אחריות עו"ד בעיסקת מקרקעין

ליזה בר-זאב (להלן: "התובעת") רכשה מיוסף ביצ'אצ'י - קבלן בניין (להלן: "הקבלן"), דירת מגורים (להלן: "הדירה"). בשל העובדה שהקבלן הפר את ההסכם לרכישת המקרקעין, עליהם נבנתה הדירה - ביטל ביהמ"ש המחוזי את הסכם הרכישה של הקבלן מול בעלי המקרקעין, וכן את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקבלן.

התובעת, אשר שילמה ישירות לקבלן סכום של 35,000 דולר - לא קיבלה כספה בחזרה, וכמו כן, בהליך נוסף, פונתה בהסדר פשרה מן הדירה לאחר שהוסכם, כי בעלי המקרקעין יפצוה בסך של 5,000 דולר.

התובעת הגישה תביעה לבית משפט השלום בת"א בדרישה להשבת הכספים ששילמה עבור הדירה, וזאת מן הקבלן ומעורכי הדין אשר ייצגו את האחרון, עו"ד אהוד אמיתי המנוח (להלן: "עוה"ד"). התובענה נדונה בפני השופטת חנה ינון.

התובעת טוענת, כי עוה"ד ייצגוה כלקוחתם, ועל כן חבו בחובת זהירות כלפיה וברישום הערת אזהרה ביחס לדירתה בלשכת רישום המקרקעין - כנובע מחוזה הצדדים. מאחר שלא עשו כן, הרי שלטענתה הפסד כספה בעיסקת קניית הדירה נגרם בעטיו של מחדלם.

מנגד, טוענים עוה"ד, כי משרדם לא ייצג את התובעת מעולם, וכי אף לו נטלו חלק כלשהו בייצוגה, התובעת שילמה תשלומים במזומנים ישירות לידי הקבלן ולא באמצעותם - כנאמנים לקבלת התשלומים - כחובתה על פי החוזה. לפיכך, נטען, ניתקה התובעת במעשיה את הקשר הסיבתי בין המחדל המיוחס להם לבין ניזקה, והאחריות לנזק רובצת על כתפיה בלבד.

לטענת עוה"ד, משרדם ייצג את הקבלן ואגב ייצוגו ניתן שירות משפטי לתובעת אשר לא שילמה עבורו, וכן לא מסרה ייפוי כח כדרוש לידיהם. יתרה מכך, בהסכם המכר שבין התובעת לקבלן נאמר - נוכח העובדה שאז היתה תלויה ועומדת תביעת בעלי המקרקעין מול הקבלן לביטול ההסכם בניהם - כי כל התשלומים אשר אמורה התובעת לשלם לקבלן יועברו לידי עוה"ד כנאמנים ולא לקבלן.

בעצם, הצדדים קבעו מנגנון מיוחד לתשלום כספי הדירה עקב אי-ידיעתם מה יפסוק בית המשפט המחוזי בתביעת בעלי המקרקעין - מנגנון לפיו התובעת תשלם כספיה לידי עוה"ד "כנאמנים" - ובמידה שבית המשפט יפסוק כנגד הקבלן, "הכספים יוחזרו על-ידי הנאמן".

השופטת ינון קובעת, כי גם אם נניח הנחה שבהעדר ייפוי כוח פורמלי ייצג עוה"ד את התובעת, מכוח טיפולו בה כצד אשר רכש דירה מקבלן בניין, כקבוע בהלכת מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא (4) עמ' 769, ובכלל מס' 5 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות דירות), תשל"ז - 1977, הקובע כי עורך הדין המייצג קבלן יפעל לעניין הרישום תוך נאמנות "לקבלן ולרוכש גם יחד" - הרי שלו שמרה התובעת על מנגנון ביצוע התשלומים, כל רע לא היה מתרחש בעניינה, שעה שכבר צוין לעיל, כי ברישום הערת אזהרה גרידא, אף לו נרשמה, לא סגי היה, שכן בית המשפט המחוזי ביטל הערת האזהרה של הקבלן.

כל שנדרש מן התובעת היתה מידה של זהירות הנדרשת מבעל דין סביר. קרי, שמירה על הוראות החוזה. תחת זאת, התובעת העבירה לקבלן סכומי כסף נכבדים, ישירות לידי האחרון, תוך עקיפת הנאמנים.

מעשה זה מהווה גורם לניתוק הקשר הסיבתי בין המחדל או הרשלנות המקצועית המיוחסים לעוה"ד לבין חסרון הכיס אשר נגרם לתובעת.

לעניין סוגיית ניתוק הקשר הסיבתי בדיני הנזיקין קובע סעיף 64(2) לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) כדלקמן:

"64. גרם נזק באשם

"אשם" הוא מעשהו או מחדלו של אדם, שהם עוולה לפי פקודה זו, או שהם עוולה כשיש בצדם נזק, או שהם התרשלות שהזיקה לעצמו, ורואים אדם כמי שגרם לנזק באשמו, אם היה האשם הסיבה או אחת הסיבות לנזק; אולם לא יראוהו כך אם נתקיימה אחת מאלה:

(1) ...

(2) אשמו של אדם אחר הוא שהיה הסיבה המכרעת לנזק;" על פי הפסיקה בסוגייה זו, שלושה הם המבחנים על פיהם יוכרע קיומו או ניתוקו של הקשר הסיבתי:

א. מבחן השכל הישר.

ב. מבחן הסיכון.

ג. מבחן הציפיות.

בענייננו, קובעת השופטת ינון, על פי מבחן השכל הישר, הרי שהחוזה הכיל הוראות ברורות בעניין אופן התשלום הנדרש - נוכח קיומו של הדיון התלוי ועומד בבית המשפט המחוזי - שכל תכליתן היתה להגן על כספי התובעת. אלמלא התערבותה ואשמה של התובעת כגורם מתערב בתוכן החוזה - לא היה נגרם הנזק עליו מלינה היא.

על פי מבחן הסיכון, נראה הוא כי העברת כספי הדירה לידי הקבלן מסוכנת היתה בעליל, שכן כל מעמדו שלו ביחס למקרקעין עמד על בלימה. על פי מבחן הציפיות, ראוי הוא להניח, כי יכולה היתה התובעת לצפות באופן סביר, כי באם תשלם הכספים שלא לידי הנאמנים, צפויה להחזרם אי וודאות רבה.

במצב דברים זה, אשמה של התובעת כגורם מעוול יצר סיכון, שנמנע היה מראש אלמלא התערבה בהתנהגותה באופן ביצוע התשלומים - ובכך היתה אשמה שלה הסיבה המכרעת לקרות הנזק.

מנגד, עוה"ד צפו באופן סביר, כי לו נשמרו הוראות סעיפי החוזה דנן - היה כספה של התובעת מוחזר במלואו לידיה, ובנסיבות שבפני, אין להטיל עליהם האחריות לנזק הנטען.

עולה מן המקובץ, כי יש לקבל הטענה לניתוק הקשר הסיבתי - ולקבוע כי אכן התובעת תרמה באשמה לנזק אשר נטען כי נגרם, עד כדי ניתוק הקשר הסיבתי בין המחדל או הרשלנות המיוחסים לעוה"ד לבין נזק זה וכי עוה"ד אינם אחראים לו.

התוצאה הסופית: התביעה כנגד עוה"ד נדחתה.

ת.א 00/66116, בימ"ש השלום בתל-אביב, השופטת חנה ינון.

בשם התובעת: עו"ד עופרי שי.

בשם הנאשמים: עו"ד מזור אורי.