פינוי דייר מוגן למטרת בנייה

בבניינים ישנים אלה ניתן למצוא, לא אחת, דיירים מוגנים המתגוררים או מנהלים עסק באחת מיחידות הבניין, וזאת במשך עשרות שנים. הימצאותו של דייר מוגן מעמידה את בעלי הנכסים בפני שוקת שבורה, בסברם כי לא ניתן בשום מקרה לפנות את הדייר המוגן.

מנגד, מצב דברים זה מעמיד את הדייר המוגן בעמדת כח ומאפשר לו לקבוע תג מחיר גבוה במיוחד עבור עזיבתו מרצון את המושכר. בלית ברירה, נמצא בעל הנכס כמי שאנוס לשלם לדייר המוגן את המחיר המופקע. אולם, מתברר דווקא כי יש ברירה.

אחת מעילות הפינוי שבחוק הגנת הדייר (סעיף 131 (10) לחוק) קובעת, כי בעל נכס הרוצה להרוס את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בניין אחר, או כדי לתקן את הבניין תיקון יסודי, זכאי לדרוש את פינוי הדייר המוגן מהנכס ובלבד שיש בידו היתר בנייה והוא הודיע לדייר המוגן בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף.

מהו אותו סידור חלוף? בעניין זה קובעים סעיפים 133 (ב) ו-133(ג) לחוק, כי בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בית עסק אחר (בבניין סמוך או בבניין החדש שייבנה), או לחילופין בתשלום פיצוי כספי.

נקבע בפסיקה, שכאשר מתן דירה או חנות חלופית הינו דבר בלתי ישים, רשאי בית המשפט לקבוע כי הדייר המוגן יפנה את המושכר כנגד קבלת פיצוי כספי.

אך מהו גובה הפיצוי הכספי? נקבע, שעל מנת לקבוע מהו הפיצוי הכספי יש לאזן בין העובדה כי הדייר המוגן מפונה שלא מרצונו, ובין זכותו הקניינית של הבעלים המבקש להפיק הנאה מרכושו.

ארבעה שלישים משווי דמי מפתח

באשר לדירת מגורים נקבע, כי אין הכוונה לפיצוי כספי שיאפשר לדייר המוגן לרכוש דירה חלופית בבעלות מלאה. בתי המשפט מצאו (במקרים מסוימים) להעניק לדייר המוגן דירת מגורים חלופית, אשר אין שוויה מהווה את שווי הנכס במלואו, אלא דירה צנועה יותר, אך בבעלות.

באשר למושכר מסחרי, התפתחה בפסיקה דרך פיצוי הקרויה "שיטת ארבעת השלישים", לפיה ישלם בעל הנכס לדייר המוגן את שווי דמי המפתח (50%-60% מערך בעלות) במלואם, וכן שליש נוסף מדמי המפתח בעבור הוצאות העברה, בסך הכל - ארבעה שלישים משווי דמי מפתח.

לסיכום, הימצאותו של דייר מוגן בנכס אין בה כשלעצמה כדי לסכל עסקה בנכס, אולם כדאי להכיר את דיני הגנת הדייר על מנת להתנהל נכון מול הדייר מבלי לפגוע בזכויותיו.

הכותב בעל משרד עורכי דין מר"ג המתמחה במקרקעין.