גורמי חוץ המשקיעים בנדל"ן ישראלי על ידי חברות, יכולים לממש את המניות בחברות נדל"ן בפטור ממס לפי שורה של תנאים. אם מדובר בחברת מקרקעין (שכל, או רוב, נכסיה מקרקעין, לפי העניין), יינתן פטור במימוש המניות רק על פי מספר מצומצם של אמנות: לפי האמנה עם גרמניה - אם מדובר בחברה זרה; ודרא"פ - אם מדובר במניות חברת אם, ולא בחברה בעלת המקרקעין.
יצויין כי בעבר, לפני תיקון האמנה עם צרפת, היה קיים פטור גם לפי אמנה זו. עדיין קיים פטור גורף למשקיעי חוץ תושבי מדינת אמנה, אם החברה שמניותיה נמכרות (ישראלית או זרה) איננה איגוד מקרקעין. דוגמה לכך הינו עניינה של מת"מ חיפה, בה הוחזקו מקרקעין בחו"ל ורשויות מס שבח פטרו את המכירה/הקצאה ממס שבח וממס רכישה, לבד מתשלום מספר מיליוני שקלים ששולמו לשמירת שקט תעשייתי עם הרשות על ידי הנישום ולפנים משורת הדין.
במקרה כאמור, לפי אמנות המס, ובניגוד למת"מ חיפה, תהיה המכירה פטורה גם ממס רווח הון ולא רק ממס שבח מקרקעין. מקום מושב המוכר ייבדק, בדרך כלל, בחומרה על ידי המחלקה למיסוי בינל', שמנהלה הוא עו"ד יהושע שרמן. הדרישות שיוצגו למוכר להוכחת תושבותו במדינת אמנה (שהיא תנאי לפטור ממס) הן הוכחות כבדות ומחמירות, שלא בקלות ניתן להביאן, לרבות אישור רשויות מס זרות על כך שרווח ההון מדווח במדינת המושב.
נציין עוד, כי חכירות ל-25 שנה או פחות, בתשלום אחד, לרבות הסבתן ומכירתן, פטורות לפי אמנות המס לחלוטין. זאת מאחר שבדרך כלל אינן נחשבות לזכות במקרקעין, אלא לנכס הוני, שאינו חייב במס אלא במדינת המושב של המוכר. עם זאת, יש לבחון הגדרת מקרקעין בכל אמנה לגופה.
הקלות לפי חוקי מס ספציפיים
בישראל פזורות, בחוקים שונים, הטבות מס למשקיעי חוץ זרים, ובין היתר גם הטבות על השקעות בנדל"ן. נזכיר, מבלי לפרט, כהשלמה להקלות שפורטו בחלק א' של רשימה זו, שורה של הוראות חוק מקלות, אשר נותנות יתרונות מיסוי למשקיעי חוץ בנדל"ן:
א. פרק שביעי 2 לחוק לעידוד השקעות הון - הוראות פרק זה מקנות אפשרות להקלות במס לחברות למסחר בינלאומי, שאין להן עסקים בישראל, ולבעלי מניותיהן. הפטור אינו חל על רווח הון ממכירת נכסים בישראל, אך הוא חל על מכירת מניות בחברות, ולא ברור אם הפטור יישלל במקרה שיש לחברות נדל"ן בישראל.
ב. השקעות ב"איזור" - משקיעי חוץ המשקיעים בנדל"ן ב"איזור" איו"ש פטורים ממס. זאתמשום שסעיף 16א לחוק מס שבח, הקובע תחולת הוראות חוק מס שבח ב"איזור", אינו חל על אזרחים זרים תושבי חוץ, שאף אינם חייבים במס רווח הון לפי הוראות סעיף 89 לפקודה (למעט אזרח ישראלי תושב האיזור), ובאיזור איו"ש עצמו, לפי הדין הפנימי שם, אין (עדיין) מס על רווח הון.
ג. סעיף 97 (ב) לפקודה - יחיד שהפך לתושב ישראל זכאי במשך שבע שנים מיום "עלייתו" לפטור ממס על רווח הון ממכירת נכס שהיה לו מחוץ לישראל. על פי נוסח ההוראה, הפטור חל על מניות של חברה זרה בעלת נדל"ן בישראל (ושאינה בגדר איגוד מקרקעין), אך תיתכן מחלוקת פרשנית לעניין זה.
ד. שותפות השקעות בנדל"ן - בסעיף 63(ד), כפי שתוקן לפני מספר שנים, קיימות הוראות מקלות לגבי מיסוי שותפות המשקיעה בנדל"ן, בכפוף למספר תנאים.
ה. חוקי החברה לישראל, א', ב', ג' - שלושה חוקים להקלות במס נחקקו לגבי חברות עתירות השקעות הון, כאשר החוק מ-69' חל רק על החברה לישראל, ששומת המכירה של מניותיה לאחים עופר נתונה כיום בבדיקה (ראה "גלובס", 2.3.99). חוקי החברה לישראל ב' ו-ג' הם חוקים שנחקקו באופן כללי לחברות עתירות הון, אך כפי שידוע לנו מפרסומים בעיתונים, נראה שאף חברה לא נהנתה מחוקים אלו.
ו. סעיף 16א לפקודה - הסעיף מקנה לשר האוצר (למעשה לנציב) סמכות להורות על החזרת מס לתושב חוץ בגין מכירת נכסים. על פי מדיניות הנציבות, הסעיף לא שימש למתן הקלות במס בתחום הנדל"ן, ועל פי מדיניות נמ"ה נעשה שימוש בסמכות בדרך כלל בתחום קרנות הון סיכון, היי-טק ומפעלים תעשייתיים אחרים. עם זאת, כיום קיימת אתנחתא בנציבות, לשם הערכה מחדש של השימוש בסעיף, וייתכן כי כמדיניות, בשל השפל המתמשך והעמוק בתחום הנדל"ן, תעשה נמ"ה שימוש בהקלה זו גם בתחום הנדל"ן.
ז. הקלות לריבון זר או מוסד ציבורי זר - ריבון זר ייהנה מפטור במכירת מקרקעין, אם יחסה תחת עיקרון ה-"FOREIGN IMMUNITY". מוסד ציבורי זר ייהנה מפטור אם יקבל אישור על פי סעיף 61(ד) לחוק מס שבח, או לפי סעיף 46 לפקודת מס הכנסה, או שמכוח האמנה יש חובה על מדינת ישראל לפטור אותו ממס (דוגמת הסכמים עם ארה"ב משנות ה-50).
נציין כי מדינת חוץ ומוסד ציבורי תושב חוץ פטורים ממס רכישה בהתאם לתקנות 15 ו-15א לתקנות מס רכישה
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
