רכישת קרקע בחו"ל (חלק ב')

LLPה והחברה הישראלית השקופה אשר ביצעה check the box, הינן בגדר גופים שקופים לצורכי מס בארה"ב. בישראל היחיד יהיה חייב במס בשיעור של 20% על רווח ההון ממכירת הנכסים, תוך קבלת זיכוי בגין ה-15% מס ששולם בארה"ב, כך שבפועל יהיה עליו להוסיף בישראל 5 אחוזי מס בלבד, קרי: סה"כ 20%. דרך זו עדיפה אפוא על השקעה באמצעות חברה אמריקאית, שכן השקעה בדרך זו תביא לכך שמכירת הנדל"ן תחויב במס חברות בארה"ב בשיעור של עד 35%, ובנוסף לכך יחול 25% מס בארה"ב בגין חלוקת הדיבידנד לתושב ישראל.

להשקיע במזרח אירופה: תנאי בסיסי לביצוע השקעה בנדל"ן על-ידי זרים במדינות מזרח אירופה הנו בדרך כלל החזקה באמצעות חברה מקומית. כך לדוגמה הוא המצב ביחס להשקעה בנדל"ן ברומניה, בולגריה, הונגריה, ליטא ופולין. הדבר נדרש לעיתים גם במטרה לקבל תנאי מימון זר ומטעמים עסקיים אחרים.

מכירת הנדל"ן ברמת החברה חייבת בד"כ באותן מדינות במס חברות. לדוגמה: 15% בליטא, 16% ברומניה והונגריה, 19% בפולין. משיכת הרווח כדיבידנד ליחיד תושב ישראל חייבת במס בשיעור של 10% או 15%, בהתאם למדינה הרלוונטית, ולהשלמה ל-25% מס בישראל.

כתכנון מס ניתן להציע היום לעשות שילוב נבון שבין הסדר הנאמנות שנכנס לתוקף החל מ-2006, ובין הדירקטיבות והאמנות האירופאיות. כך ניתן לבצע השקעה בנדל"ן באירופה באופן שבו המס הסופי והכולל לא יעלה על 20% בישראל ובחו"ל ביחד, לגבי מכירות של נדל"ן לאחר 2007 שנרכש לאחר 2003; 25% לגבי מכירות של נדל"ן ב-2006 שנרכש לאחר 2003; ושיעור מס ליניארי לפי יחס תקופות לגבי נדל"ן שנרכש לפני 2003 ונמכר ב-2006 או ב-2007.

השקעה בחו"ל בנאמנות 2006 - הכיצד? ניקח לדוגמה השקעה בפולין: יחיד תושב ישראל ייצור נאמנות שהנאמן שלה תהיה חברה קפריסאית, בה יהיה בעל 100% מהמניות. החברה הקפריסאית תחזיק בחברה הפולנית ב-100%. החברה הפולנית תוצג בכתב הנאמנות כחברה להחזקת נכסי הנאמנות. החברה הפולנית תרכוש את הנדל"ן בפולין. הנדל"ן ייחשב לנכסי הנאמנות. מכירת הנדל"ן ברווח בפולין תביא למיסוי בשיעור של 19% כמס חברות בפולין. משיכת הרווח כדיבידנד מהחברה הפולנית לחברה הקפריסאית תהיה פטורה ממס הן בפולין והן בקפריסין: בפולין, מכוח דירקטיבה אירופאית בדבר חברה אם - חברה בת. בקפריסין, מכוח פטור ההשתתפות ועל-פי תנאיו. משיכת הרווח כדיבידנד מהחברה הקפריסאית לבעל המניות הישראלי פטורה ממס בקפריסין לפי הדין הפנימי הקפריסאי. במידה והמכירה תבוצע ב-2007 ואילך, אזי יראו את החברה הפולנית כמוכרת את הקרקע בנאמנות עבור היחיד, אשר תידרש לשלם בישראל רק אחוז אחד מס נוסף, כהשלמה ל-20%.