מבנה רב דירות קיבלה דו"ח

בדו"ח ראשוני לביהמ"ש המחוזי בת"א של עו"ד גיורא רובננקו, הנאמן בפירוק חברת מבנה רב דירות, שנשלטה על-ידי אלי פפושדו ואפרים הניג ונכנסה להסדר נושים בחודש יולי 2002, מתבקש ביהמ"ש המחוזי לקבוע כי בשלב זה אין לפטור מאחריות אישית את המנהלים. טיוטת הדו"ח, שנמסר לשופטת ורדה אלשיך, תומך בעיקרי התחקיר שפורסם במוסף זה בחודש מאי 2004 .

הנאמן רובננקו מצביע על הנחיצות להמשיך ולבדוק הטלת אחריות אישית על המנהלים בכמה פרמטרים: חשש להטעיית דיירים בנוגע לגודל הדירה ושוויה; עסקאות החברה עם חברות קשורות; מכירת דירות לבעלי עניין בחברה; שימוש בהיתרי הבאת פועלים זרים של החברה ע"י חברות אחרות של בעלי עניין; ליקויי בנייה בטיחותיים.

חברת מבנה רב דירות (מרב"ד) הוקמה בתחילת שנות ה-90 לתוך שוק נדל"ן גואה, כאשר ברקע העלייה הגדולה ממדינות ברית המועצות לשעבר, ומחירי הדירות מרקיעים. אפרים הניג והמלונאי אלי פפושדו, השולט בקבוצת מלונות ים סוף, הקימו את החברה, בשותפות של 50% לכל אחד. מרב"ד בנתה כ-1,600 דירות באזורים שונים בארץ. עבודות הבנייה הושלמו, אולם בחלק העיקרי בפרויקטים טרם הושלמו הליכי הרישום של הרוכשים בפנקס רשם המקרקעין. בסוף 97' היתה גם כוונה להנפיק את החברה, והכלכלן דן טהורי העריך את שוויה ב-13 מיליון דולר.

הערכת שווי של 13 מיליון דולר

נגד החברה הוגשו עשרות תביעות ע"י נושים שונים, הדורשים כספים ומילוי התחייבויות כלפיהם בסך של כ-40 מיליון שקל. הליך הקפאת ההליכים וניהול הסדר הנושים של החברה הופקד בתחילת יוני 2002, בצו ביהמ"ש המחוזי בת"א, בידיו של הנאמן עו"ד גיורא רובננקו.

במסגרת מכרז שערך הנאמן, רכש אבירם ברגר את מרב"ד בחודש דצמבר 2002, במחיר של כ-3 מיליון שקל. ברגר, שהיה קודם לכן בכיר בקבוצת מלונות ים סוף ומקורב לפפושדו, נהנה מהפסדים צבורים של החברה בסדר גודל של כ-70 מיליון שקל, מרישיונות החברה כולל סיווג קבלני ג-3, אישורים להשתתף במכרזים מטעם משרד הביטחון, וממעמד החברה כחברה משכנת.

לטענת הנאמן, עד למועד מתן צו הקפאת ההליכים נגד החברה, נרשמו בטאבו זכויותיהם של 80 דיירים בלבד מתוך למעלה מ-1,400 רוכשי דירות מהחברה. במסגרת חוזי המכר שילמו רוכשי הדירות (בנוסף לתמורה בגין הדירה) עבור הטיפול המשפטי ברישום זכויותיהם סך של 1.25% עד 1.5% ממחיר הדירה.

לדברי הנאמן רובננקו, החברה, בפועל, לא העבירה את מלוא הסכומים שנגבו לעורכי הדין שעסקו ברישום הזכויות, אלא התקשרה עם עורכי דין אלו בהסכמים ספציפיים המסדירים את שכר הטרחה שלהם. בפועל נגבה מהדיירים סכום העולה כדי 3 מיליון דולר עבור הטיפול המשפטי ברישום זכויותיהם. לדברי הנאמן, סכום זה שימש כמרכז רווח סמוי נוסף לחברה, ונסתר מעיני הדיירים ומידיעתם.

יש לציין, כי עורך הדין שמונה לבצע את רוב הליך רישום זכויות רוכשי הדירות ממרב"ד היה צבי הניג, אחיו של אפרים הניג.

