משכנות כלל - שחקנית בליגת הדיור המוגן

הענף השקט של שוק הנדל"ן מושך פחות שחקנים, בשל המורכבות התפעולית והפיננסית, והצורך בריצה למרחקים ארוכים

השבוע בחרנו להתמקד דווקא בתחום הדיור המוגן, שאינו זוכה לכותרות רבות, בשל העובדה שהשחקניות הגדולות בו רחוקות מהזרקור הציבורי. עם זאת, דירוג מעלות שפורסם לאחרונה, מאיר זווית מעניינת באחד מהסקטורים היותר שקטים בענף הנדל"ן. השקט הזה מוסבר ככל הנראה במורכבות התפעולית והפיננסית של התחום חד, ובעובדה שמדובר בריצה למרחקים ארוכים מאוד עבור מי שחושב במושגים של הצפת ערך, מאידך.

חברת משכנות כלל, שנמצאת כיום בשליטה מלאה של קרן ריט ישראל, מחזיקה בנתח שוק של כ-8% מענף הדיור המוגן, ומבססת בשנים האחרונות את מעמדה כשחקנית השנייה בגודלה בענף אחרי משען, שאוחזת בנתח שוק של כ-30%. החברה מפעילה ארבעה בתי דיור מוגן תחת המותג 'מגדלי הים התיכון', בכפר-סבא, בבת-ים, בנורדיה שבשרון ובית דיור מוגן חדש בסביון, ובכוונתה להמשיך ולהתפתח בקצב מואץ בשנים הקרובות.

תוכניות הפיתוח כוללות בין היתר הכפלת היקפי הפעילות להיקף של 8 בתי דיור מוגן תוך 3-4 שנים, תוך ציפייה לגידול של 150% במספר יחידות הדיור המנוהלות לרמה של 2,000 יחידות דיור. במסגרת זו החברה מתכננת בניית שלב ב' בנורדיה, שיכלול 120 יח"ד נוספות, בהשקעה של כ-80 מיליון שקל.

בנוסף מתוכננת בניית בתי דיור מוגן חדשים: האחד על גג מבנה הקניון הגדול בפתח-תקווה והשני בהרצליה, בקרבת קיבוץ גליל ים. כן נערכת החברה בימים אלו להקמת 350 יחידות דיור מוגן על קרקע בת 70 דונם בשטח קיבוץ אלונים.

תוכנית פיתוח לא שמרנית

מעלות מציינת, כי צפי ההתרחבות של החברה ביחס לגודלה הנוכחי אינו שמרני, ומעריכה כי המהלך עשוי להשפיע בטווח הקצר והבינוני על מיצובה הפיננסי והעסקי של החברה. לדברי מעלות, תוכניות הפיתוח האמורות טומנות בחובן סיכונים פיננסיים לא מעטים, כשהמרכזי שבהם הוא גידול בחוב הפיננסי בטווח הקצר עקב הגידול הצפוי בהוצאות התפעוליות, בפרק הזמן שיעבור ממועד התנעת תוכנית ההתרחבות ועד להזרמת פיקדונות הדיירים.

בהקשר זה נציין, כי פיקדונות הדיירים מהווים למעשה חלק מהותי במקורות ההכנסה של חברות הדיור המוגן. אופי התשלום הפופולרי בענף הוא באמצעות הפיקדון המחולט, במסגרתו נשחק הפיקדון לטובת בית הדיור בשיעור שנתי של 3%-6%, כשבסיום התקופה מוחזרת שארית הפיקדון לדייר או לשאריו. כך שהפיקדונות הופכים בהדרגה מהתחייבויות להכנסות, ככל שהשהות של הדייר מתארכת.

החברות בענף מעריכות את תוחלת המגורים הממוצעת של דייר ב-10-12 שנים ובהתאם לכך מבצעות חישובים אקטואריים, החוזים את תזרימי המזומנים. התחזיות האקטואריות נחשבות לאתגר מרכזי בקרב החברות בתחום, עקב העובדה שהן מייצרות חשיפה לא מבוטלת לשינויים עתיים בתקופות השהות של הדיירים.

לדברי מעלות, תחום הדיור המוגן מתאפיין בשיעורי תפוסה וביקושים גבוהים בבתי הדיור, וכן בחסמי כניסה גבוהים למדי, עקב הצורך בהשקעות כבדות, יכולת איתור קרקעות באזורים אטרקטיביים וכן יכולת תפעול מוכחת ומוניטין. כלכלני מעלות אומרים, כי האתגרים המרכזיים הטמונים בהפעלת בתי דיור מוגן הם: גמישות תפעולית נמוכה מהממוצע בשל מרכיב גבוה של הוצאות קבועות, החזרי השקעה נמוכים, חשיפה לשוק הנדל"ן וצורך בהשקעות גבוהות בתפעול השוטף.

