רוצה לקנות דירה? קודם תשכור

כריסטיאן איגן, בנקאי בן 34 יליד ברזיל, חשק זה זמן רב בדירה חדשה בניו יורק, אבל העמידות של שוק הנכסים בעיר, אפילו במיתון הנוכחי, מנעה ממנו לקנות את הדירה. "הייתי קרוב מאוד לקנייה בשלוש או ארבע השנים האחרונות, אבל העדפתי לחכות לירידת המחירים שעדיין לא התרחשה - לפחות לא בעוצמה שציפיתי לה", הוא אומר.

השנה מצאה חברתו לחיים, ג'וליה רותקובסקי, פיתרון - תוכנית של "השכרה לקנייה" שהושקה באחרונה ב"וול 75", פרויקט של דירות קונדו מפוארות בדרום מנהטן. "היא סרקה את האזור ונכנסה לכל בניין שם", אומר איגן. שניהם אהבו את הדירה ו"האפשרות לשכור עם אופציה לקנייה היתה תוספת מצוינת - לא משהו שציפינו לו במקור אלא משהו נחמד שאתה מקבל".

איגן עבר לדירת שלושת חדרי השינה שלו לפני חודש (כאבא גרוש הוא זקוק לעוד חדרים לילדיו כשהם אצלו) וכעת יש לו תשעה חודשים להחליט אם להמיר את דמי השכירות החודשיים שלו למקדמה על חשבון קנייה. הוא חשב שזו הזדמנות לנסות את הבניין החדש ואת האזור לפני שהוא קונה, ובנוסף לכך גידור פיננסי טוב.

"זו הפעם הראשונה שאני מתגורר באזור הפיננסי, וזו חוויה חדשה לגמרי", הוא אומר, "וזו גם הגנה. אם השוק יתאושש בצורה של V והמחירים יעלו בעוד 12 חודשים, יש לי מחיר מובטח מסוים שרשום בחוזה, ובנוסף לכך לא בזבזתי סתם כך את דמי השכירות". בו-זמנית, אם השוק במנהטן ימשיך לרדת והוא יבין שהוא רוצה לגור במקום אחר, הוא יכול לסיים את השכירות ולהתחיל לחפש דירה אחרת.

גישה פרגמטית

השיטה הזו שאיגן נתקל בה בוול סטריט מספר 75 משקפת גישה פרגמטית חדשה של הקבלנים בקצה העליון של השוק. תוכניות השכרה למטרת קנייה נחשבו בעבר למקדמות מכירות של נכסים מוזלים עד בינוניים במחירים, והנה, בזמני מצוקה כלכלית הן הופכות אופציה לכל אחד.

לבניין של איגן, 349 דירות, יש יתרונות רבים נוספים. הוא עוצב על-ידי האדריכל דייוויד רוקוול וכולל גם מלון הייאט; יש בו חדר כושר, חדר משחקים ושטח ברביקיו על הגג, ערסלים וספא לדיירים. לדירות, במחירים שמתחילים ב-630,000 דולר או 2,575 דולר שכירות חודשית לדירת סטודיו, יש תקרות גבוהות (מעל 3 מטר), רצפת עץ אלון ומרחב אחסון גדול. אך ההזדמנות להכניס שכירות של שנה שלמה כמקדמה לקנייה היא הבונוס הגדול. כל הדיירים מסופחים אוטומטית לתוכנית - אלו שרוצים לקנות קונים ואלו שמוותרים צריכים להתפנות בתום תקופת שכירות של 14 חודשים.

חזרה לשורשים

המקורות המודרניים של שיטת שכור וקנה - קנייה בתשלומים או בשילוב שכירות - הם כנראה בתקופה שאחרי מלחמת העולם השנייה. חברות כמו Rent-a-Center פרחו בארה"ב כדי לסייע למעמד הפועלים להרשות לעצמו לרכוש דברים יקרים כמו מקלטי טלוויזיה ומכשירי חשמל. המכשירים הושכרו לתקופת מה עם אופציה לרכוש אותם או להחזיר בתום תקופת ההשכרה.

הקונספט הזה הגיע במהרה גם לשוק הנדל"ן. "עסקאות השכרה לקנייה קיימות משנות ה-60 בצורות שונות, וכולן תמיד פנו אל שוק הדיור שבהישג יד, כלומר אל בעלי ההכנסות הנמוכות יותר באיכות אשראי גבוהה", אומר ג'ון קובס, מייסד אתר האינטרנט Irenttoown.com. ההאטה בשנות ה-80 גרמה לפריחת המגזר הזה, כאשר קבלנים שניצבו בפני עודפים של נכסים לא מכורים החלו לגייס משכירים באיכות גבוהה, שהמכשול היחיד שלהם היה מחסור בכסף לתשלום המקדמה.