לטענת עשרות הדיירים, המיוצגים ע"י עו"ד מרדכי ניתאי, היה על החברה להפקיד בזמן אמת את הכספים ששולמו בגין הוצאות הרישום בטאבו בחשבון בנק נפרד, ולייחדם אך ורק לשם הוצאות הרישום, כאשר זה יתאפשר. לטענת עו"ד ניתאי, בתגובתו שהוגשה לאחרונה לביהמ"ש המחוזי, הוא תוהה לאן נעלמו 13 מיליון דולר, כפי שהעריך טהורי את שווי החברה.

הנאמן קובע, לעניין טענות עו"ד ניתאי, כי בדיקתו לא העלתה חובה המחייבת את מנהלי החברה בפתיחת קופת נאמנות נפרדת. אולם, החלת נורמה מטעם משב"ש, אשר תכפה על החברות הקבלניות בכלל וחברות משכנות בפרט להפריש בזמן אמת כספים ולהפקידם בחשבון בנק מיוחד, באופן שיובטח רישום זכויות רוכשיהן בטאבו, הינה מדיניות רצויה ומבורכת. לדברי הנאמן, לכאורה נראה, כי כל עוד אין חובה חקוקה להפריש כספים לקופה נפרדת, לא ניתן להסיק חובה זו מהוראות החוק.

לדעת הנאמן, ייתכן וקיימת, לכאורה, במקרה דנן, הטעייה של רוכשי הדירות בשל חוק הגנת הצרכן: "במעמד החתימה על הסכמי המכר או בסמוך לכך, הציגה החברה מצג בכתב בפני רוכשי הדירות ולפיו סכום של 1.25%-1.5% מהתמורה נגבה למטרה הספציפית של רישום זכויותיהם בטאבו, ולא לצורך הוצאות משפטיות כלליות. ככל הנראה ובפועל, סכום נמוך משמעותית מ-1% של תמורת כל דירה שנמכרה הועבר לעורך הדין המטפל ברישום זכויות הדיירים בטאבו".

הנאמן רובננקו אמר, כי מנהלי מרב"ד גילו שאננות בכל הנוגע לרישום זכויותיהם של רוכשי הדירות. אפרים הניג טוען, כי עזב את החברה זמן רב לפני שנכנסה לקשיים ואין לו אחריות להסתבכותה, ולעניין רישום הזכויות התייחס כך לטענות הנאמן: "זו היתה תקופה שאף אחד לא האמין שאי פעם יירשמו הבניינים האלה. 90% מהפרויקטים של משב"ש היו ללא רישום וללא טאבו".

עשרות תביעות מצד הדיירים

למעלה מ-90% מרוכשי הדירות בפרויקט בשכונת גילה של מרב"ד, המיוצגים ע"י עו"ד ניתאי, הגישו תביעות נגד החברה בגין ליקויי בנייה וירידת ערך בשל ליקויים שאינם ברי תיקון. כמו כן טענו מספר דיירים, כי החברה הטעתה אותם בעת שמכרה להם דירות 5 חדרים ו-6 חדרים, אך בפועל מסרה להם דירות 3 חדרים עם שני חללים בעליית הגג. לטענת אותם הדיירים, המיוצגים ע"י עו"ד ניתאי, על אף שבחלק מחוזי הרכישה נכתב כי מדובר בדירת 3 חדרים עם שני חללים, משאין בחוק הגדרה למונח חלל הרי שאין החברה יכולה למכור חללים.

הנאמן קבע, כי במו"מ שנערך במסגרת החתימה על חוזה המכר בין החברה לבין הדייר, לחברה יש מעמד עדיף לאור מידת המיומנות והבקיאות שלה, על פני זו של הדייר. לדעת הנאמן, מנהלי החברה ידעו או אמורים היו לדעת ולהכיר את טיבן וטבען של דירות אלו. על מנת לנקות עצמם מאחריות, היו צריכים המנהלים לדאוג, כי כל דייר יוחתם במפורש על הצהרה, לפיה ידוע לו שהחלל אינו נחשב חדר תקני, על כל המשתמע מכך. לדעת הנאמן, אם לאחר בירור יסתבר כי הדיירים צודקים בטענותיהם ואכן מדובר בהטעיה, הרי אין לפטור את המנהלים מאחריות.

