חדש בטאבו: רישום הערת אזהרה מפורטת

על-פי סעיף 126 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969, רשאי כל צד מהצדדים לעיסקה במקרקעין או להתחייבות לעשיית עיסקה במקרקעין, לפנות לרשם המקרקעין בבקשה לרישום הערת אזהרה על זכויותיו של הצד המתחייב בעיסקה, כגון מוכר דירה, מחכיר חכירה לדורות, משעבד, מעביר מתנה וכיו"ב, אשר התחייב כלפי הזכאי על-פי ההערה.

מהותה העיקרית של רישום הערת האזהרה הינו מתן פומביות לקיומה של ההתחייבות, על מנת שכל מעיין במרשם המקרקעין יוכל לדעת אודות ההתחייבות שניתנה, דבר אשר עשוי למנוע מבעל המקרקעין להתחייב כלפי צד שלישי בהתחייבות נוגדת כלשהי.

הערות האזהרה במעמד צד אחד נרשמות כיום מבלי לציין כלל את תוכן ההתחייבות יוצרת ההערה, הגם שהמסמך יוצר ההתחייבות מוגש לרשם המקרקעין לצרכי רישום, ונשמר בתיקיו. בשל כך, אנו נתקלים לעתים במקרים בהם עיון במרשם המקרקעין אינו מאפשר לעמוד על טיבן של הערות האזהרה הרשומות לטובת זכאים למיניהם, והדבר יוצר בלבול וחוסר ודאות, ומצריך בדיקה של מסמכי היסוד שמכוחם נרשמה ההערה, באופן שמסרבל, מקשה ומגדיל את אי הוודאות בשלב הבדיקה.

כאשר קבלן מוכר דירות בבניין בן 40 דירות המוקם על-ידו, תהיינה רשומות על המקרקעין סמוך לתום הבנייה או מיד לאחריה עד 40 הערות אזהרה לטובת קונים, שנרשמו מכוח הסכמי המכר (וכן מספר זהה של הערות אזהרה הרשומות לטובת בנקים למשכנתאות אשר מימנו עבור הקונים את הרכישה).

כעת נניח, כי אנו חפצים לרכוש את הדירה האחרונה שנותרה בבניין, אשר לטענת הקבלן טרם נמכרה. עיון בנסח רישום המקרקעין מגלה הערות אזהרה רבות שנרשמו לטובת רוכשי הדירות, אולם לא קיימים במרשם דהיום נתונים מזהים כלשהם המאפשרים לקשר כל הערה לדירה ספציפית, ומשום כך קיים חשש, כי הדירה המבוקשת נמכרה כבר לצד שלישי כלשהו, אשר אף רשם בגין כך הערת אזהרה - אולם עתה מבקש הקבלן למכור הדירה בשנית, בין במרמה ובין אם בטעות.

כך למשל, התוודענו לאחרונה למקרה בו חברת ביטוח גדולה המבטחת עורכי דין באחריות מקצועית, נתבעת בגין רשלנותו הנטענת של מבוטחה, עו"ד במקצועו, אשר - כך לטענת התובעים - איפשר את מכירתן של 7 דירות, כל אחת לשני קונים שונים!

על-פי הנוהל החדש, ניתן מעתה, לצורך הבהרת המרשם וייעולו, לרשום במרשם המקרקעין הערות אזהרה על-פי בקשתם של שני הצדדים יחד, באמצעות חתימה משותפת על טופס בקשה לרישום הערת אזהרה מפורטת (שתאומת ע"י עורכי דין כשם שמאמתים חתימה על גבי שטר עיסקה), ואשר תכלול, בנוסף לפרטי הצדדים המופיעים כיום בטופס הרישום, גם תיאור מפורט של מהות ההתחייבות (מכר, חכירה לדורות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה וכיו"ב), וכן את פרטי הנכס הספציפי אליו הינה מתייחסת - דירה, חנות, חניה, מחסן, וכן את מספר הנכס - מס' דירה למשל, מס' הבניין או המגרש בו נמצא הנכס, הקומה בבניין בה נמצא הנכס וכיווני האוויר אליהם פונה הנכס.

באופן זה, בבואנו לרכוש מקבלן את הזכויות בדירה מסויימת, כל שיהא עלינו לעשות הוא לבחון את נסח רישום המקרקעין בקפידה, ולבדוק האם מופיעה בו כבר הערת אזהרה בגין הדירה הספציפית שביקשנו לרכוש, ולזהותה באמצעות מס' הדירה, הקומה בה היא שוכנת וכיווני האוויר אליהם היא פונה, ובכך למנוע תאונה משפטית בהתקשרות בעיסקה סותרת כלשהי.

יצוין עוד, כי מעתה ואילך יעמדו לרשות המבקשים לרשום הערות אזהרה שני מסלולים: האחד המסלול המוכר לנו כיום, במעמד צד אחד, והשני, רישום הערת אזהרה מפורטת כמצוין לעיל.

נראה כי הכלי החדש המוצע כיום, פרי עבודתם של צוות לשכת עוה"ד במשותף עם מנהלת אגף מרשם מקרקעין, יהווה כלי יעיל יותר, יקל על העיון במרשם המקרקעין, ויסייע להפוך את המרשם לנגיש, זמין וקריא יותר מבעבר.

הכותב הינו שותף במשרד עוה"ד תיק, גלעד ושות', המתמחה בדיני מקרקעין.