קנטי: ניהול נכס מתחיל כבר בשלב התכנון

תכנון ייחודי מעניק לפרויקט אופי משלו וממתג אותו, במיוחד על רקע שוק נדל"ן תחרותי. זו אחת הסיבות שבזכותה בוחרים לעיתים יזמים להשקיע משאבים רבים בתכנון אדריכלי ועיצובי מיוחד. אך היזמים והאדריכלים שעובדים איתם צריכים לקחת בחשבון שהוצאות הניהול והתחזוקה של בניינים נגזרות בין היתר ממורכבות ההחלטות העיצוביות. לצורך זה יש להיערך עם תשובות לשאלות התחזוקה כבר בשלב הכנת התוכניות למבנה.

לדברי יוסי קנטי, מנכ"ל חברת הניהול והאחזקה מיקדן, ניתן לשקלל את עלויות הוצאות הניהול ולייעל את החישוב, באמצעות תכנון ובקרה של מרכיבי ההוצאות השוטפות בבניינים. מיקדן, בבעלות שיכון ובינוי, קבוצת קרדן וקנטי עצמו, מנהלת בישראל למעלה ממיליון וחצי מ"ר שטחי קניונים, בנייני משרדים, מרכזי מסחר, פארקים תעשייתיים ובנייני מגורים, וכן פרויקטים בהיקף רחב במזרח אירופה.

קנטי ממליץ ליזמים לפנות ולקבל ייעוץ בתכנון עלויות ניהול ואחזקה כבר בשלב התוכניות המקדמיות לפרויקט. לדבריו, ייעוץ מוקדם יכול לסייע בחישוב ההשקעה הנדרשת לשמירה על ערכו של הנכס ותפקודו לאחר האכלוס. "הייעוץ נחלק לכמה נושאים, כשהראשון, הוא התכנון הפיסי, במסגרתו מטפלים למשל בכניסות לבניין. ככל שמספר הכניסות קטן, תקטן עלות הוצאות השמירה מבלי לפגוע ברמת השירות של הבית. לשם כך יש להעריך את רמות העומס בכניסות.

"דוגמה אחרת היא נושא המעליות. מעליות שמחייבות מעבר בלובי הכניסה יאפשרו בדיקת האנשים המגיעים מהחניון, וכך ניתן למנוע כניסה של גורמים לא רצויים למשרדים באמצע הלילה, למשל". לדברי קנטי, ישנן גם דוגמאות יותר פרוזאיות, כמו למשל, לשכוח בתכנון את שאלת פינוי האשפה מאזורים שונים בבניין. תופעה של עגלות אשפה החוצות את רצפת הקניון המצוחצח אינה הולמת את רמת השירות שהמקום אמור להציע.

"פן נוסף הוא בתחום הפיקוח על מערכות, כמו מעליות, מיזוג אוויר, בקרה, מחסומים - שגיאה בפיקוח על שעות פעילות של מיזוג אוויר, למשל, יכול להביא עלויות של בניין שלם למספרים לא הגיוניים". קנטי מציע לאפשר בקרה נפרדת על מערכות שתתאים לעבודה הכללית בבניין, המסתיימת לרוב ב-12 שעות ביום, אולם לא תקפח משרד שעובד עם ארה"ב ופעיל בשעות הלילה. זאת, לעומת מערכות מרכזיות נרחבות, שעשויות לחסוך הוצאות בהתקנה אך לעלות יותר בהפעלה.

קנטי יודע לספר על מקרים שבהם חוסר תשומת לב בתכנון גרם לעלויות תחזוקה גבוהות ליזמים ולדיירים. כך למשל, בבניין משרדים מפואר פעלה מסעדה בקומת הקרקע, אך התכנון לא לקח בחשבון דרך לפינוי אשפה מהמסעדה. היזמים נאלצו להשקיע ממון רב ולארגן מעלית מהמטבח לחניון, כדי לפנות את האשפה.

במקרה אחר, בניין משרדים מפואר בירושלים נושא בעלות חריגה לניקוי קירות המסך הפנימיים והחיצוניים, בגלל ייחודיות המבנה, הדבר הביא כך שהיזם לקח על עצמו את עלות הניקוי, כי אינו יכול לגלגלה על הדיירים.

"היבט שלישי בייעוץ מתייחס לאדמיניסטרציה של תפעול הבניין. בניית מערך האדמיניסטרציה כולל התחשבנות מבוקרת, סל הוצאות ותקציב מאורגנים, כל אלה מהווים בסיס איתן למערכת יחסים תקינה בין דיירים, יזמים וחברת ניהול. בעולם מקובל להעסיק יועץ ניהול בכל שלבי התכנון וההקמה של פרויקט, בדומה ליועץ הקונסטרוקציה והמיזוג. בארץ הנושא נמצא עדיין בראשית דרכו".

בבנייני מגורים מעמדן של חברות התחזוקה והניהול, שהחליפו את ועד הבית המסורתי, קשה יותר. חברות יזמיות מציעות לרוכשי דירות בנייני יוקרה, עם לובי מפואר, שטחים ציבוריים לשימוש הדיירים בלבד וחניון רב מפלסי. אולם הדיירים לא תמיד מודעים לעלויות האחזקה הכרוכות במגורים מהסטנדרט הגבוה.

"דיירים טרם הפנימו את החיוניות של ניהול התחזוקה על ידי חברה מקצועית", אומר קנטי. כך קורה שבנייני יוקרה בשכונות מבוקשות מידרדרים ומאבדים ממעמדם. הלובי הרחב עם עמדת השומר הנטושה אינו מוסיף כבוד לבניין, הנראה כאילו לא סיימו לאכלס אותו.

קנטי: "חברות ניהול נתקלות בארץ בגישה של 'הדייר יודע הכל'. בעולם המערבי מקובל לגבות הוצאות אחזקה בהוראת קבע, ולדיירים ברור שמישהו צריך לשלם עבור החשמל, המעלית, מערכת הבטיחות ובעיקר על חזות המבנה. בארץ עדיין מהווה פעולת הגבייה חלק ניכר מפעילות חברת הניהול, דבר שפוגע בסופו של יום בבניין עצמו. סביר להניח שעם הזמן יפנימו גם הדיירים בבניינים, כי חברת הניהול היא כלי שפועל למענם ושומר על ערך הנכס שלהם".