10 הכללים לקריאת הדו"חות השנתיים:
חשיבותו של דו"ח ברנע
לדו"ח השנתי מתווסף "דו"ח ברנע" - פרק הכולל "פירוט עסקי תאגיד". מעבר לעובדה שהוא מספק רקע כללי על החברה, שאמור להיות רלוונטי לכל משקיע, הוא מספק חשיפה מפורטת לפרויקטים של החברה, מידע חיוני במיוחד כשמדובר בחברות המתמחות ביזמות. כיום, חברות כאלה מכירות ברווח ממכירת דירה רק עם מסירתה, מה שמטה את השורה התחתונה בדו"ח רווח והפסד (קבוצת חבס, למשל, צפויה להכיר ברווח ניכר שכזה). דו"ח ברנע, אם כן, יספק תמונה מסודרת יותר לגבי קצב המכירות האמיתי. וכדאי לשים לב לעוד משהו: העיתוי של חברות שונות לעבור לדיווח על בסיס ה-IFRS הביא לא פעם להכרה כפולה ברווחים מאותו פרויקט - פעם בסמוך למכירת הדירה לפי התקנות הקודמות, ופעם נוספת עם מסירתה, כפי שמקובל כיום.
שערוך נכסים
יש מי שיקרא לסעיף הזה "הרעה החולה של ה-IFRS" - האפשרות לזקוף רווחים מנכסים או מקרקעות המסווגים כנדל"ן להשקעה, להקמה או בפיתוח, מעצם ההשקעה והפיתוח שלהם, ולא ממכירת הנכס או מתקבולי דמי-שכירות. אומנם, חשוב לנטר כמה בדיוק משורת ההכנסות נובעת מרווחים חשבונאיים כאלה, שמחלחלים מטה עד הרווח הנקי ולא נובעים מהפעילות השוטפת. לא קשור אבל באופן דומה, חברות יכולות להפיק רווחים חשבונאיים גם ממוניטין שלילי - כלומר מהכרה ברווח שנוצר מגידול באחזקה בחברות בנות, שקודם לכן נרשמה האחזקה בה לפי שווי נמוך יותר.
NOI בחברות נדל"ן מניב
לא כל חברות הנדל"ן בנויות ממקשה אחת. לצד היזמיות (למגורים בעיקר) נמצא חברות נדל"ן מניב, כלומר כאלו שליבת ההכנסות שלהן נובעת מדמי-שכירות של מבנים מסחריים - קניונים, משרדים או מרכזים לוגיסטיים. בחברות כאלה, דו"ח רווח והפסד מעוות את התמונה הכוללת בשל הכללת סעיפים חשבונאיים בחסות ה-IFRS, ולכן חשוב לחפש בעיקר את ה-NOI, המתייחס להכנסות מהשכרת נכסים בניכוי הוצאות התפעול שלהם (אך ללא ניכוי מס הכנסה וריבית). ה-NOI נחשב לפרמטר רגיש פחות למניפולציות מאשר רווח תפעולי.
FFO בחברות נדל"ן מניב
לא פחות חשוב מה-NOI בחברות הנדל"ן המניב הוא ה-FFO - המציג את תזרים המזומנים מפעילות שוטפת, שמהווה חלופה לרווח הנקי, כיוון שהוא מנטרל הוצאות חד-פעמיות ושינויים בהון החוזר, אך בתוספת פחת.
לדאבונם של המשקיעים, לא כל החברות טורחות לעדכן את המשקיעים בצורה מסודרת מהו ה-FFO שלהן.
הון חוזר
ההון החוזר - ההפרש בין סך הנכסים השוטפים להתחייבויות השוטפות במאזן - יכול ללמד אותנו מהו כושר ההחזר של החברה בטווח הקצר. אם הוא שלילי, זהו איתות לקושי של החברה לפרוע את חובותיה השוטפים בשנה הקרובה.
