לבעל הבית יש זכות להתנגד

החשיבות של העברת שכירות הינה כה גדולה לשוכר, עד שבסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה תשל"א - 1971, נקבע, כי השוכר יהיה רשאי להעביר את זכות השכירות שלו, גם אם העניין נאסר בהסכם השכירות, ובלבד שהתנגדות של בעל הבית אינה סבירה. כלומר, אם לבעל הבית אין עילה סבירה להתנגד להעברת המושכר, אזי השוכר יהא רשאי לעשות כן, באשר אין לתפוס את השוכר כבן ערובה בהסכם השכירות לתקופה ממושכת, אם אין ביכולתו או ברצונו להמשיך ולהחזיק במושכר.

אפשרות להעביר זכויות קיימת הן בשכירות חופשית, הכפופה לחוק השכירות והשאילה, והן בשכירות מוגנת, המוסדרת לפי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב - 1972.

לאחרונה בית המשפט המחוזי בירושלים נדרש לסוגיה זו בהיבט של דיני הגנת הדייר וזה בעניין ע.א. 5309/04 טובה בביוף נ' אבנר זהורי ואח'. בעניין טובה בביוף, המערערת הינה בעלים של חנות, אשר הושכרה בשכירות מוגנת למשיבים 1, 2 (להלן: הדייר היוצא). הדייר היוצא החליט למכור את זכויותיו למשיב 3 (להלן: הדייר המוצע) ובהתאם להוראות של סעיף 85 לחוק הגנת הדייר, הדייר היוצא והדייר הנכנס שלחו תצהירים למערערת. למען השלמת התמונה ייאמר, כי לפני שנים אחדות תוקן חוק הגנת הדייר, ובתי עסק שלא שלמו דמי מפתח בהתחלה נכנסו לרשימת בתי העסק הנאלצים לשלם שכר דירה ריאלי ולא שכר דירה מוגן. במקרה טובה בביוף, הדייר היוצא שלם שכר דירה ריאלי של אלפי שקלים בחודש. הדייר המוצע היה מוכן לקבל את המושכר ובתנאי שישלם דמי שכירות מוגנים. הנימוק לכך היה, שאם הדייר המוצע משלם דמי מפתח, אזי אין הגיון שהוא ישלם גם דמי שכירות ריאליים. עוד נטען, כי דמי שכירות הריאליים נקבעו בעקבות התיקון לחוק הגנת הדייר, כדי למנוע שמי שלא שלם דמי מפתח יהנה משני עולמות - גם אי תשלום דמי מפתח וגם תשלום דמי שכירות נמוכים ומוגנים. ואם הדייר המוצע משלם דמי מפתח, אזי אין טעם כי ישלם גם דמי שכירות רגילים.

בית הדין לשכירות קבל את טענת הדייר היוצא והמוצע ומכאן הערעור אשר הגיש בעל הבית המערערים.

בית המשפט המחוזי בירושלים, תוך ניתוח ממצה ונרחב של הסוגיה, קיבל את הערעור של בעל הבית, וזאת באמצעות פסק הדין של השופט גל ובהסכמת יתר השופטים.

השופט גל קובע, כי "טעם סביר" להתנגדות של בעל הבית, נמדד תוך איזון האינטרסים של בעל בית ודייר יוצא. מחד גיסא, זכויות הקניין של בעל הבית, מאידך גיסא, יש להגן ולשמור על מלוא זכות הדייר מכוח החוק.

השופט גל מציין, כי בשנים האחרונות חלו תמורות בעניין דנן, בשל שינויים כלכליים וחברתיים המקטינים את הצורך בהגנה פטרנליסטית על שוכרים, ומצד שני תוך הכרה בזכות הקניין כזכות חוקתית. השופט מציין: "כיום התכלית והמגמה שביסוד חוק הגנת הדייר אינן נחוצות עוד כבעבר". ואם מוסיפים לכך את הוראות חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, אזי המאזן המסורתי נוטה יותר לכיוון בעל הבית ויש לפרש בצמצום את ההוראות של חוק הגנת הדייר.

השופט גל מביא מספר רב של דוגמאות מהפסיקה, אשר בחנו מקרים קונקרטיים של התנגדות בעל בית כלפי שוכר ומגיע למסקנה, כי "בעל הבית איננו יכול לבסס את סבירות התנגדותו על הרעה במצבו עקב סיכויים להתרחשות דברים לטובתו בעתיד, מכיוון שהדייר ממילא רשאי בכל עת להסכים לצאת מן המושכר ולהביא דייר אחר במקומו. לא כן הם פני הדברים, כאשר נימוקי ההתנגדות נוגעים לשינוי ולהרעה בתנאי השכירות הנוכחיים, לעצם טיבו או שימושו של הדייר המוצע בנכס או השל פגיעה בהנאה הכלכלית שתהיה לבעל הנכס מהחזקתו בידי הדייר החדש".

השופט גל דחה את הטענה של דייר יוצא ונכנס, אשר לפיה למעשה דמי שכירות ריאליים מרוקנים את הגנת הדייר החלה על שכירות, באשר איש לא יהיה מוכן לשלם גם דמי מפתח וגם לשלם דמי שכירות ריאליים.

השופט גל קובע, כי דייר כזה עדיין נהנה מיתרונות אחרים של דיני הגנת הדייר. לדוגמא, תקופת השכירות אינה מוגבלת לשנה או שנתיים, ועילות הפינוי הן רשימה סגורה לפי סעיף 131 לחוק הגנת הדייר.

עם כל הכבוד, יש גם טעם כלשהו בטענת הדייר היוצא והמוצע. במציאות איש לא מעוניין להיות דייר מוגן וגם לשלם דמי שכירות ריאליים, כי בזמנים כאלו, אשר קשה לתכנן עסקים לטווח ארוך מאוד של דור או שניים, מה שמושך בדיני הגנת הדייר, זה בראש ובראשונה דמי שכירות נמוכים ולא האפשרות להחזיק במושכר שנים רבות. יחד עם זאת, אין ספק כי במקרה דנן, אכן קבלת טענת הדייר היוצא והמוצע היתה בו משום פגיעה משמעותית בבעל הבית, וספק אם חוק הגנת הדייר עצמו והתיקון האחרון לחוק זה התכוונו לכך.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.