הנאמן מצא מספר הסכמים בין החברה לחברות קשורות. לדוגמא, בשנת 1995 נחתם הסכם בין מרב"ד לבין חברת אלמוג ים סוף, בנוגע לבניית פרויקט יחידות דיור ברובע ד' בראשון לציון. חברת אלמוג ים סוף הנה חברת אחות בבעלות ישירה של חברת מלונות ים סוף, בשליטת פפושדו. הנאמן סבור, כי לכאורה הסכם זה נגוע בניגוד עניינים מובהק, וכי יש בו לכאורה הפרה של חובתם של מנהלי החברה לפעול לטובת החברה.

15% דמי ניהול

הנאמן הביע תמיהה, מדוע החברה, אשר ביצעה בעבר פרויקטים בסדר גודל דומה לפרויקט בראשון לציון, מבלי שנזקקה לסיוע של חברה אחרת בניהול הפרויקט, בפיקוח על בנייתו ובעיקר בסיוע לשיווקו, נזקקה דווקא בפרויקט זה לסיוע של חברת אחות, סיוע אשר גרע באופן ניכר מרווחיות הפרויקט לחברה. הנאמן מציין, כי מנהלה של חברת אלמוג ים סוף היה שמעון בן-עזרא, מי ששימש באותה עת כדירקטור בחברת מבנה רב דירות.

לדעת הנאמן, מדובר בהסכם חסר תוחלת כלכלית עבור החברה. אלמוג דרשה בגין שירותי הניהול והפיקוח בפרויקט תמורה של 15% מעלויות הבנייה, וקיבלה בפועל תשלומים על חשבון דרישתה. שיעור של 15% מהווה שיעור משמעותי לכל הדעות. הנאמן אומר, כי חישוב שכרה של אלמוג כאחוזים מעלויות הבנייה גרמה לכך, שהאינטרס של אלמוג יהיה עלויות בנייה גבוהות, אינטרס הנוגד את אינטרס החברה לעלויות בנייה נמוכות, וכן נוגד את תפקידה של אלמוג כמנהלת ומפקחת על תהליך הבנייה.

הסכם עם היגיון כלכלי

הסכם אחר, עם חברת מלונות ים סוף וחברת מועדון הים האדום, עוסק בהסדר פירעון חובות משנת 1999. סה"כ חובות החברה שפירעונם הוסדר במסגרת ההסכם נאמד ב-12.2 מיליון שקל. לשם הסדרת החובות הוסכם, כי החברה תמכור לים סוף ולמועדון הים האדום חלק מנכסיה. סך עלות המכר נאמדת בכ-11 מיליון שקל. הנאמן סבור, כי עד להמצאת הסבר מנומק אחר, אין להסכם כל היגיון עסקי, למעט ניווט נכסיה הקבועים של מרב"ד לידי חברות קשורות.

בהסכם נוסף, שנחתם בחודש נובמבר 2000, בין חברת מלונות ים סוף ובין שמעון בן-עזרא מצד אחד וחברת נאפא השקעות, באמצעות מייסדה אבירם ברגר מצד שני, לבין חברת סונטה בילדינג אנטרפרייזס מצד שלישי, עולה, כי נאפא רכשה את מניות חברת סונטה, אשר הוחזקו ע"י מלונות ים סוף ובן-עזרא (מניות המהוות את מלוא הונה המונפק של סונטה).

כך למעשה רכשה נאפא שליטה ב-50% מהחברה, שכן מניותיה של סונטה בחברה הינן למעשה הנכס היחיד שלה. כמו כן, רכשה נאפא את הלוואות הבעלים, אשר ניתנו ע"י מלונות ים סוף וחברות קשורות, בסך כולל של כ-13 מיליון שקל.

בתמורה למניות וההלוואות הבעלים, שילמה נאפא למלונות ים סוף ולבן-עזרא את שווי ערכן הנקוב של המניות, אשר עמד באותה עת על 10,000 שקל.

על-פי האמור בהסכם, במועד מכירת סונטה היו לחברה הפסדים צבורים בסך של 44 מיליון שקל. עוד הוסכם במסגרת ההסכם, כי מלונות ים סוף תפעל לרכישת כל חובות החברה לבנק דיסקונט ולבנק לאומי באופן שמלונות ים סוף תעמוד בנעלי הבנקים לפירעון סכום החובות מהחברה. בכלל זה הוסכם, כי הבנקים ימחו לקבוצת ים סוף את כל אגרות החוב והשעבודים שנחתמו ע"י החברה, וכן כל הביטחונות אחרים שנמסרו לבנקים כנגד חובות אלו.