מסורתית, לתוכניות השכרה למטרת קנייה לא היה היגיון בסקטור היוקרה. דמי השכירות היו בדרך כלל נמוכים ביחס לעלויות המשכנתאות על נכסים מקבילים, ובכל מקרה, לרוכש הממוצע היה יותר מאשר מספיק כסף לכיסוי ההוצאות הראשוניות (דמי הקדימה) של רכישה.

אבל בהאטה הכלכלית הנוכחית, מקצועני הנדל"ן משכתבים את הכללים. "מגבלות כספיות היום כה נפוצות, שהקבלנים מחפשים לעצמם מקורות חדשים לתזרימי מזומנים", אומר ריצ'רד גרוסמן, מנהל המכירות בחברת הולסטד פרופרטיס בניו יורק. "מנקודת המבט של הבעלים, אתה מקבל הכנסה ואחר כך מכירות שבנויות לעוד שנתיים מהיום, כשהשוק יהיה בוודאות במצב טוב יותר מאשר היום".

"פרי בשל שנוח לקטוף"

קובס, שהאתר שלו משך אליו 1.6 מיליון צופים במחצית הראשונה של שנת 2009, לעומת 135,000 במחצית הראשונה של 2008, מסכים לכך. "הקבלנים צריכים להשתמש בכל מה שהם יכולים בארסנל שלהם כדי להרחיב את מאגר הקונים בכוח, ותוכניות של השכרה למטרת קנייה הן פרי בשל שנוח להם לקטוף", הוא אומר.

לתעשייה אין נתונים רשמיים על עסקאות כאלה, אך יש שפע אנקדוטות. בניו יורק עצמה יש כעת כמה תוכניות השכרה לקנייה. הנה כמה דוגמאות: רחוב ג'ון מספר 99, בניין ארט דקו של 27 קומות בדרום מנהטן, הוסב לדירות קונדו במחיר של 550,000 דולר או שכירות של 2,345 דולר בחודש; בלונג איילנד סיטי, שהופכת במהירות לאזור של מעמד בינוני גבוה, בבניין L Haus, מוצעות 122 דירות במחירים של עד 1.5 מיליון דולר או שכירות חודשית של 6,200 דולר; בפרויקט Solaria בריברדייל בברונקס דירות עולות מ-660,000 דולר עד 4.35 מיליון דולר והשכירות נקבעת בכל דירה לגופה; בנורדסייד פירס בוויליאמסברג בברוקלין, שמשקיפה על איסט ריבר, בבניין עם פרגולות על הגגות והחניית הרכב על-ידי שרתים, הוקצו 15 מבין 180 הדירות שעולות 620,000 עד 1.8 מיליון דולר לתוכנית השכרה-קנייה ב-3,100-4,500 דולר בחודש.

ברחבי ארה"ב - בייחוד במדינות שנפגעו קשה כמו פלורידה, נבאדה וקליפורניה - יש דוגמאות לתוכניות השכירה וקנייה וגם ברחבי העולם. בספרד, אתר האינטרנט Spainhouses.net מכיל יותר מ-700 אופציות של תוכניות כאלה, כולל וילה של חמישה חדרים עם בריכה במלאגה במחיר 1.4 מיליון אירו או 4,000 אירו בחודש, כאשר כל השכירות יכולה להוות מקדמה לרכישה, ודירת דופלקס של שלושה חדרי שינה סמוך לחוף ברצלונה במחיר של 2.2 מיליון אירו או 12,000 אירו בחודש. בדובאי, שההיצע בה גבוה מאוד, אמאר פרופרטיס מציעה השכרה לקנייה בכמה שכונות חדשות, כולל בורג'-דובאי, קומפלקס המלון והדירות שיתנשא לגובה 63 קומות שבו השוכרים יוכלו להמיר את השכירות של השנה הראשונה למקדמה לקנייה. ובקווזון סיטי במנילה החדשה בפיליפינים, קתידרל הייטס אורבן דיבלופמנט מציעה תוכנית דומה של סוויטות עם 1-3 חדרי שינה ובריכת שחיה משותפת וגנים במחיר של 6-12 מיליון פסות, שהם 125,000-250,000 דולר.

פיליפ גסיו, שמנהל את פרויקטי הנדל"ן של מלונות אוריינט אקספרס שרשומה בברמודה, עם נכסים ב-25 מדינות, אומר שהוא מתכנן להביא תוכניות השכרה לקנייה לשוק דירות הנופש, עם פרויקט בפורטו קאפקוי בסיינט מארטן במחירים של עד 3 מיליון דולר. "עם כל מה שקורה בשוק המניות, זה לא רעיון גרוע", הוא מסביר. "גם אנשים אמידים הפסידו חלק מתיקי ההשקעות שלהם והם זהירים יותר עם מזומנים. הם רוצים אולי יחידת נופש ויכולים לממן אותה, אבל הם לא רוצים להתחייב למקדמות גדולות באביב או בקיץ של 2009".

