מס במקור מדמי שכירות - הפטור והאישור

משכירים ושוכרים רבים אינם מודעים להיקפה של המצווה החדשה שיצאה מפי המחוקק, לנכות מס הכנסה במקור מדמי שכירות מסויימים.

דמי שכירות חייבים במס הכנסה, בין אם השכירות היא לעסק ובין אם היא למגורים, ואינה פטורה ממס הכנסה. בשנת 1990 נקבע, בהוראת שעה, פטור ממס על הכנסה של יחיד מהשכרת דירת מגורים ליחיד או לחבר-בני-אדם, הפועל ללא מטרת רווח, ושעיקר פעילותו היא ליתן דיור לזכאי משרד השיכון, לקליטת עלייה, לבריאות או לסעד וכו', ובתנאי שהדירה משמשת בפועל למגורים.

הפטור ניתן עד לתקרה המעודכנת מעת לעת ואשר סכומה עומד כיום על סך של כ-6,290 שקל. פטור זה, הניתן להכנסה מדירת מגורים המשמשת למגורים, הצטרף לפטור ממס שבח מקרקעין, שניתן לדירה המיועדת מטיבה למגורים, גם אם שימשה שלא למגורים.

נציבות מס הכנסה היתה מודעת לקושי בגביית מס ההכנסה מבעלי דירות מגורים, שלא היו זכאים לפטור, בין משום שהדירה שהשכירו לא שימשה למגורים ובין משום שהכנסתם מדמי שכירות עלתה על גובה הפטור שניתן. לעיתים, אי תשלום המס על דמי השכירות החייבים במס גרם לאוצר המדינה "נזק כפול", משום שבמקרים רבים כלל השוכר את דמי השכירות כהוצאה בעסקו.

בשנה החולפת צמצם המחוקק את הפטור ממס שבח לדירות מגורים ששימשו לעסק. כעת מנסים שלטונות המס לאכוף את גביית מס ההכנסה מדמי שכירות החייבים במס. הדרך שאימץ המחוקק לכך היא בהטלת חובה על השוכר לנכות מס במקור מדמי שכירות חייבים במס, כפי שמנכה מעביד את מס ההכנסה המגיע מעובדיו. מעתה, כל שוכר המבקש לכלול דמי שכירות כהוצאה, יהיה חייב לנכות מהם מס במקור ולהעבירם לשלטונות המס.

בתקנות חדשות, שתחולתן על דמי שכירות המשולמים החל מיום 1.4.98, נקבעה החובה לנכות מס במקור מכל תשלום, לרבות החזר הוצאות בעד שכירות של מקרקעין שניתן לתבוע אותו כהוצאה בייצור הכנסה. חובה זו חלה בין אם התשלום הוא בכסף ובין אם הוא בשווה כסף, בין בתשלום חד פעמי ובין לשיעורין; חובה זו אינה חלה רק על השוכר, אלא גם על אחר המשלם בעבורו את דמי השכירות. שיעור הניכוי במקור הוא %35, אלא אם כן יש למשכיר אישור בכתב מפקיד השומה על שיעור נמוך יותר או פטור.

לשנת 1998 פירסמו שלטונות המס הנחיה, לפיה אישור על פטור מניכוי מס במקור בגין נכסים ושירותים ישמש גם כאישור בדבר פטור מניכוי מס במקור בגין דמי שכירות. שוכר חייב לנהל דו"חות מסויימים ולהגיש כל חודש דו"ח לשלטונות המס על דמי שכירות חייבים במס ששולמו על-ידו, ולהעביר לשלטונות המס את סכום הניכוי במקור. שיעור הניכוי במקור אינו שיעור המס הסופי, וזה ייקבע על סמך כלל הכנסתו של המשכיר בתום שנת המס, ועשוי להגיע עד %50 מההכנסה.

מתקין התקנות החדשות לא נתן דעתו לבעיה אפשרית שתתעורר, והיא מקרה של שוכר, שניכה מס במקור ולא העבירו לשלטונות המס. האם יהיו שלטונות המס רשאים לדרוש את מלוא המס מהמשכיר שילקה פעמיים? משכיר שומר נפשו, החייב במס בגין דמי השכירות, ינהג באחת משתי אלו: ידרוש מהשוכר מדי חודש בחודשו הצגת אישור על העברת הניכוי במקור לשלטונות המס, או יבקש פטור מניכוי מס במקור וישלם את המס בגין דמי השכירות, לרבות בהכללתם במקדמות המס שלו.

התקנות החדשות יצרו מציאות חדשה לבעלי דירות נופש, אשר השכירו את דירות הנופש שלהם למגורים למתווך, אשר משכיר אותן לשוכרים אחרים. הגם שבעל הדירה הוא יחיד, הגם שהשוכר הסופי הוא יחיד, והגם שהדירה משמשת למגורים, ייתכן שרק בשל כך שהמתווך אינו יחיד אלא חברה בע"מ למשל, דמי השכירות יהיו חייבים במס. תכנון נבון של מבנה העיסקה שבין הצדדים עשוי לשמר את הפטור לבעל הדירה