זכות קדימה והשווי שלה

זכות קדימה הינה אחת מחמשת סוגי הזכויות במקרקעין. בציבור הרחב לעיתים קיים בלבול בין מושג "זכות קדימה" לבין "אופציה". "זכות קדימה" היא מצב בו הבעלים מתחייב שאם יחליט למכור את המקרקעין הוא חייב לפנות תחילה למי שקיבל זכות קדימה, אך הבעלים לא יחויב אם יחליט שלא למכור בכלל.

לעומת זאת באופציה, הבעלים למעשה מכר את המקרקעין וכל מה שעל מקבל האופציה לעשות הוא להודיע למוכר כי אכן מעונין במימוש האופציה. כלומר, בזכות קדימה המילה האחרונה היא של המוכר ואילו באופציה המילה האחרונה היא של הקונה.

לאחרונה בית משפט העליון ניתח סוגיית הפרת זכות קדימה וחייב בפיצויים לטובת מי שזכות קדימה ניתנה לו. העניין היה בפרשת ע.א. 8810/08 עמינדב ברוש נ' פריצקר ושות', שנדון בבית משפט העליון בהרכב השופטים מ' נאור, א' רובנישטיין, נ' הנדל.

בעניין ברוש, ניתנה למשיבה זכות לרכוש חלק ממקרקעין באותם תנאים אשר יוצעו בפועל על-ידי הבעלים לכל גורם אחר. זכות קדימה ניתנה למשיבה לאחר שהמשיב בהסכם אחר רכש חלק אחר של המקרקעין, ועל כך לא נסבה מחלוקת.

לימים הבעלים נכנס למיזם עם גורם אחר (להלן: "הרוכש"), שהתחייב להשיג מימון בנקאי לפיתוח אותו חלק מהקרקע שעליו ניתנה זכות הקדימה, תוך שהרוכש יודע על זכות הקדימה שיש למשיבה. מאוחר יותר הבעלים מכר חלק מתוך המקרקעין נשוא זכות קדימה לרוכש במחיר מסוים.

בית המשפט המחוזי (השופט בנימיני) קיבל את תביעת המשיבה וקבע, כי על הבעלים והרוכש לפצות את המשיבה בגין הנזק הכספי שנגרם לה. גובה הנזק נקבע לפי הפרש שווי שנמכר לרוכשים לשווי הריאלי, כשהוכח כי השווי הנמכר היה נמוך ממחיר השוק ב-184,000 דולר.

בית משפט העליון, מפי השופט רובינשטיין, דחה את הערעור בעיקרון וקיבל אותו רק בנקודה אחרת. נקבע כי עצם מכירת המגרשים נשוא זכות קדימה לרוכשים עולה כדי הפרה של זכות קדימה. כמו כן נקבע כי אין חשיבות לעובדה שלימים במסגרת כינוס נכסים שהבנק עשה על אותם מקרקעין, הוצע כי המשיבה תפעיל את זכות סירוב ראשונה שלה. רובינשטיין קובע כי המועד הקובע לעניין הנזק זה הסיבוב הראשון של המכירה לרוכשים.

יחד עם זאת, רובינשטיין הציע כי הפיצוי יופחת. הסיבה היא שבמסגרת ההסכם המיזמי בין בעלים לבין הרוכשים הייתה תמורה נוספת של הרוכשים לבעלים במסגרת המימון הבנקאי, ובעניין זה ועל דרך האומדנא, השופט רובינשטיין קובע שיש לתת לתרומה זו פקטור של 20% אשר מתווסף לשווי הרכישה, ולכן יורד מפיצוי. אשר על כן הסכום שנפסק לטובת המשיבה הופחת ב-20%.

פסק דין זה הינו מפסקי דין הבודדים הקשורים לדיני זכות קדימה, באשר זכות זו פחות נפוצה, והוא מציג ניתוח ממצה של הזכות והלכות לגביה.

הכותב הינו מומחה לדיני מקרקעין, תכנון ובנייה.