כנגד התחייבותה של מלונות ים סוף לרכוש את חובות החברה לבנקים, הוסכם כי מלונות ים סוף תהא זכאית לפירעון חובה של החברה אליה אך ורק מתוך רווחים של החברה, עד לתקרה של 5% מרווחי החברה בכל שנה. עוד נקבע, כי במידה ותוגש תביעת פירוק נגד החברה, או במידה ויוטלו עיקולים על נכסים מהותיים של החברה, יועמד מלוא חובה של החברה כלפי מלונות ים סוף לפירעון מיידי.

בעקבות הסכם זה, הגיעה ים סוף להסכמים עם בנק דיסקונט ובנק לאומי לרכישת חובות החברה, כמפורט בהסדר הנושים. לאחר מתן צו הקפאת ההליכים כנגד החברה, הגישה חברת מועדון הים האדום לנאמן תביעת חוב על סך של 46 מיליון שקל כחוב רגיל, ועל סך של 28 מיליון שקל כחוב רגיל מותנה, בכפוף לבדיקת תוקף השעבודים העומדים לזכותה ע"י הנאמן.

לדעת הנאמן רובננקו, מדובר בהסכם בעל היגיון כלכלי אשר מיטיב עם נושי החברה, שכן יש בו נטילה של חובות החברה לבנקים, שהינם צד שלישי זר, לידיה של חברה קשורה המודעת למצבה הכספי של החברה באותה עת. במסגרת ההסדר הסופי שנערך בין קבוצת ים סוף לבנק דיסקונט, ויתר הבנק על סך של למעלה מ-7 מיליון שקל שהחברה חבה לו.

לדעת הנאמן, האינטרס הכלכלי של מלונות ים סוף בעיסקה היה יציאתה מהבעלות במרב"ד, אשר היתה באותה עת בהפסדים כבדים, תוך נשיאה בעלויות רבות. באותה עת היה ברור למלונות ים סוף, כי לא תוכל להיפרע מהחברה את סכום הלוואות הבעלים אשר העניקה לה, ועל כן אין משמעות כלכלית אמיתית למכירת הלוואות הבעלים לידי נאפא, שכן, לדעת הנאמן, סביר שהלוואות אלו לא יפרעו בפועל.

לדעת הנאמן, התחייבותה של מלונות ים סוף לרכוש את חובות מרב"ד לבנקים נבעה מרצונה של החברה שלא לפגוע בתדמיתן של חברות ים סוף בעיני המערכת הבנקאית, עימה היתה קשורה בהיקפים גדולים. הנאמן סבור, כי אינטרס זה הינו לגיטימי, ומימושו אינו מהווה פגיעה בנושי החברה.

התנהגות עיסקית לא סבירה

בדו"ח שהגיש הנאמן רובננקו לביהמ"ש מוזכרת קירבה משפחתית של מנהל החברה דאז אפרים הניג, ללקוח החברה, שמעלה חשש למתן הטבות כספיות ללא סיבה ברורה. מדובר בדירה במלון הדירות שירת הים באשקלון, אותה רכשה הילה הניג. בתיק הדירה לא מצא הנאמן העתקי קבלות או ראיות אחרות המעידות על ביצוע תשלומים בגין הרכישה. לאחר בדיקה נוספת שערך הנאמן, מצא במחלקת הנהלת החשבונות ריכוז תשלומים בעלי זיקה לרכישת הדירה.

לדעת הנאמן, בעוד שההסכם נחתם במארס 1999, שני תשלומים ראשונים, בסך מחצית מערך הדירה, שולמו במזומן חמישה חודשים לפני חתימת חוזה המכר. לדעת הנאמן, התנהגות עסקית זו אינה סבירה, והוא הודיע כי ימשיך לחקור בנושא זה.

בנוסף מצא הנאמן בהסכם המכר, כי בשונה מהסכמי מכר של דירות אחרות בפרויקט - תשלום עבור החניה, ריהוט וציוד הדירה, וכן תשלום נוסף של 1.5% ממחיר הדירה עבור הוצאות רישום, כלולים כבר במחיר הדירה ולא נגבו בפועל.

הנאמן רובננקו אומר בדו"ח, כי לאחר קבלת תגובות המעורבים, יגבש את המלצותיו הסופיות בנושא זה, ויפרסן בפני ביהמ"ש המחוזי בת"א, בפני השופטת ורדה אלשיך.