השלכות אי פירעון לא הובנו

חוקים הנוגעים לקניינו החשוב של האדם, קרי בית מגוריו, מספקים לנו לעיתים תכופות הלכות אשר מכל צד שלא נסתכל עליהן, הצד האחר יוצא נפגע על לא עוול בכפו. כזו היא הפסיקה בעניין עסקאות נוגדות ותקנת שוק במקרקעין (ראו פסק דין "גנז" ו"סונדרס"), במסגרתה קונה תמים מוצא עצמו שם כספו על קרן הצבי, ומאבד את הונו ואת בית חלומותיו שתכנן לרכוש.

כזו היא גם הפסיקה לעניין מימוש של שיעבוד על דרך משכנתא. כאן בעל המשכנתא, קרי הנושא, מממן את רכישת הנכס, וביום מן הימים נבצר ממנו מלהיפרע בגין חובו. שלושה חוקים חשובים מנסים להתמודד עם אתגר קשה ביותר של זכות הרכישה מול זכות החייב. אתגר זה שם על כף המאזניים מצד אחד את ההגנה על זכותו של הנושה להיפרע מהחייב, ועל-ידי זה להבטיח יציבות של שוק ההלוואות, ומצד שני את ההגנה על החייב שלא ייהפך לנטל על החברה בהיזרקו אל הרחוב בגין מימוש הדירה שהוא משכן.

שלושה חוקים אלו הינם סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, סעיף 38 לחוק הוצאה לפועל וסעיף 86 א' לפקודת פשיטת הרגל. סעיפים אלו כוללים בתוכם סעיפי ויתור, ההופכים אותם לסעיפים דיספוזיטיביים (הניתנים להתנאה), כך שאם החייב מוותר על ההגנה הניתנת על-ידם, אזי ההגנה לא תחול.

בשנתיים האחרונות בית המשפט העליון סיפק שלושה פסקי דין חשובים בנושא. תחילת העניין היה בפסק הדין של השופט יעקב טירקל בפרשת רעא 94/1132 פי. אף. אי. אסטבלישמנט. בפסק דין זה, השופט טירקל נתן הגנה רחבה לחייב עת קבע, כי בכדי שהחייב לא יהיה מוגן לפי סעיפי החוק הנ"ל, יש לציין את מספרי הסעיפים בתנאי המשכנתא, וזאת בשל מדיניות משפטית הקובעת פרשנות דווקנית לצמצם את הוויתור על ההגנה על-ידי החייב.

בהמשך, השופטת דליה דורנר, תוך הסתייגות מהלכת פי אף איי, קבעה בעניין ע"א 01/1679 שפייזמן, כי אין צורך בציון דווקני של מספרי הסעיפים, וגם בלי ציון זה ויתור על הגנה יתפוס.

לאחרונה, סוגיה זו נדונה מהיבט אחר בבית המשפט העליון בעניין ע.א. 02/9136, מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' שרה רייז בפני הרכב של השופט דורנר, ריבלין ונאור.

בעניין רייז, המשיבה משכנה את דירתה לטובת בנה, כדי שיוכל לקבל משכנתא מהמערערת אשר הינה חברה העוסקת במתן הלוואות חוץ בנקאיות.

בית המשפט המחוזי בתל-אביב, על-ידי השופטת דרורה פלפל, קיבל את טענת המשיבה, אשר לפיה לא הוסבר לה כיאה משמעות הוויתור על ההגנה שניתנת לה מכוח סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, המעניק הגנה של סידור חלוף לחייב.

המשיבה טענה, כי לא הבינה את המשמעות של מימוש המשכנתא, אשר פירושה כי הדירה תימכר כפנויה, וללא כל זכות להיות מוגנת או לקבל דיור חלופי.

המערערת ערערה על פסק הדין בבית המשפט המחוזי בטענה, כי בעת החתמת המשיבה על טפסי המשכנתא, המשיבה הבינה כי פירוש מימוש הדירה היא, כי הדירה תימכר כפנויה ללא זכות לדיור חלוף. המערערת החתימה את המשיבה על תנאי משכנתא המקובלים במוסדות בנקאיים ולא בנקאיים כאחת, הבאים להבטיח כי בעת מימוש הדירה יוכלו לממש את השעבוד ללא הפרעות וללא ירידת ערך בשל סעיפי הגנה של החוקים הנ"ל.

