שינוי בזהות המחזיק - עילה לסיום מטרת השכירות

גם חוק המקרעין התשכ"ט - 1969 תרם במשהו לעניין זה בכך, שקבע הוראות מיוחדות לעניין פטור מדרישת כתב ודרישת רישום בגין הסכם שכירות. חוק המקרקעין פוטר הסכם שכירות עד 5 שנים מדרישת הכתב, כלומר, צדדים להסכם שכירות יכולים להסכים בינם לבין עצמם בעל פה על שכירות של לדוגמא, שלוש שנים, ואיש מהם לא יכול להתנער מכך.

באופן דומה חוק המקרקעין פטר את הסכם השכירות במקרים שעל הנכס לא חל חוק הגנת הדייר התשל"ב - 1972 מדרישת רישום, כשהשכירות הינה עד עשר שנים. כלומר, הסכם שכירות של 9 שנים למשל, חייב להיות בחוזה בכתב, אך אין הכרח כי השכירות תירשם בפנקס מקרקעין בכדי שיהיה לה תוקף קנייני.

לאחרונה בית המשפט העליון נדרש לסוגיה של חשיבות זהות המחזיק לצורך מטרת השכירות, וזאת בעניין עע"א 03/7743 דנאל אמיתי נ' עיריית נתניה, אשר נידון בפני הרכב של השופטים י. טירקל, מ. נאור וא. חיות.

בעניין אמיתי, המערער הינו נכה צה"ל ושל ביטוח לאומי בשיעור של 100 אחוזי נכות, אשר נפגע במלחמות ישראל ובתאונת עבודה קשה בה נקטע חלק מידו. בשנת 1987-1988, אגף השיקום של משרד הביטחון פנה לעיריית נתניה (המשיבה) בבקשה להקצות למערער שטח קרקע לניהול עסק למחייתו. עיריית נתניה נעתרה לבקשה ואכן הוקצה למערער קיוסק שנבנה על שטח שהיה ליד בית הספר, וכל זה בכדי לסייע למערער. מטרת הסכם השכירות היתה: "לשם ניהול קיוסק על ידי השוכר, ולא לשום מטרה אחרת שהיא", כלשון ההסכם.

המערער הפעיל את הקיוסק ברציפות עד שנת 2000, ולאחר מכן, עקב מחלתו, קרוב משפחה מטעמו (ככל הנראה חמיו) הפעיל את המקום במקום המערער, ולמעשה עבור המערער.

ביום 22.11.00, עיריית נתניה שלחה מכתב ביטול הסכם השכירות למערער, שבין היתר זו לשונו: "הואיל ולא הגשת כל בקשה לחידוש השכירות לתקופה נוספת, והואיל ובביקורות שנערכו במקום נמצא, כי הקיוסק אינו מופעל על ידך אלא על ידי אחרים, רואה בך העירייה כמי שוויתר על הקיוסק. לפיכך הנך נדרש בזה להחזיר את החזקה בו לעירייה כשהוא במצב טוב ותקין ופנוי מכל אדם וחפץ, לא יאוחר מ-10 ימים מתאריך מכתב זה."

המערער המשיך בינתיים להחזיק באמצעות חמיו את הנכס, וביום 11.12.02 פנה לעיריית נתניה לחדש לו את השכירות. במשך כל תקופה זו המערער הקפיד לשלם את דמי השכירות. בלילה 15.12.02 הגיעו שליחי העירייה לקיוסק, ללא התראה מוקדמת, ואטמו את הקיוסק. כחודש לאחר מכן פרצו שליחי העירייה את הקיוסק ופינו כל מה שהיה בקיוסק, והעירייה השכירה את המקום לצד ג'.

עשרה ימים לאחר הפינוי פנה המערער לבית המשפט המחוזי בתל אביב, על מנת שיורה על השבת החזקה, ושהעירייה תימנע מלהעביר את הזכויות לאחרים. בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את תביעת המערער אך לא חסך שבטו וביקורתו מהעירייה. כלשון השופטת דרורה פלפל:

"מעשיה של הרשות המקומית צריכים להיות חשופים לאור השמש, ואמורים להיעשות לאורה. אטימת קיוסק באישון לילה, ללא כל ידיעות מוקדמות על אפשרות התנהגות למסירת החזקה לרשות, הינה התנהגות כוחנית ללא כל צורך המשולה להתנהגותו של 'גנב בלילה' ואינה יאה לרשות".

השופט טירקל, אשר נתן את עיקר פסק הדין, ויתר השופטים הסכימו עמו, קבע, כי משחדלה המטרה שלשמה הושכר הקיוסק, קרי השכרת הנכס למערער למחייתו, וכשהקיוסק הופעל על ידי אחר מטעם המערער, נשמט הבסיס לקיומו של הסכם השכירות.

השופט טירקל למעשה קובע, כי אין בתשלום בפועל של דמי שכירות כדי לחדש את הסכם השכירות, אלא לכל היותר מונע מצב בו המערער הפך בעל כורחו למסיג גבול. גם השופט טירקל העיר על התנהגות של עיריית נתניה אך קבע, כי נושא זה חורג ממסגרת פסק דינו.

השופטת חיות, אשר הסכימה עם המסקנה של השופט טירקל, קבעה: "מקום שבו מתקיימים יחסי שכירות מיוחדים בין הרשות ובין נכה לצורכי שיקומו, דוגמת חוזה השכירות שנקשר עם המערער, וקמה מניעה בעלת אופי זמני להפעלת המושכר על ידי המשוקם, למשל בשל מחלה או טיפול רפואי המחייבים את היעדרות לפרק זמן סביר, כי אז לא תיחשב בדרך כלל הפעלה ארעית בידי אחר הפעלה החותרת תחת מטרת השכירות".

פסק דין זה, שיש לו גם היבט משפטי וגם היבט סוציאלי ומוסרי, מחייב שוכרים הנמצאים במצבים דומים להקפיד על מטרת השכירות, או, יותר נכון, מהות המחזיק בשכירות. יתכן כי המערער יכול היה לצאת מכל המבוך הזה לו היה פונה לשלטונות ביוזמתו ומבעוד מועד מנסה להגיע איתם להסדר, ולא מעורר את זעם השלטון עליו לאחר המעשה.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.