כמה קבלנים שנלכדו בחובות, פשוט מעדיפים להמיר פרויקטים למכירה להשכרה, אם כי זה "מעיד על ייאוש", אומר גסיו. בניגוד לכך, לתוכניות של השכרה לקנייה יש פלוסים גדולים לשני הצדדים. השוכר מקבל את האופציה של נהיגת מבחן וחוסך כסף לתשלום המקדמה. הקבלן מקבל אחד משני דברים: או אדם שנכנס לחוזה שלא היה חותם עליו ללא האופציה לשכירות, או דמי שכירות גבוהים לכל דירה.

אשר קואזנאן, מנהל ההשכרה במגדל הקונדו החדש באבנטורה, מצפון למיאמי, הוא חסיד נוסף של תוכניות השכרה לקנייה. "זה התחיל כאן במיאמי בערך לפני שנתיים-שלוש", הוא אומר. הרעיון היה "אוקיי, המכירות לא הולכות מי יודע מה, והבנקים לא מאשרים הלוואות, ואנחנו צריכים למצוא שיטה למלא את הבניין ולייצר הכנסה כדי שהעסק יישאר תפעולי. לכן, בואו נכניס קונים זו הפעם הראשונה, שאין להם כסף למקדמות, שייקחו נסיעת מבחן על הבניין וירגישו נוח יותר. הרבה אנשים כאן עדיין לא חשים בטוחים מבחינה כספית, וקשה לדרוש מהם להיכנס לחוזה. עדיף לתת לדברים להסתדר קצת מעצמם".

ב- Artech, בניין של עשר קומות שתכנן האדריכל קרלוס אוט עם בית קולנוע, מרינה של 43 מקומות עגינה ויאכטה משותפת של 20 מטר, הדיירים יכולים להמיר תשעה חודשי שכירות של 1,500-3,250 דולר לתשלומי מקדמות ליחידות במחירים של 280,000 דולר עד 1.3 מיליון דולר.

ההצעה הזו היתה משכנעת מבחינת מיכאיל דאבילה, מנהל אולם ספורט בן 24. "חשבתי שדירה כאן תהיה מעל ומעבר לתקציב שלי. למעשה, לא היה לי תקציב כי לא תכננתי לקנות דירה בשום מקום", הוא צוחק. "אבל אני בן 24 וצריך להתחיל להסתדר בחיים, להשקיע קצת ולא לבזבז את הכסף של שכירות. שימוש כזה בכסף שלי הוא רעיון מעניין".

מועמד קלאסי

גרוסמן רואה בדאבילה מועמד קלאסי לתוכניות של השכרה לקנייה. אוכלסיית היעד בימינו אמידה יותר מאשר בעבר, אבל הוא "חלק מסקטור הצעירים, שהיתה לו פחות הזדמנות לפתח נכסים", הוא אומר. "כתוצאה מכך, התוכניות הללו כוללות במקרים רבים דירות סטודיו או חדר שינה אחד ולא דירות גדולות יותר".

הוא ואנשי מקצוע נוספים מדגישים, שכל אחד שנכנס לתוכניות כאלה צריך לוודא שהחברה הקבלנית מבוססת מספיק כדי לכבד את התחייבותה בסוף תקופת ההשכרה. הקונים בכוח גם צריכים לוודא שהם אינם מחויבים לקנייה אם הם יחליטו שלא לקנות או ימצאו עסקה טובה יותר, ובמידת האפשר לעמוד על המקח. איגן, למשל, מתחרט שלא התווכח על מחיר הקנייה שלו בסוף תקופת השכירות. "אני חושב שהדירה יקרה מדי", הוא אומר.

אבל בסך הכל, המשתתפים בתוכניות הללו חושבים שהם מצאו אסטרטגיה שמכה את השוק. "לא שמעתי על שום דבר כזה עד שהגעתי ל-Artech ואילו כעת אני שומע רק על התוכניות הללו", אומר דאבילה. "זו מגמה טובה מאוד".

איגן מסכים לכך. "כל מי שאני מכיר חושב שהרעיון מעניין, בייחוד האנשים שעובדים בוול סטריט", לדבריו. *

השכרה לקנייה - איך זה עובד

ג'ו טריידר, דייר היפותטי בוול סטריט מספר 75, מסכים לשלם דמי שכירות של 5,395 דולר בחודש לדירת קונדו של שני חדרי שינה, שמחירה 1.35 מיליון דולר. הודות למבצע "חודשיים בחינם" של הקבלן, התשלום האפקטיבי שלו הוא רק 4,624 דולר. כמה קבלנים גובים פרמיה קטנה על שכירות למטרת קנייה, אבל הסכום הזה הוא דמי השכירות של השוק כיום.

אחרי תשעה חודשים, ג'ו חייב להחליט אם ברצונו לקנות את הקונדו בתום תקופה ההשכרה של 12 חודש. אם הוא מחליט שכן, הקבלן מכיר במלוא דמי השכירות ששילם במשך 12 חודשים, 55,488 דולר, כמקדמה על חשבון קניית הדירה. *