מעלות מעריכה עוד, כי רמת הסיכון והאיתנות הפיננסית של משכנות כלל היא בדומה לממוצע לענף, המבטאת תיק נזיל השקול לכ-200 ימי הוצאות שוטפות ומוערך בכ-24 מיליון שקל. למרות שלפי שעה מתקשה משכנות כלל לעמוד באמות המידה הללו, לדברי הכלכלנים, השתייכותה לקבוצת ריט ישראל מחפה על נחיתות זו. לפיכך, דירוג החוב שמקבלת החברה עומד על רמה של A מינוס.

מחזור ההכנסות של משכנות כלל נובע מתשלום דמי אחזקה שוטפים ע"י הדיירם וכן מההכנסות הנובעות מהפחתת פיקדונות הדיירים, או לחילופין, מדמי כניסה המופקדים על ידם, בהתאם לדרך התשלום בה בחר הדייר. תקופת השהות הארוכה של הדיירים תורמת ליציבות התקבולים, ומנטרלת לרוב את יתר ההשפעות, וכך נרשם גידול של כ-2.6% בשנת 2005 והתקבולים הסתכמו בכ-58 מיליון שקל.

עלות הפעילות הסתכמה בשנת 2005 ב-98% מהיקף התקבולים,והביאה את את החברה לרשום הפסד לפני פעילות מימון, כנהוג לרוב בענף. העלויות הגבוהות הטמונות בפעילות, שגדלו מכ-89% בשנת 2001 ל-98% בשנה החולפת, נגרמו מעלייה בשכר העובדים, עלייה בהוצאות הפרסום ועלייה בפחת לאורך התקופה.

עם זאת, הענף מתאפיין לרוב בהכנסות מימון, אודות לשערוכים של פיקדונות הדיירים הנקובים בדולרים, וחשופים עקב כך גם לתנודות המטבעות. נכון לסוף 2005, עמדו התחייבויות החברה על כ-84% מהנכסים המתואמים הכוללים את התוספת הצפויה להון העצמי בגין חילוט עתידי של פיקדונות דיירים נוכחיים.

עקרון הוותק

הנתון המהותי ביותר שמייצרות חברות הדיור המוגן הוא תזרים המזומנים, שנוצר מחילוט הפיקדונות ומדמי האחזקה שמשלמים הדיירים. תזרים המזומנים עצמו מושפע לרוב בעיקר מהוותק של בית הדיור. בבתים חדשים מוטה התזרים מעלה, עקב כניסת פיקדונות בהיקפים גדולים, לעומת יציאת פיקדונות מעטה, ובבתים הישנים המגמה מתהפכת.

כמו כן, התזרים חשוף מאוד, בהשוואה לדו"ח הרווח והפסד, גם לשינויים במחירי השירותים בענף, בשל הפער ההולך ומתרחב בין הפיקדונות המתקבלים לאלו היוצאים מבית הדיור, ככל שנוקפות השנים. בסקירת מעלות, נמסרים נתוני התזרים של משכנות כלל עבור שנת 2004 שהסתכמו בכ-35 מיליון שקל.

הפער ממשען עדיין גדול

קרן ריט ישראל השלימה את רכישת מלוא השליטה במשכנות כלל לפני כשנה, כשרכשה 50% מהחברה מידי גזית-גלוב, לפי שווי של 40 מיליון דולר. למרבה האירוניה, גזית-גלוב עצמה הייתה זאת רכשה בסוף שנת 2000 את חלקה במשכנות כלל מידי ריט ישראל, אז עוד תחת השם נכסי אזורים ותחת שליטתו של נוחי דנקנר, לפי שווי של 33 מיליון דולר.

החברה העוסקת בהפעלת בתי דיור מוגן נוסדה ב-1982, ודורגה לאחרונה במקום השני בענף בשוק המקומי במסגרת עבודה שהכינו כלכלני חברת המחקר דן אנד ברדסטריט. עם זאת, היא נמצאת עדיין בפער גדול מחברת משען שבמקום הראשון. מהסקירה עלה, כי נכון להיום מפעילה משכנות כלל 795 יחידות דיור עם 910 דיירים, בעוד משען מפעילה 2,793 יחידות דיור, בהן מתגוררים 3,450 דיירים. במקום השלישי בענף דורגה רשת בית בכפר שמפעילה 642 יחידות דיור ובהם 707 דיירים.

מהסקירה עלה עוד, כי ההכנסה הממוצעת מיחידת דיור מוגן עמדה בשנה החולפת על כ-24 אלף דולר בשנה, וההכנסה לדייר נאמדה בכ-18 אלף דולר בשנה. ההכנסה עצמה נובעת הן מגביית דמי אחזקה חודשיים והן מהפיקדון שמעמיד כל דייר בעת הכניסה לבית, ואשר נשחק כאמור, במשך השנים.

הכלכלנים העריכו עוד, כי ענף הדיור המוגן צפוי להמשיך ולצמוח בשנים הקרובות, בעיקר על רקע העלייה הצפויה בשיעור האוכלוסייה המבוגרת ובתוחלת החיים. עוד צויין כי גם עליית קרנן של קרנות הנדל"ן באחרונה, צפוי להביא להשקעות נוספות בענף.