לתקן את הנגישות והיעילות

נשאלת השאלה, מה היה קורה אילו מר גנז היה רושם לזכותו הערת אזהרה. מה הערת האזהרה הייתה תורמת לקיבוץ, בשלב בו התעניין ברכישת הקרקע? ניטול לדוגמא קרקע בבעלות מספר שותפים. חלק מהשותפים התקשרו עם קבלן בחוזי בנייה (כל אחד בחוזה ניפרד): חלקם בעיסקת אחוזים (קומבנציה) וחלקם בהזמנת בנייה. יתר השותפים מכרו לקבלן את חלקם במזומן. מכוח החלקים שרכש הקבלן בעסקאות האחוזים והחלקים שרכש במזומן, הוא יבנה את דירותיו וימכרן בשוק החופשי. עסקאות כאלה שכיחות בחיי היומיום (כדוגמאת מתחם ח-300 בחולון).

קונה המתעניין ברכישת דירה מהקבלן, אשר יעיין בנסח הטאבו, יגלה לעתים קרובות עשרות הערות אזהרה הרשומות על הקרקע: הערות לטובת הקבלן, על זכויות כל אחד מהבעלים, בגין עסקאות האחוזים שעשה עמם, הערות לטובת קוני דירות מהבעלים (הדירות שהקבלן בונה עבורם), והערות לזכות עשרות קוני הדירות שכבר רכשו דירות מהקבלן.

האם יכול הקונה החדש ללמוד מנסח הטאבו, במתכונתו היום, אם הדירה שברצונו לרכוש כבר נמכרה למישהו לפניו?

הערת אזהרה הרשומה בטאבו כוללת רק מידע תמציתי: מועד רישומה, שם הזכאי עפ"י ההערה, ומספר התיק בו נמצא החוזה נשוא ההערה. מידע תמציתי זה, לא יכול לאפשר לקונה "להיזהר" ולדעת אם הדירה שברצונו לרכוש כבר נמכרה. בהערת האזהרה לא מפורט באיזה קומה הדירה, כיווניה, מספר החדרים, ההצמדות שתוצמדנה לה וכו'.

הבה נניח, כי בנסח 30 הערות אזהרה. לכאורה, יכול הקונה לבקש ממשרדי הטאבו לאפשר לו לעיין בחוזים הנמצאים ב-30 התיקים. ברור כי בחיי המסחר אין זה מעשי. בנוסף, כל עיון מחירו 59 שקל, ומכאן שעיון בכל ההערות יעלה מאות ואלפי שקלים. יתרה מכך, אף אם יימצא קונה "זהיר שבזהירים", אשר יבקש לעיין בתיקים בלי לחסוך מזמנו ומכספו, עדיין קונה כזה לא יוכל להיות "מוזהר". רשם המקרקעין יסרב לאפשר לו לעיין בחוזים נשוא הערות האזהרה.

לכאורה תמוה הדבר, שכן הרישום בפנקסי המקרקעין הוא רישום פומבי, אשר במהותו בא לאפשר לציבור לעיין בו. מנגד, קיים עיקרון הגנת הפרטיות. בחוזים נשוא הערות האזהרה ישנם סעיפים שהצדדים לא תמיד מעוניינים כי יהיו פומביים (מחיר הדירה, אופן מימון הרכישה ע"י הקונה, מידע אם מי מהצדדים חסוי וכו'). הסוגיה נידונה בפסה"ד של ביהמ"ש המחוזי בירושלים ע"א002312/01 שצ'רנסקי נ' הממונה על המרשם.

כיצד ניתן לשמור על פרטיות קוני דירות, ויחד עם זאת לאפשר להערת האזהרה למלא את יעודה?

המבקש לרשום הערת אזהרה בגין דירה שרכש, מגיש בקשה לרישום ההערה, בצרוף החוזה נשוא ההערה. מוצע לתקן את טופס הבקשה ולהוסיף בו פרטים מהותיים של הנכס הנרכש, כגון: הקומה, מספר החדרים, כיווניה, ההצמדות וכו'. המידע שיתווסף יועתק ע"י רשם המקרקעין מטופס הבקשה לנסח הטאבו, ויהיה פומבי. וכך, במבט מהיר על פני נסח המשתרע על פני עמודים רבים, יוכל הקונה הפוטנציאלי לדעת אם אחת ההערות מתייחסת לדירה אותה הוא רוצה לרכוש.

מכיוון שבעת מכירת דירות הנמצאות בבנייה, מספור הקומות וההצמדות לא תמיד סופי, מוצע להרשות לקונה הפוטנציאלי לעיין גם בתוכניות הנמצאות בתיק, או אפילו בחוזה בחלק המתייחס לתיאור הנכס (אך לא לחשוף בפניו את החלק המסחרי שבחוזה).

אמנם, הרישומים הנוספים עלולים להכביד על רשם המקרקעין, אך מאידך גיסא, הוספת המידע עשויה להפוך את הערת האזהרה מכלי משפטי הסתום לציבור שאותו נועדה לשרת, לכלי מועיל שישרת את המטרה לשמה נועדה. בשלב זה, ועד לתיקון המוצע, טוב יעשה הקונה אם ידרוש מהמוכר להמציא לו מעורך הדין המטפל בעריכת החוזים בדירות הנבנות, אישור כי כל הערות האזהרה הרשומות בנסח לא הקנו לאיש לפניו כל זכות בדירה אותה הוא רוכש. אם אותו עו"ד מטפל רק בדירות הקבלן, יש לקבל אשור כזה גם מכל אחד מעוה"ד של הבעלים.

הכותבת מתמחה בדיני מקרקעין.