המשכיר זכאי לסילוק יד גם אם אין לו זכות

סוג אחר של תביעות נפוצות לסילוק יד הינו בנוגע לתביעות המוגשות על-ידי בעלים נגד שוכר בטענה כי האחרון הפר את תנאי השכירות על-ידי אי תשלום במועד או סיום הסכם השכירות ו/או פינוי המקרקעין במועד.

נשאלת השאלה, האם שוכר יכול להעלות טענה נגד זכאותו של המשכיר להגשת תביעה לסילוק יד, רק בשל העובדה כי בזמנים הרלוונטיים לתביעה למשכיר עצמו לא היתה זכות בקרקע. לדוגמא כשהמשכיר עצמו הוא שוכר של מישהו אחר וחוזה שלו עם המשכיר הראשי הסתיים?

שאלה זו זכתה לאחרונה לדיון בפני השופטת הילה גרסטל, בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, בעניין ברע (ת"א) 03/2551 אודרי מפעלי ים בע"מ נ' איזיק הפקות ושות' בע"מ. בעניין איזיק הפקות, המשיבה קבלה הרשאה, או יותר נכון שכרה שטחים מהמבקשת באיזור נמל ת"א. ההסכם בין הצדדים נחתם בשנת 1996, ובשנת 2002 המבקשת הגישה תביעה לסילוק יד נגד המשיבה בשל הפרות חמורות שלטענת המבקשת המשיבה עשתה כלפיה.

במהלך הדיונים בבית משפט השלום, המשיבה העלתה טענה כי מאחר וביום 15.2.73 ניתן על-ידי שר האוצר צו המפקיע את השטחים עליהם ממוקם נמל תל-אביב לטובת החברה הממשלתית "אתרים", לפיכך אין כל יסוד לתביעה לסילוק יד, כי המבקשת עצמה, עת הגישה את התביעה, היתה חסרת כל זכויות במקום.

בית משפט השלום דחה את בקשת רשות להתגונן של המשיבה, וניתן פסק דין לפנוי המשיבה צריכה לפנות את המושכר. יחד עם זאת, בית משפט השלום, אשר הוגשה לפניו בקשה לעיכוב ביצוע פסק דין, עיכב את ביצוע פסק הדין בשל העובדה שיתכן ויש סיכויי ערעור למשיבה, ומכאן הערעור של המבקשת לבית המשפט המחוזי.

השופטת גרסטל, בנתחה את הסוגיה לעומקה לאור הלכת "עוקשי" הידועה (ברע"א 98/5518), קיבלה את הבקשה, קרי ביטלה את עיכוב הביצוע שניתן בבית משפט השלום.

הסעיף הרלוונטי לעניינו הינו סעיף 17 לחוק המקרקעין, הקובע כי: "המחזיק במקרקעין זכאי לדרוש מכל מי שאין לו זכות לכך שיימנע מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לשימוש במקרקעין ושיסלק כל דבר שיש בו משום הפרעה כזאת".

השופטת גרסטל, באמצה את הלכת עוקשי, קבעה כי המבקשת זכאית להגיש תביעה לסילוק יד אף בהנחה שאין היא מחזיקה כדין. מסקנה זו הינה תוצאה מתבקשת של הלכת עוקשי שנקבעה בשעתו, לפיה:

"ההגנה ניתנת למחזיק, אף שחזקתו אינה כדין, כל עוד חזקתו בפועל נמשכת. אם חדל להחזיק ואחר תפס את החזקה, לא יוכל לתבוע סילוק המחזיק המאוחר רק מהטעם שבעבר החזיק בקרקע. (ויסמן, שם, עמ' 36). על התובע להוכיח, אפוא, כי הוא החזיק בפועל בקרקע עובר לתפיסתה על-ידי הנתבע, וכי הנתבע אינו בעל זכות חזקה לקרקע".

המשיבה טענה, בין היתר, כי הלכת "עוקשי" אינה ישימה במקרה זה, באשר אין אצל המבקשת "רצף חזקות". לטענת המשיבה, המבקשת, קרי המשכיר של המשיבה, החלה להחזיק בקרקע, ולכן המבקשת הפסיקה מטבע הדברים להחזיק במושכר, ועל כן המבקשת לא ממלאת אחר דרישה זו ומנועה מלתבוע סילוק יד. השופטת גרסטל בדחותה טענה זו קבעה כי:

"טענה זו אינה עומדת, שהרי ממה נפשך, אם תתקבל, יוצא שמחזיק ראשון שלא כדין לא יוכל לעולם לתבוע סילוקו של מחזיק שני, שנכנס למקרקעין בהסכמה, שכן מרגע כניסתו למקרקעין, מתנתק לכאורה רצף ההחזקה. וזאת יש לזכור, לשם הפעלת הזכות לסילוק המחזיק השני, לא נדרש המחזיק הראשון להצטייד בזכות חוקית להחזקה במקרקעין. יוצא מכך, שאפילו אם נניח שפקעה זכות המבקשת מלהחזיק בנכס, במהלך שהות המשיבה בהם, אין הדבר הופך אוטומטית את המשיבה, המחזיקה מכוח הרשאת המבקשת, לחסינה מפני תביעה של המבקשת לסילוק יד, כמי שהחזיקה במקרקעין ראשונה".

פסק דין זה מצטרף למספר פסקי דין שניתנו בשנים האחרונות, ונושאם יכולתו של המחזיק להגיש תביעה לסילוק יד נגד המחזיק האחר ומבהיר פן אחר ופרקטי מאוד של העניין. בשולי הדברים יאמר, כי הלכה ישנה של בית המשפט המחוזי קבעה פעם, כי שוכר לא יכול להעלות טענה נגד זכות המשכיר שלו (ראו "נוטרדם", פס"מ לב 277).

הטעם הוא בכך כי השוכר מראש יודע, כי זכותו נובעת מזכותו של המשכיר שלו, וככזה מושתק מלהעלות כל טענה כשהוא עצמו, בהסכם, הסכים להכיר בו כבעל הזכות. אך לא ברור עד כמה הלכה ישנה זו ישימה, לאור הלכות שהתפתחו מאז, באשר קשה לראות כי שוכר לא יוכל להעלות טענות נגד משכירו אם ומתברר כי משכיר זה לדוגמא עשה תרמית והעמיד פני בעל זכות להחזיק בקרקע. אך ייתכן ולהלכה זו יש עדיין רלוונטיות עת למשכיר בדל של זכות, ובמיוחד כל עוד הוא עצמו לא נתבע על-ידי הבעלים לפנות את המקרקעין, כלומר, מבחינת הבעלים המשכיר זכאי להיות המחזיק במקרקעין.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.