פטור למכירת מקרקעין לתושבי חוץ (ב')

תושבי חוץ המוכרים מניות באיגוד מקרקעין עשויים, בהתארגנות מתאימה שתפורט להלן, להיות פטורים ממס שבח מקרקעין בשל מכירת מניות באיגוד, ותושבי חוץ הרוכשים מניה מהאיגוד יהיו פטורים ממס רכישה.

הטבות מיוחדות לתושבי חוץ ניתנות במסגרת החוק לעידוד השקעות הון, אשר נקבע בו מכשיר עידוד ייחודי בנדל"ן לתושבי חוץ, בדמות "איגוד מקרקעין של תושבי חוץ", המופיע בסעיף 53ד1 לחוק.

גוף כאמור הינה חברה אשר קיבלה אישור ספציפי של נציב מס הכנסה, שהיא איגוד מקרקעין כהגדרתו בחוק מס שבח, אשר כל בעלי מניותיה הם יחידים שהיו תושבי חוץ ועיקר עיסוקה הוא בניית בתים, השכרתם או מכירתם, כאשר לאף אחד מהם אין יותר מ-%5 מהזכויות בחברה או יכולת למנות לבדו מנהל בחברה, ושמספר בעלי מניותיה הוא 50 לפחות, ובבעלותה 50 דירות לפחות.

הדבר יוצר למעשה מעין מסלול פטור ממס של קרן נאמנות של יחידים להשקעה בנדל"ן, ובהחלט ניתן לחשוב עליו היום כאלטרנטיבה לאותם יחידים תושבי רוסיה, אשר רוצים לחלץ בעור שיניהם את כספם ולהשקיעו ביחד בנדל"ן, במחירים הנמוכים יחסית היום בישראל.

יתר על כן, בהתארגנות מוקדמת ובהסכמים שמצמידים את תשלומי תמורת המכירה של אותן מניות דווקא לרובל הרוסי, נוצר מקור מכוח החוק לחיסכון במס, כפי שקורה לעיתים רבות במסלולי פטור מוחלט ממס.

זאת שכן מכירת המניות הללו בפטור ממס בסכום נומינלי גבוה מערך השוק, אך הצמוד למחיר הרובל, תגרום מחד לתשלום תמורה ריאלית למוכר המביאה בחשבון ירידת ערך של הרובל, אך ליצירת שווי רכישה גבוה מאוד בשקלים לקונה מניות. דבר זה יאפשר לו בעתיד למכור את מניותיו הללו במחיר גבוה וברווח כבד ללא תשלום מס, וזאת לאור העובדה כי שיטת המיסוי בחוק מס שבח אינה מתחשבת בתזרים המזומנים אלא בשער המטבע ליום העיסקה.

מכאן נעבור להשקעותיה של אותה חברה שהיא איגוד מקרקעין, במסגרת החוק לעידוד השקעות הון.

חברה המשקיעה בתחום הנדל"ן, תיטיב לעשות אם תקבל את אישור מרכז ההשקעות כמפעל מאושר במסגרת החוק לעידוד השקעות הון, והיתרונות לכך פורטו לעיל. ואולם מעבר לפטור במכירת ורכישת מניות באיגוד, קיימות הטבות משמעותיות לחברה עצמה בחלוקה השוטפת של רווחי האיגוד.

שיעור המס בחברה כאמור הוא %10, מתוך הנחה של עמידה בתנאי כי כל בעלי מניותיה הם תושבי חוץ.

באפשרות משקיעי חוץ להתארגן כחברת משקיעי חוץ (היכולה להיות רשומה בישראל כחברה נוכרית) או כחברה תושבת חוץ לכל דבר, אם מדובר בתושבי מדינת אמנה. סעיף 47(ב)(2) לחוק לעידוד השקעות הון קובע, כי הדיבידנד המחולק יהיה חייב בשיעור של %15 מהרווח לאחר מס. לעומת זאת, בחלק גדול מהאמנות למניעת כפל מס עליהן חתומה ישראל, נקבעו שיעורי מס מקסימליים בישראל, הנמוכים מ-%15 על דיבידנד. לאור העובדה, כי אמנות המס גוברות על דיני המס הפנימיים, לרבות קביעת שיעורי המס, יהיה שיעור המס על הדיבידנד בהתאם להוראות האמנה.

לפיכך, משקיעי חוץ ייטיבו לעשות אם יבחרו במדינת אמנה נוחה כמקום לארגון הפעילות וההשקעה בישראל.

במקרה של חברה תושבת חוץ (להבדיל מחברה תושבת ישראל בהשקעת חוץ), קובע סעיף 52(א) לחוק לעידוד השקעות הון, כי יחול חיוב של %15 (מבלי לקבוע את אופי התקבול כדיבידנד), וזאת בנוסף למס החברות. מדובר למעשה במס סניף, והוראות האמנה המגבילות את החיוב בישראל על הדיבידנד אינן חלות במקרה זה, כך שהחברה תושבת החוץ תהיה חייבת במס סניף בשיעור מלא של %15, אלא אם כן מדובר בחברה אמריקנית, שאז תהיה הקלה במס הסניף, בשל ההוראות הספציפיות באמנה בין ישראל לארה"ב.

לפיכך, הדרך הנכונה להשקיע בישראל על ידי השקעה של תושבי חוץ באיגוד מקרקעין, כאמור בסעיף 53ד1 לחוק לעידוד השקעות הון. במקרה כזה, יהיו מכירת המניות ורכישתן בידי תושבי החוץ, פטורות ממס בהתאם לאמור לעיל, בעוד חלוקת דיבידנד על ידי האיגוד תחוייב בשיעור מופחת בהתאם להוראות האמנה הרלוונטית, ולא בשיעור מלא של %15.

כפי שניתן לראות מהאמור לעיל, בשל מורכבות הנושא מומלץ למשקיעי חוץ לשקול את דרכי הפעולה ולכלכל את צעדיהם בתבונה, לפני תחילת השקעות בישראל