הון עצמי
ההון העצמי הוא ההפרש בין סך הנכסים לסך ההתחייבויות בכלל. ממנו נלמד כמה החברה ממונפת (ההון העצמי מתוך סך הנכסים, כש-30% ומעלה מעידים על איתנות פיננסית), באיזה מחיר מתמחרים את החברה בשוק (ההון העצמי ביחס לשווי השוק שלה בבורסה). צריך לזכור שכשטור הנכסים של החברה במאזן מצטמצם (למשל בגלל ירידת ערך או הידללות המזומנים), הוא מקטין בשיעור חד יותר את ההון העצמי בטור ההתחייבויות, כדי לשמור השוויון במאזן. ואם ההון העצמי בכלל בגרעון, אזי ההתחייבויות של החברה גדולות מהנכסים שלה. או במילים אחרות: שומר נפשו ירחק.
דו"ח מקורות ושימושים
בהוראת רשות ניירות-ערך וכלקח מהמשבר האחרון, החברות צריכות להציג דו"ח המעריך את ההכנסות הצפויות בטווח הקצר ובמקביל - כיצד בדעתן לפרוע את ההתחייבויות באותה תקופה. הדו"ח הזה חשוב במיוחד לחברות הנדל"ן, שרבות מהן מציגות הון חוזר שלילי, שעשויות להידרש לפיתרון יצרתי להסביר כיצד יפרעו את חובם. כדאי לבדוק האם הנחת העבודה של החברה אינה מופרכת וכוללת, למשל, מימושי נכסים בהיקף או במחיר לא ריאלי.
אירועים משמעותיים בחיי החברה
תמרור נוסף, מאוד פופולארי אגב, הוא דיווח של החברה על עסקה מהותית או אפילו עצם קיומו של מו"מ מרכזי סמוך מאוד למועד פרסום הדו"חות. דיווח שכזה בדרך כלל נועד להסיט את תשומת הלב מעצם הדו"חות עצמם, ועשוי להעיד על כך שהחברה מנסה להסתיר משהו מעיני המשקיעים ולהציף משהו אחר. תחת הכותרת הזו נכליל גם אירועים שההכרה חשבונאית בהם גוררת רווח או הפסד, וההחלטה באיזה רבעון להכיר בהם "מבשלת" הלכה למעשה את הדו"חות.
אפרופו עיתוי: פרסום הדו"חות בשעת לילה מאוחרת (או בערב ליל הסדר) יכול ללמד שהחברה לא ממש רוצה שנחפור לה בדו"חות.
ביאורים לדו"חות כספיים
זהו החלק בו מרוכזות ההערות לדו"חות, שלעיתים שופכות אור על המספרים היבשים שבדו"ח. לא במקרה נמצא הפניות להרחבה נוספת הן מדו"ח ברנע והן מהנתונים הכספיים. בביאורים לדו"חות השנתיים נמצא גם את שכר הבכירים, נתוני פרו-פורמה למקרה שדרושה השוואה טובה יותר לתוצאות השנה הקודמת ופילוח התוצאות הכספיות לפי מגזרי פעילות.
הערכות שווי
"הבון-טון" החדש עליו "התלבשה" רשות ניירות-ערך. רכישה של נכס או קרקע מהותית ושערוך שלהם לצורך דו"ח רווח והפסד, או עסקת בעלי-עניין במסגרתה מועבר נכס מיד (פרטית) ליד (ציבורית) של בעל השליטה גוזרת לפעמים הערכת שווי - נספח בן עשרות עמודים שסיפקה חברת שמאות המצדיק, לכאורה, את תג המחיר.
לאחר שהרשות לא בחלה באמצעים ובחרה לשלוח שמאים מטעמה לנכסים של אפריקה ישראל ברוסיה ובמזרח אירופה, הפחיתה למשל חברת אפריקה ישראל - וולונטרית או לא - את שווים בלמעלה ממיליארד שקל. בעקבות זאת, ועד שתסדיר הרשות את שוק הערכות השווי, ההמלצה היא שלא לקבל את שווי הנכס פשוטו כמשמעו, אלא לעיין גם בנימוקים למחיר שהוענק לו.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
