על פי רוב, נוטים דיירי בניין העומד לקראת חידוש לפי תמ"א 38, להתעמק בתכנון ובתוספות, במקום בהסכמים שמונעים מפח נפש ופגיעה קניינית. אנו מציעים לשים בצד את מחלוקות הדיירים, ולהתמקד בניסוח הסכם שמגן משפטית וקניינית על הדיירים, מפני היזם המשפץ את בניינם.
1. להציג חזית אחידה: מיד עם ההחלטה להיכנס לתהליך, לבחור נציגות מטעם הדיירים שתעשה את הבדיקות המקדימות כמו קבלת הצעות מהיזמים. אם יש דיירים שמקצועם קשור לתחום - אדריכל, עו"ד, קבלנים, כדאי לצרפם לנציגות. כמו כן יש להכין פרוטוקול פנימי של וועד הבית המתייחס לאסיפה ולהחתים עליו כמה שיותר דיירים.
2. להכיר את האפשרויות: לצלם את תיק הבניין מהעירייה ולתאם שבה יוצגו לכם מה הן החלופות התכנוניות, המתאימות למדיניות העירייה באזור.
3. להתכונן מראש: אם אפשר, כדאי לשכור, לפני בחירת היזם, אנשי מקצוע: שמאי, מהנדס, אדריכל, שיציגו את עמדתם לגבי מצב הבניין, ערכו, האפשרויות והעלויות של שיפורו. אמנם צריך לשלם עבור עצות מומחים כאלו, אולם, את העלות אפשר יהיה לבסוף לגלגל על היזם שיעשה את הפרויקט.
4. בחירת עורך דין: כדאי להעדיף עו"ד שצבר ניסיון בעסקאות תמ"א 38. תפקידו הרשמי לספק הגנה מפני היזם בדגש על מצבים קיצוניים, אך הוא ממלא גם תפקיד פסיכולוגי מכריע בגישור בין הדיירים במחלוקות שצצות ביניהם והבאת העסקה לביצוע. נהוג כי היזם משלם לעו"ד.
5. בחירת יזם: ראשית, יש לברר את מעמדו של האדם המציג את עצמו ככזה, האם הוא קבלן בנייה או רק מתווך, ורצוי להשיג המלצות לגביו. כדאי להעדיף את מי שיש להם ניסיון בפרויקטים דומים ולוודא את החוסן פיננסי שלהם. עמדו על גובה הערבויות, איכות בעלי המקצוע, מפרט טכני של התוספות, פתרונות חניה, אפשרות לפינוי דיירים.
6. כתב הסכמה (לפני חוזה): לאחר בחירת יזם, בטרם חתימה על ההסכם הסופי, מומלץ לחתום על כתב הסכמה. בין היתר יכלול כתב ההסכמה את התקופה המוקצבת ליזם לבדיקות שנדרשות לו. לאחר חתימה על כתב ההסכמה היזם יכול להתקדם בהיבט התכנוני כך שלא מתבזבז זמן והתהליכים התכנוניים והקנייניים מתבצעים בו זמנית.
7. החוזה: בחוזה יש לנסח תנאים ברורים בסעיפים הבאים: לוחות זמנים, ערבויות בנקאיות, ביטוחים, אחריות הדיירים כלפי היזם, קצב מכירת הדירות החדשות, קצב רישום הערות אזהרה לטובת היזם ורוכשיו, רישום מחדש של הבית המשותף בספרי רישום המקרקעין, בניית מנגנון למקרה שההרחבות המתוכננות או חלקן לא יאושרו בוועדות התכנון.
8. בזמן הבנייה: מומלץ להגיע עם היזם להסדר בנוגע למימון מפקח בנייה מטעם הדיירים שתפקידו יהיה לעקוב אחר העבודה ולעדכן את הדיירים בהתקדמותה. מאחר ומדובר בבנייה בבניין שגרים בו, יש להסדיר מראש את אופן שמירה על סדר ואיכות חיים סבירים באמצעות נגישות לדירות, שמירה על כללי בטיחות והודעות מסודרות על ניתוק מים או חשמל.
9. גג חדש: יש לוודא כי שטח הגג העליון החדש יירשם כשטח משותף ויוסדרו זכויות כל הדיירים להקין מערכות על גביו ולגשת אליהן.
10. סוף הדרך: על היזם לתקן את צו רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין עם סיום הפרויקט, באופן שבו המרשם בלשכת רישום המקרקעין ישקף את הבנייה הקיימת.
הכותבים מתמחים מקרקעין ומלווה פרויקטים של תמ"א 38 (חלקם מצד הדיירים וחלקם מצד יזמים)
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