השופט ריבלין, אשר נתן את עיקר פסק הדין, ויתר השופטים הסכימו עמו, דחה את הערעור בקובעו כי בנסיבות המקרה דנן הוכח, כי המשיבה לא הבינה את משמעות הוויתור על "סידור חלוף" אשר ניתן לו מכוח סעיף 38 לחוק הוצל"פ. השופט ריבלין מקבל את קביעת בית משפט קמא, אשר קבע כי המשיבה הבינה כי המדובר ב"בטוחה להחזרת הלוואה" אך:

"העובדה כי בשטר המשכנתא מצויה הצהרה כללית של עורך הדין של המערערת, כי הסביר לצדדים "את מהות העיסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה", וכי שוכנע "שהדבר הובן להם כראוי" - אין בה די כדי לחתום תחת קביעתו העובדתית האמורה של בית המשפט המחוזי. לא ניתן להבין מהצהרה זו מה אכן נאמר ומה לא נאמר בעניין הגנת הסידור החלוף, ובית המשפט הצביע על העדויות מהן למד כי נושא זה לא הוסבר למשיבה...

אין ספק, כי פסק דין זה הינו סימן דרך בכל ההלכות הקשורות להגנת החייבים. ראשית כל, פסק דין זה מחייב את קהילת עורכי הדין המאמתים שטרות משכנתא, להיות דקדקנים יותר כאשר הם מחתימים את החייבים על שטרי המשכנתא. זהו פרט טכני ושגרתי, אך מסתבר בעל משמעות רחבה ביותר. מצד שני, לפסק דין זה משמעות נוספת, והיא כי למעשה "נטל ההוכחה" על נותן המשכנתא להוכיח שמקבל המשכנתא הבין מה תוצאות החמורות של אי החזר המשכנתא.

קיים קושי בלקבל פסק דין זה כהלכה מנחה לכל המקרים, ולא בכדי גם השופטים בשתי ערכאות הדגישו כי "בנסיבות העניין" הוכח כי לא הוסבר למשיבה מהות הוויתור. מפסק הדין קשה לדעת מה היו הנסיבות, אך חזקה כי התקיימו שם נסיבות חריגות ביותר, אשר הביאו את השופטים להגיע למסקנה זו, כי בדרך כלל מי שחותם על תנאי משכנתא חזקה עליו ששאל ובירר וקיבל הסבר משכנע מה הוא עושה.

לא בכדי, הבנקים בשנתיים האחרונות מכבידים ביותר על קבלת משכנתאות, ולעיתים מתנים את אישור ומתן ההלוואה בדרישות דווקניות אשר הצדדים, ויותר נכון עורכי הדין שלהם, לא יכולים או לא מוכנים לעמוד בהם. בשנתיים האחרונות הגיעו ללשכת עורכי הדין תלונות רבות של עורכי דין המלינים כי עורכי הדין הפכו בעקיפין למעין "עוגן" של בנק לכשרות העיסקה ו/או נכונות הזכויות ו/או מימוש הזכויות.

תוצאה של פסקי דין אלו הינה, כי למחרת הבנקים, מוציאים הנחיות ודרישות קפדניות יותר. מה גם, שבעניין מיסטר מאני, בתי המשפט בשתי הערכאות קבעו כי המשיבה אכן הבינה כי החוזה שהיא חותמת הינו חוזה למשכון דירתה. אז האם מי ש"מבין" מה זה "משכון" לא סביר להניח שמבין מה זה "מימוש משכון"?

"היפוך יוצרות" זה עלול להכביד על שוק המשכנתאות, ולהקשיח את התנהגות הבנקים הנותנים הלוואות. כותב שורות אלו כבר הציע בעבר, כי יש להסדיר את עניין שוק המשכנתאות בחוק מיוחד, אשר יתאים לצרכי הזמן והשעה, ופסק דין זה והדומים לו מדגיש את בעייתיות העניין.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.