפצותו בגין הנזקים האחרים שנגרמו לו. התובע טען, כי הבנק התרשל בכך שלא פיקח על הוצאת הכספים מחשבון סגור. כמו כן הוכח, כי חלק מהכספים שהוצאו מהחשבון הגיעו ליעדים אחרים, בפרויקט אחרים של הקבלן. התובע טען, כי שם את יהבו על הבנק ועל הבטחות של הבנק, שאין לו מה לדאוג, באשר בפרויקט סגור הבנק הוא הגב של הפרויקט.

השופטת צפורה ברון, בנתחה את הסוגיה, קבעה, כי אכן לבנק אחראיות כלפי התובע במקרה הנדון. בהסכמת הצדדים, בשלב זה, נידונה רק שאלת האחראיות של הבנק, ורק בשלב יותר מאוחר יידון נושא גובה הנזקים. השופטת ברון ניתחה את סוגיית עוולת הרשלנות שלפי סעיף 35 לפקודת הנזיקין, לפי חובת זהירות מושגית וחובת זהירות קונקרטית, כפי שפותחו בפסיקה כגון בעניין שלמה ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש ואח' פד"י לז (1) 113. השופטת ברון קובעת:

"רוכש סביר אשר יודע כי הוא מפקיד כספים לחשבון המפוקח על-ידי בנק במסגרת מערכת הסכמים משולשת בינו, בין הבנק ובין חברת הבנייה, מצפה כי הבנק אכן יפקח על דרך הוצאת אותם כספים. הוא רואה בבנק גוף מקצועי, בעל ידע הנעזר במומחים על מנת לפקח על חברת הבנייה".

השופטת קבעה, שבנסיבות העניין הבנק לא רק שהיה צריך לצפות שאדם סביר יסתמך עליו, אלא הבנק ידע שהתובע מסתמך על מפקח הבנק. לפי קביעת השופטת, אין פרויקט סגור בלי אחראיות הבנק כלפי הרוכש. לפסק דין זה חשיבות עצומה בכל הקשור ליחס המשולש העדין והמסובך שבין בנק-קבלן-רוכש דירה. למעשה, כאן מכירים באחריות הבנק לנזקי הרוכש, כשהבנק נתפס כשותף הקבלן שחתם על הסכם עם הרוכש. יחד עם זאת, פסק דין זה מעורר שאלות נוספות, שבית המשפט יצטרך להתמודד איתן. מהם הנזקים אשר רוכש זה יכול לתבוע מהבנק? האם על הבנק לפצות את הרוכש על כל נזק שנגרם לו, והקבלן היה חייב לפצותם מכוח ההסכם שבינו לבין הרוכש ולפי דיני חוזים?

לשאלות אלו משנה חשיבות בשל העובדה, שלבנק אין כמעט נגיעה בהסכם שבין הקבלן לבין הרוכש, ובמיוחד הסעדים והתרופות הנקבעים בין הרוכש לבין הקבלן.

הכותב הינו מחבר הספר: "דיני מקרקעין - עקרונות והלכות".