"אנחנו חיים את השטח ומשקיעים במרכז בוקרשט"

הכתבה בשיתוף GalDan Apartments

למה ישראלים משקיעים בנכסים בחו"ל? עבור חלק, זוהי דרך לגוון את תיק ההשקעות ולפזר סיכונים, אחרים עושים זאת כיום משיקולים של יציבות פוליטית. כך או אחרת, עוד לפני מלחמת 'חרבות ברזל', משקיעים ניתבו את כספם לנכסים מעבר לים. אחת הדרכים הנפוצות לעשות זאת היא באמצעות השקעה בנדל"ן מניב במגוון יעדים. השאלה היא היכן?

חברת גלדן (GalDan Apartments) פועלת בעיר בוקרשט, ומציעה דירות להשקעה לטווח ארוך. למה דווקא בבירה הרומנית? דן גשרי וגל גשרי, בעלי החברה, מסבירים: "הגענו לבוקרשט לפני 10 שנים, חיפשנו יעד להשקעה קרוב לישראל, בעל פוטנציאל ועם מיסוי נוח ובוקרשט עונה על כל הדרישות".

ואכן, לפי בדיקה שנערכה באתר החדשות הבינלאומיEuronews, שהתבססה על נתוני אתר Global Property Guide לרבעון הראשון של 2024: בוקרשט מדורגת במקום ה-4 בטבלת התשואה השנתית משכירות מבין ערי אירופה עם 6.36%. "אנחנו מייצרים עסקאות עם קרוב ל8% תשואה, מציינים דן וגל.

 מימין לשמאל: דן גשרי, בעלים GalDan Real Estate Company; גל גשרי אלון, בעלים GalDan Real Estate Company; דור הוכברג, מנכ''ל GalDan Real Estate Company / צילום: Radu Gospodiniv

לגבי המיסוי השניים מסבירים כי המס על ההכנסות מדמי שכירות נכון לשנת 2024 ברומניה עומד על 8%. כחלק מתהליך הניהול השוטף של הדירה, גלדן משלמת את המס הזה מדמי השכירות של המשקיעים וכן מייצגת אותם אל מול רשות המס ברומניה. בנוסף ישנו גם מס רכישה פרוגרסיבי הנע בין 1% ל-3% - הכלול כבר במחיר העסקה של הקונה מול גלדן. גל ודן מדגישים כי מס שבח - נכון לשנת 2024 הינו 0% במדינה.

"על כל דירה מתחרים שוכרים"

גלדן פועלת בעבור לקוחותיה במודל in-house, שלדברי בעליה, מעלה את פוטנציאל התשואה משמעותית. "די מהר הבנו שכדי להשיג תשואה אופטימלית, אנחנו צריכים לפעול בצורה שונה", אומר דן. "לכן פיתחנו מודל משלנו, שבו החברה היזמית והחברה המנהלת הן אחת. המשמעות היא, שהכל נעשה אצלנו בתוך הבית. אנחנו מאתרים נכסים, רוכשים אותם, משפצים אותם, מוכרים אותם למשקיעים ומנהלים אותם עבורם ללא שימוש באף חברה חיצונית - מהפטיש של השיפוצניק ועד עורך הדין ורואה החשבון, הכל שלנו. כך אנחנו יכולים להוזיל בעלויות ולהגדיל לנו ולמשקיעים את שורת הרווח".

 צילום: Radu Gospodiniv

"כיום ישנן כ-400 דירות ששופצו, נמכרו, ומנוהלות על ידינו", אומרת גל האחראית גם על מחלקת העיצוב והאדריכלות בחברה. "אנחנו מתמקדים רק במרכז של בוקרשט, אזור בביקוש גבוה, קרוב לתחנות מטרו, היכן שנמצאים המלונות, המוזיאונים ואתרי הבילויים, המרכז התרבותי והתוסס של העיר.

לתאום פגישה באחד מסניפי החברה בישראל ורומניה הקליקו>>

"הדירות רשומות בטאבו על שם הרוכשים, הן משופצות ברמה מאוד גבוהה, אנחנו נותנים אחריות על השיפוץ לשנים קדימה. לכן מתאפשר לנו להשיג דמי שכירות הגבוהים ממחיר שוק. על כל דירה שאנחנו מסיימים, מתחרים מספר שוכרים. זה הכוח שלנו - היכולת להשיג שוכרים איכותיים לשנים ארוכות במהירות גבוהה מאוד על כל דירה שמתפנה".

גל ודן מספרים כי מה שהתחיל כרכישה של דירות להשקעה פרטית, נהפך במרוצת השנים לחברת נדל"ן משגשגת, שאפילו הרומנים עצמם רוכשים ממנה דירות להשקעה. "אנחנו מעסיקים צוות מסור של כ-26 עובדי מטה ועוד כ-50 פועלים, כולם גרים בבוקרשט, שדרת הניהול היא ישראלית וחיה ונמצאת בשטח", מציין דור הוכברג, מנכ"ל החברה.

לדבריו, "משקיעים שקנו מאיתנו דירות לפני שנים, מקבלים דמי שכירות יציבים, ורוכשים דירות נוספות במשך הזמן. אנחנו מנהלים את הדירות לאורך זמן, ללא עלות בשנתיים הראשונות לאחר הרכישה. אנחנו מאמינים בשותפות ארוכת טווח".

 צילום: Radu Gospodiniv

בדרך לצמיחה משמעותית

דן וגל מציינים כי גלדן השיגה דומיננטיות בשוק הדיור של בוקרשט בזכות מודל הפעילות שלה, וכן בשל התמקדותה במרכז העיר. "חברות יזמיות רבות עוסקות בפיתוח פרויקטים בפאתי העיר", אומר דן. "אנחנו לא. אנחנו רואים את מרכז בוקרשט כמקום הנכון להשקיע בו - הבניינים ברובם נמצאים בסטטוס של התחדשות עירונית, מה שמאפשר שיפוץ משמעותי והעלאת ערך בהשבחה. הביקוש לדירות מרוהטות במרכז העיר הוא חסר תקדים. לצד סטודנטים, אנשי עסקים ועובדים ברילוקיישן שעוברים לעיר במספרים גדולים, גם רומנים שחוזרים למדינה אחרי שהות ארוכה בחו"ל מתדלקים את הביקוש לשכירות ארוכת טווח".

כעת, לאחר התבססות בשוק המקומי בבוקרשט, בגלדן מביטים קדימה. "אנחנו בשלבי פיתוח של תשתית טכנולוגית עבור הפעילות שלנו, שמסייעת לנו בהשקעות במספרים גדולים", אומרת גל. "היא מאפשרת לנו לבצע סקיילינג של כל המערך להשקעות גדולות בהרבה".

"מה שעשינו עם דירה בודדת או עם עשרות דירות, אנו מסוגלים לעשות גם עם מאות ואלפי יחידות דיור", בעזרת התשתית הקיימת", מוסיף דן. "לכן אנחנו גם בתהליכי גיוס הון משמעותי מול משקיעים כשירים גדולים בסך של כ-30 מליון אירו עוד השנה, לפיתוח מודל של שותפות ברכישה מאסיבית לטווח ארוך בשוק שאנחנו מכירים טוב מכף ידינו".

לתאום פגישה באחד מסניפי החברה בישראל ורומניה הקליקו>>

לפרטים נוספים באתר GalDan Apartments>>

בקרו באינסטגרם של GalDan Apartments>>

*פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה או רכישה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.